Земля под малоэтажное строительство

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и малоэтажное жилищное строительство (МЖС) — эти два понятия, встречающиеся на земельном рынке, для обычного человека мало чем отличаются. Однако следует понимать, что их отожествление может привести к серьезным ошибкам при покупке земли. Есть ли на самом деле сходство и чем отличается земля под малоэтажное строительство от земли под ИЖС? Ответить на данный вопрос несложно, если немножко углубиться в Градостроительный кодекс РФ.

По сути, кодексом выделяются четыре типа жилых объектов в составе жилых зон: индивидуальные жилые дома, малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома. При этом под объектом индивидуального жилого дома подразумевается отдельно стоящее, не более трех этажей, жилое строение, предназначенное для проживания одной семьи, строительство которого осуществлялось при непосредственном долевом участии собственника или полностью за его счет. Одновременно с этим, в классификацию малоэтажного строительства входят:

• индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые строения, имеющие не более трех этажей, предназначенные для проживания одной семьи;
• блокированные жилые дома — жилые строения не выше трех этажей, расположенные на отдельном участке земли под малоэтажное строение, состоящие не более чем из десяти блоков без проемов с соседними блоками, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи и имеет общий выход на придомовую территорию;
• многоквартирные жилые дома — жилые строения не выше трех этажей, расположенные на отдельном участке земли под малоэтажное строение, состоящие из блок-секций, с отдельным выходом на придомовую территорию, количеством не более четырех, в каждой из которых располагаются несколько квартир.

Таким образом, индивидуальное жилищное строительство является разновидностью малоэтажного строительства. Кроме того, земля под малоэтажное строительство относится к той же категории, что и под ИЖС.

Земля под малоэтажное строительство в живописном месте

С каждым годом количество желающих перебраться за город на постоянное место жительство растет. В свете данного факта набирает популярность малоэтажное строительство блоковых и многоквартирных домов, землю под которые за границами МКАД купить проще. Более того, сегодня у будущего собственника земли есть возможность выбрать хороший участок в экологически чистых районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.

В каталоге компании «Земельный капитал» выставлены на продажу большое количество перспективных участков, предназначенных для реализации разного рода коммерческих проектов. Для вас сотрудники компании подберут землю под малоэтажное строительство, которая будет полностью соответствовать затребованным характеристикам. Компания «Земельный капитал» является собственником всех участков. На сегодняшний день в компании вы можете купить землю под ИЖС, сельскохозяйственную, рекреационную, промышленную землю.

Адрес: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, массив Центральное

Общая характеристика:

К покупке предлагается инвестиционный проект строительства многоэтажного жилого квартала на территории Ленинградской области в непосредственной близости с Санкт-Петербургом.

Это одни из немногих проектов на территории области, который позволяет возводить многоэтажные жилые дома.

Объект продажи включает в себя 6 (шесть) лотов, каждый из которых включает в себя:

• 100% долей компаний правообладателей земельных участков
• Права на земельный участок с договором долевого участия
• Проектная и исходно-разрешительная документация в составе:

Общая площадь участков: 25 га

Категория земельных участков: земли населенных пунктов.

Разрешенный вид: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Вид права: собственность

Местоположение и окружение:

Земельные участки находятся в ближайшем пригороде Санкт-Петербурга – микрорайоне Бугры, прилегающем к северной части города.

Микрорайон Бугры является одной из самых динамично развивающихся территорий на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В непосредственной близости от продаваемых участков расположены необходимые объекты бытового обслуживания населения: гипермаркеты, продуктовые и строительные магазины, салоны красоты, кафе.

В 10 минутах езды находятся торгово-развлекательные комплексы «Мега Парнас», «Северный Молл», строительный гипермаркет «Леруа Мерлен» и гипермаркет «Лента».

В непосредственной близости с Объектом уже реализовано и реализуется ряд масштабных проектов по жилищному строительству:

• ЖК «Энфилд», застройщик ООО «Арсенал Групп»
• ЖК «Светлановский квартал», застройщик ФСК «Лидер»
• ЖК «Новые горизонты», застройщик ГК «ЦДС»
• ЖК «ID Мурино», застройщик ООО «Евроинвест Девелопмент».
• ЖК «Материк» и ЖК «Алфавит», застройщик СК «Петрострой»;

Средняя стоимость квадратного метра продаваемого жилья в ближайшем окружении составляет 60 тыс. руб. Транспортная доступность

В 15-минутной транспортной доступности находятся четыре станции метрополитена: «Парнас», «Проспект Просвещения», «Гражданский проспект» и «Девяткино».

Рядом расположены выезд на КАД и транспортные магистрали проспектов Культуры и Энгельса. Существующие автомобильные дороги позволяют быстро и удобно добраться во все районы города.

Коммуникации:

В рамках разработки Проекта планировки территории собственником были получены ТУ.

Перспективы развития Объекта:

На каждый этап собственником получено разрешение на строительство, согласно которым на предлагаемых земельных участках согласовано строительство объектов со следующими технико-экономическими показателями:

Лот №1 (этап 2)

Документация:

ГПЗУ RU47504302-68 от 30.04.2014 г

Разрешение на строительство RU47504302-64 от 21.05.2014 г. (действует до 31 марта 2020 года)

Решение о внесение изменений в РНС от 28.06.2018 г.

Положительное заключение негос. экспертизы от 07.05.2014 г. № 4-1-1-0272-14

Тех. Отчет по материалам инженерно-геологических изысканий.

Тех. Отчет по инженерно-экологическим изысканиям.

Кадастровый номер участка: 47:07:0713003:904

Площадь участка — 5,9 га

Общая площадь квартир с учетом балконов 139 141,8 кв.м.

Общая площадь встроенных помещений 3 457,5 кв.м.

Лот №2 (этап 3)

Документация:

ГПЗУ RU47504302-73 от 30.04.2014 г

Разрешение на строительство RU47504302-68 от 23.05.2014 г.

Решение о внесение изменений в РНС от 28.06.2018 г.

Положительное заключение негос. экспертизы от 07.05.2014 г. № 4-1-1-0273-14

Тех. Отчет по материалам инженерно-геологических изысканий.

Тех. Отчет по инженерно-экологическим изысканиям.

Кадастровый номер участка: 47:07:0713003:907

Площадь участка – 2,8 га

Общая площадь квартир с учетом балконов 40 124,4кв.м.

Общая площадь встроенных помещений 157,7 кв.м.

Лот №3 (этап 4)

Документация:

ГПЗУ RU47504302-74 от 30.04.2014 г

Разрешение на строительство RU47504302-69 от 23.05.2014 г.

Решение о внесение изменений в РНС от 28.06.2018 г.

Положительное заключение негос. экспертизы от 07.05.2014 г. № 4-1-1-0274-14

Тех. Отчет по материалам инженерно-геологических изысканий.

Тех. Отчет по инженерно-экологическим изысканиям.

Кадастровый номер участка: 47:07:0713003:908

Площадь участка – 1,4 га

Общая площадь квартир с учетом балконов 29 515,7 кв.м.

Общая площадь встроенных помещений 31,3 кв.м.

Лот №4 (этап 5)

Документация:

ГПЗУ RU47504302-72 от 30.04.2014 г

Разрешение на строительство RU47504302-70 от 23.05.2014 г.

Решение о внесение изменений в РНС от 28.06.2018 г.

Положительное заключение негос. экспертизы от 07.05.2014 г. № 4-1-1-0275-14

Тех. Отчет по материалам инженерно-геологических изысканий.

Тех. Отчет по инженерно-экологическим изысканиям.

Кадастровый номер участка: 47:07:0713003:912

Площадь участка – 5,4 га

Общая площадь квартир с учетом балконов 79 136,9 кв.м.

Общая площадь встроенных помещений 200,4 кв.м.

Лот №5 (этап 6)

Документация:

ГПЗУ RU47504302-66 от 30.04.2014 г

Разрешение на строительство RU47504302-71 от 23.05.2014 г.

Решение о внесение изменений в РНС от 28.06.2018 г.

Положительное заключение негос. экспертизы от 07.05.2014 г. № 4-1-1-0276-14

Тех. Отчет по материалам инженерно-геологических изысканий.

Тех. Отчет по инженерно-экологическим изысканиям.

Кадастровый номер участка: 47:07:0713003:906

Площадь участка – 4,6 га

Общая площадь квартир с учетом балконов 82 621,1 кв.м.

Общая площадь встроенных помещений 1 139 кв.м.

Лот №6 (этап 7)

Документация:

ГПЗУ RU47504302-65 от 30.04.2014 г

Разрешение на строительство RU47504302-72 от 23.05.2014 г.

Решение о внесение изменений в РНС от 28.06.2018 г.

Положительное заключение негос. экспертизы от 07.05.2014 г. № 4-1-1-0277-14

Тех. Отчет по материалам инженерно-геологических изысканий.

Тех. Отчет по инженерно-экологическим изысканиям

Кадастровый номер участка: 47:07:0713003:916

Площадь участка – 4,9 га

Общая площадь квартир с учетом балконов 71 060,9 кв.м.

Общая площадь встроенных помещений 188,4 кв.м.

Общая площадь квартир на предлагаемых земельных участках составляет – 441 601 кв. м.

Предложение по приобретению

Участки реализуются 6 отельными лотами на английском аукционе:

• Начальная цена лота № 1 – 570 397 080 руб.
• Начальная цена лота № 2 – 161 128 200 руб.
• Начальная цена лота № 3 – 118 187 760 руб.
• Начальная цена лота № 4 – 317 348 960 руб.
• Начальная цена лота № 5 – 335 040 200 руб.
• Начальная цена лота № 6 – 284 997 160 руб.

Нагрузка на 1 кв. м продаваемого жилья составляет 4000 руб.

В стоимость лотов не входят затраты на инженерные коммуникации.

На каждый участок заключен договор долевого участия, что позволяет застройщику реализовать проект по требованиям, действующим до внесения изменений в ФЗ-214.

Новый собственник обязан принять на себя социальные обязательства, связанные с сотрудничеством по вопросам устойчивого развития территорий комплексного освоения в целях жилищного строительства, для чего должен заключить соответствующее соглашение с Правительством Ленинградской области, Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и Администрацией МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского района Ленинградской области. Соглашение подразумевает инвестирование застройщиков в строительство социальных объектов взамен на налоги, что позволяет повысить рентабельность проекта.

Факторы инвестиционной привлекательности:

§ Проект реализуется по требованиям ФЗ-214 действующим до внесения изменений.

• Высокая степень готовности проекта: получены градостроительные планы и утвержденная документация по планировке территории и разрешений на строительство.
• Возможность возведения жилых домов выше 9 этажей.
• Удобное транспортное сообщение с городом и областью, близость съездов КАД.
• Проект предусматривает строительство жилого комплекса, общей площадью квартир: 441 601 кв. м.
• Локация с хорошо развитой и современной инфраструктурой.
• Объект находится в собственности.

ПОДРОБНЕЕ
Члены РГУД: Российский аукционный дом

Изменения, предложенные Правительством в Гражданский кодекс, гласят, что теперь большинство вопросов сноса самостроя будет решать суд, а за отказ снести строение в установленный срок могут отобрать землю. Параллельно депутаты рассматривают и законопроект о введении штрафов до одного миллиона рублей за эксплуатацию самовольной постройки.

Без суда — ни шагу

Все вопросы сноса самовольной постройки с зарегистрированным правом собственности будет решать суд, а не органы местного самоуправления (МСУ), как это происходит сейчас.

Законопроект отводит от трёх месяцев до года на снос самовольной постройки и от шести месяцев до трёх лет на её приведение в соответствие с требованиями. Конкретизируется и понятие самовольных построек. К ним не будут относиться объекты, возведённые с нарушениями, но при этом обладающие необходимыми согласованиями и разрешениями от властей. Разбираться будут уже с ними.

«Лишение права собственности должно являться исключительной мерой, соразмерной последствиям, например, если использование земельного участка приводит к причинению вреда окружающей среде», — заявил ранее глава Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.

По словам депутата, во втором чтении документа депутаты ограничили случаи, в которых может применяться снос строения. Кроме того, к существующим запретам для органов местного самоуправления вводится ещё один — запрет сносить дома на частных землях. Единственное исключение — если сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ранее добросовестные владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках.

Предусмотрены также дополнительные гарантии от сноса для тех, кто оформил права на объект по «дачной амнистии», то есть при отсутствии разрешения на строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями (земли общего пользования, земли объектов культурного наследия), объект не может быть признан «самовольным». Даже если он будет снесён, то только с возмещением убытков.

«В конце 1990-х — начале 2000-х годов в законодательстве менялись требования к правоустанавливающим документам, не было единого реестра недвижимости, в разных регионах были разные требования к оформлению прав на недвижимость: в результате возникли проблемы — добросовестные владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках», — объяснил Крашенинников.

Он напомнил, что только в 1998 году было положено начало формированию единой системы государственной регистрации недвижимости, а прорывным шагом в этой области стала «дачная амнистия», которая действует уже 12 лет, и продлена до 1 марта 2020 года.

Садовым домам написали общие правила

Но это не все изменения, который ждут дачников. Накануне, 25 июля Госдума приняла во втором чтении законопроект, предусматривающий единые требования к параметрам возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и садовых домов.

Документ вносит в законодательство определение «объекта ИЖС». Предписано, что это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, «предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием. Предусматривается запрет на разделение на квартиры и блок-секции этих домов.

Фото:flickr.com/ngaire hart

Надзорные органы получат право проводить проверки объектов капитального строительства, в отношении которых надзор в настоящее время не осуществляется. Правда, делаться это будет только в том случае, если к ним поступила информация о нарушениях при возведении или реконструкции домов, правил, установленных градостроительным регламентом или законодательством.

Также документ предусматривает механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о её сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Так, участок, находящийся в частной собственности, будет изыматься по решению суда и продаваться с публичных торгов. Договор аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, будет прекращаться с помощью одностороннего отказа арендодателя.

«Эти изменения упростят строительство объектов ИЖС, усовершенствуют механизмы государственного строительного надзора за строительством объектов, которые в настоящее время не поднадзорны Госстройнадзору, наконец, на законодательном уровне будет установлена процедура сноса объектов капитального строительства. Это очень серьёзная реформа в законодательстве о градостроительной деятельности», — уверен первый заместитель председателя Комитета Госдумы по транспорту и строительству Алексей Русских.

Что такое самовольная постройка:

• Та, что была возведена непосредственно на земельном участке, прав владения на который нет.
• Та, что ущемляет права соседа и создаёт угрозу здоровью и жизни других граждан.
• Та, что возведена на участке, несмотря на то, что предназначение земли было совсем другим.
• Та, что была возведена с нарушением норм в области градостроительства и архитектуры.
• Та, что возведена без получения соответствующих разрешений