Выбор управляющей компании многоквартирным домом закон

Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург

Частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленными в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, до проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации застройщик может заключить договор с управляющей организацией, которая и будет осуществлять управление многоквартирным домом до того момента, когда собственники выберут на общем собрании другую управляющую организацию, выберут другую форму управления многоквартирным домом, например ТСЖ, или до проведения открытого конкурса.

Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-24463/2013.

«Как следует из материалов дела, в отношении Администрации возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательствам по признакам нарушения Администрацией статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), выразившегося в непроведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право управления многоквартирным домом, по результатам рассмотрения которого вынесено решение. Названным решением бездействие Администрации по вопросу проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, введенными в эксплуатацию после 18.06.2011, признано нарушением части 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ. Администрации выдано предписание, в соответствии с которым Администрации предписано принять меры по организации конкурса для управления многоквартирными домами. Не согласившись с вынесенным решением, Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения, и введенной в действие с 18.06.2011 Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. Частью 4 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Администрацией, в период после 18.06.2011 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию нескольких многоквартирных жилых домов.

В обоснование своей позиции об отсутствии правовых оснований для проведения открытого конкурса в отношении названных многоквартирных жилых домов Администрация указывает, что на момент сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию такой дом является собственностью застройщика, который самостоятельно заключает договор управления многоквартирным жилым домом с обслуживающей организацией и определяет обслуживаемый жилой фонд, что и было сделано в отношении названных домов.

Названный довод Администрации подлежит отклонению в связи со следующим. Частью 14 статьи 161 ЖК РФ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого решения, предусмотрено, что до заключения управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 названной статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней по дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, из совокупного толкования части 13, 14 статьи 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом самим застройщиком либо управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, осуществляется только до момента заключения договора между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

При этом содержащаяся в части 13 статьи 161 ЖК РФ отсылочная норма к части 4 названной статьи не свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации должно осуществлять только лишь в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Названная отсылочная норма

свидетельствует о том, что проведение открытого конкурса по отбору управляющей

организации и в случаях, предусмотренных частью 4 статьи 161 ЖК РФ, и в случаях, предусмотренных частью 13 названной статьи, проводится в порядке, установленном

Правительством Российской Федерации.

Названный порядок установлен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления

многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила проведения открытого конкурса).»

Таким образом, при любых обстоятельствах, за исключением случая, когда собственники провели общее собрание, выбрали способ управления многоквартирным домом, решение собственников в реальности исполнилось, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. В противном случае уже собственники на основании части 6 статьи 161 Жилищного кодекса РФ могут обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.

Вторым вопросом по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации является возможность проведения открытого конкурса в случае, если отсутствует технологическое присоединение к сетям ресурсоснабжающих организаций, например, по вине застройщика многоквартирного жилого дома.

Решение арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-24463/2013 и постановление тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-24463/2013.

«Подлежит отклонению и довод Администрации, а также третьих лиц о том, что отсутствие технологического присоединения многоквартирных домов, обеспечивающего постоянное снабжение таких домов коммунальными услугами, влечет невозможность исполнения договоров, заключенных с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Ни положения частей 4, 13, 14 статьи 161 ЖК РФ, ни положения Правил проведения открытого конкурса не ставят проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации в зависимость от наличия заключенных договоров на энергоснабжение многоквартирного дома.

Вместе с тем подпунктом 5 пункта 41 Правил проведения открытого конкурса также предусмотрено, что конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя, в том числе, перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг.

Кроме того, в силу пункта 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, Управляющая организация, выбранная в установленном жилищном законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, до момента заключения договора с ресурсоснабжающей организацией управляющая организация, выбранная органом местного самоуправления по итогам открытого конкурса, не лишена возможности оказывать иные услуги и работы по содержанию общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в порядке, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

Арбитражный суд также отмечает, что нахождение внешних сетей, через которые осуществляется технологическое присоединение многоквартирных домов к сетям ресурсоснабжающих организаций, в собственности застройщика, не может служить препятствием для заключения между управляющей организаций, отобранной по

результатам открытого конкурса, и ресурсоснабжающей организацией договора на предоставление коммунальных услуг, так как в силу пункта 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861, собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредовано присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это плату.»

С приведенным судебным решением можно полностью согласиться в том, что отсутствие каких-либо подключений не может являться основанием для непроведения открытого конкурса и выбора управляющей компании, поскольку законодательством такой запрет не установлен, а также собственники многоквартирного дома не должны быть ущемлены в правах на получение коммунальных услуг и надлежащее обслуживание многоквартирного дома. В подобной позиции, при которой администрация района не должна проводить открытый конкурс, заинтересованы застройщик и управляющая компания, которую фактически поставил управлять многоквартирным домом именно застройщик дома, например, путем заключения с ней договора на управление по правилам вышеприведенной части 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, что дает возможность, не проводя общего собрания в многоквартирном доме, передать управление такой компании. Этот способ законодательно установлен и является в какой-то мере выходом из ситуации, при которой многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, многие дольщики еще не стали собственниками, в связи с чем невозможно провести общее собрание собственников, а необходимость управления домом появляется незамедлительно после ввода его в эксплуатацию.

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

• комфорт;
• поддержание чистоты;
• исключение порчи имущества;
• коммунальные задачи;
• ремонт;
• поддержание санитарно-гигиенического состояния;
• соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2020г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Важные изменения в законодательстве 2020 года

Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:

1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

• определяет план дальнейших действий;
• извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
• предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
• назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

1. Непосредственно по вопросу перехода.
2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
3. По поводу Совета дома и его председателя.
4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

• решение жильцов, оформленное протоколом;
• документы ответственного лица;
• технические документы: паспорт, план;
• другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание!

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Summary:

Управление жилыми домами. Опыт одного ЖСК

Описание:

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания…

Ключевые слова: ЖКХ

Опыт одного ЖСК

В настоящее время проводится жилищно-коммунальная реформа – перевод ЖКХ на новые принципы организации управления жилыми домами. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ, управление многоквартирным домом направлено на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания… и пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Управление может осуществляться посредством согласованной деятельности самих собственников помещений или с помощью лиц (управляющих компаний), привлеченных жильцами. В некоторых случаях управление самими жильцами более эффективно, а успешное решение энерго-сберегающих вопросов становится возможным только после налаживания четкого функционирования системы управления домом, и решающую роль здесь играет человеческий фактор. Это подтвердила беседа с доктором технических наук, профессором, руководителем лаборатории НИИ строительной физики Л. А. Гулабянцем, которому в течение последних семи лет помимо основной работы довелось выполнять функции председателя правления дома ЖСК ГлавАПУ.

Какой дом находится на Вашем попечении?

Кирпичный 14-этажный одноподъездный 108-квартирный дом с лоджиями постройки 1967 года. В свое время дом считался даже элитным. Построен он был не по типовому проекту, а по «проекту повторного применения». По меркам сегодняшнего дня это довольно скромный дом с небольшим бюджетом. Типичный ЖСК, который не следует путать с появившимися уже после перестройки ТСЖ, т. к. они существенно отличаются друг от друга. Прежде всего, контингентом проживающих людей. В ТСЖ большинство жителей – это люди нового поколения. Те, кто покупает квартиры в домах ТСЖ, уже знают, что за все нужно платить. ТСЖ – это, как правило, крупные дома или объединение нескольких домов. Здесь действительно есть возможность полной реализации самоуправления. Бюджет ТСЖ позволяет нанять управ-ляющего, а также электриков, сантехников, дворников, охранников и т. д. Совсем другая ситуация в ЖСК, созданных еще в советское время. Наш дом небольшой по нынешним масштабам, и расслоение владельцев квартир по финансовым возможностям в нем колоссальное. В таких домах обычно значительную часть проживающих составляют пожилые люди – пенсионеры, льготники со скромными доходами. Поэтому хоть все квартиры оформлены как частная собственность, не все владельцы этой собственности могут содержать ее в хорошем состоянии. Отсюда их пассивное отношение к дому в целом.

Существенная разница между ТСЖ и ЖСК заключается в том, что ТСЖ имеет право ведения хозяйственной деятельности с целью извлечения и распределения между членами прибыли. ЖСК не имеет такого права. Например, весь доход от сдачи нежилых помещений в аренду можно тратить только на поддержание технического состояния дома.

В этом – юридическая разница, а в остальном ТСЖ и ЖСК схожи. Только деньги разные, масштабы деятельности отличны, ментальность жителей неодинакова. ТСЖ по сути не только самоуправ-ляемая, но и во многом самообслуживающаяся организация. Естественно, как уровень обслуживания, так и затраты на это обслуживание в ТСЖ выше, чем в ЖСК. Мы же, выбрав самоуправление, вынуждены находиться на обслуживании у ДЕЗ. Например, если лифт сломался, обращаемся в районную диспетчерскую и ждем, иногда сутками, когда смогут направить специалиста и устранить неполадку. В ТСЖ, поскольку есть свои дежурные механики-лифтеры, через 15 мин. придут и починят лифт, потому что они находятся рядом и ничего кроме своих домов не обслуживают. То же самое с сантехниками и прочими специалистами.

Почему Вы решили выполнять функции председателя правления и с чего начали свою деятельность?

Пришлось стать после того, как понял, что отступать далее некуда. Можно сказать, что я «самовыдвиженец». К 2000 году дом был доведен до состояния, когда войти в него было противно: обшарпанные стены, ужасный запах в подъезде, крысы, свалка мусора в подвале и т. д. Работать в правлении в эти годы никто не хотел, и оно фактически состояло из одного человека – председателя. На общем собрании, которое было не просто организовать, готовы были выбрать в правление кого угодно.

Поняв, наконец, что никто кроме нас самих положение не исправит, я переговорил персонально с жильцами, от которых можно было ожидать конкретного дела, и они согласились войти в состав нового правления. Затем провели общее собрание, деятельность прежнего правления оценили как неудов-летворительную, выбрали новое правление из семи человек и ревизионную комиссию из трех человек.

В это время на счете кооператива было всего около 60 тыс. руб. – сумма отсроченных платежей. Начали с того, что собрали с жителей деньги по прин-ципу внесите «кто сколько сможет». Никого не уговаривали. Просто повесили объявление. Члены правления сделали свои взносы первыми, затем подключились другие жители. Кто-то внес 10 тыс. руб., кто-то – 100 руб. со словами «денег нет, но я хочу участвовать», многие ничего не внесли. Всего набрали около 70 тыс. руб., и все эти деньги, действуя экономно, но не в ущерб качеству, потратили на ремонт холла. Экономили на том, что значительную часть работы выполняли жители дома своими силами. Затем привели в порядок часть подвального помещения и сдали его в аренду. Особо отмечу, что с самого начала правление понимало важность полной прозрачности финансовых операций. В частности, в отношениях с арендаторами прин-ципиально не использовались никакие расчеты наличностью. Не только из-за нашей законопослушности, но и для сохранения атмосферы доверия жителей дома к правлению. Помещение, сданное в аренду, все эти годы обеспечивало основной доход, который направлялся исключительно на ремонт и благоустройство дома. Больше с жителей дома мы денег не собирали. Надо сказать, что значительную помощь в дальнейшем при проведении ремонтных работ мы получали по линии Мосжилкооперации. Не оставалась в стороне и Управа района, иногда оказывала реальную помощь в работе по благоустройству придомового участка. Здесь много чего можно рассказать, но это отдельная тема.

Кому принадлежит земельный участок, на котором стоит дом?

Не только земельный участок, но и общедолевое имущество дома, можно сказать, находятся в подвешенном состоянии. В ЖСК есть имущество частное – квартиры, и есть общедолевое – холлы, лифты, лестничные клетки и т. д. Когда все стали приватизировать свои квартиры, то об оформлении права собственности на общедолевое имущество никто не говорил и не думал. Вероятно, это должно быть сделано, но смущают трудности процесса. Нами предпринимались шаги по оформлению аренды земельного участка, но поскольку у нас не было плана межевания, этот вопрос нельзя было решить. Недавно межевание было проведено по заданию Москомзема за счет бюджетных средств города (нами оплачено всего 3 тыс. руб. за копию документа). Но этот план межевания никем не утвержден, и какая у него юридическая сила – непонятно. В прошлом году принято Постановление Правительства Москвы от 29.05.2007 года № 411-ПП, в котором дан перечень документов, необходимых для предос-тавления в префектуру для оформления участка в собственность. Мы это намерены сделать в ближайшее время. Надо отметить, что правление у нас, как и в других ЖСК, – это орган общественный (оплачивается только председатель правления, и то символически, и наемный бухгалтер), поэтому его трудно найти на все время.

На каких условиях осуществляется взаимодействие с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями?

Нами заключены прямые договоры с энергоснабжающей организацией (ОАО «МОЭК»), с мосрадио, с городской телефонной сетью, прямой договор на обслуживание домофонной системы. В стадии оформления договор с ООО «ДЕЗ» на техническое обслуживание и водоснабжение. Что касается последнего, то сейчас идут переговоры с МГУП «Мосводоканал» по заключению прямого договора, но вопрос решится только после установки общедомовых счетчиков, которая ведется в настоящее время за счет бюджетных средств, т. е. это делается через ДЕЗ. К сожалению, весьма не спеша. Пока оплата начисляется согласно тарифам и нормам потребления. Если говорить о воде, то ее учет ведется по числу прописанных (зарегистрированных) жильцов. Оплата за тепло взимается пропорционально занимаемой площади. Была мысль поставить двухтарифные счетчики для снижения затрат на потребление энергии, но, поговорив со специалистами ОАО «Мосэнерго», поняли, что здесь не все так однозначно. Когда выясняется, что энергия дешевая, многие начинают ее тратить не меньше, а больше. Например, человек, который раньше не включил бы обогреватель, теперь использует его на полную мощность. А это для нашего дома непозволительно, потому что в нем слабые вводы, и на входе в дом стоят всего лишь 120-амперные автоматы защиты, а энерговооруженность квартир возросла в разы. Мощность на квартиру, заложенная в проекте, в среднем составляет около 1,6 кВт, а в новых домах в проект закладывается раз в десять больше. Установка двухтарифных счетчиков не столько стимулирует к снижению расхода электроэнергии, сколько к изменению режима ее потребления. Конечно, можно поменять автоматы и проводку внутри дома, но где, во-первых, взять дополнительную мощность при нынешнем энергодефиците, а во-вторых, надо менять внешнюю сеть. Получается, что если мы хотим, чтобы наши внутренние сети не горели, то мы заинтересованы не в снижении затрат на потребление энергии, а в снижении самого потребления. Может, стоит подумать о такой системе оплаты, при которой тот, кто расходует мало энергии, платит по более низкому тарифу, а тот, кто много, – по более высокому. Это и в социальном отношении имеет определенный смысл, если, конечно, все хорошо просчитать.

Проводится ли разъяснительная работа по установке собственниками жилья энергоэффективного оборудования и экономии водных ресурсов?

Нельзя сказать, что мы ставили перед собой такую задачу. Пока что мы только взяли и заменили за счет кооператива все лампы на лестничной клетке, в холлах, на чердаке и в подвале на энергосберегающие. В доме около 120 ламп. Паспортный ресурс одной лампы накаливания около 1 000 ч, они быстро перегорают, ДЕЗ их своевременно не заменяет, а если и заменяет, то на самые дешевые, которые работают значительно менее 1 000 ч. Подсчитали, что выгоднее потратиться на энергосберегающие, которые дороже, но зато служат до двух лет. А какое оборудование использовать в квартирах, решают сами жильцы. В доме совершенно четкое разделение: есть общедолевое имущество – предмет заботы правления, а есть частное – квартиры. На сегодняшний день получается, что правлению все равно, какие лампочки установлены в квартирах. Дело в том, что каждый собственник квартиры имеет прямые отношения с Мосэнерго и платит по показаниям индивидуального электросчетчика. Мы только контролируем, чтобы жильцы не устанавливали на вводах в квартиру автоматы более чем на 20 А (изначально стояли автоматы на 16 А, но они срабатывали на 12 А). Помимо квартирных счетчиков, есть еще общедомовой электросчетчик, фиксирующий электрозатраты на лифт и уличное освещение. И время от времени кто-то эти показания снимает – это входит в техническое обслуживание. Поскольку сумма, с нашей точки зрения, достаточно низкая, она оплачивается без уточнения. Нас больше волнует состояние автоматов, чтобы они не были перегружены, а не расход энергии.

Что касается оплаты за воду, то ее экономия тоже только в интересах жильцов, но особого стимула пока нет, т. к. они платят по нормативу. Естественно, если жилец некоторое время отсутствует в квартире, например, живет на даче в летний период, он приносит справку о своем отсутствии, которая передается в ДЕЗ, и там делается перерасчет.

Есть у нас прецедент установки в одной из квартир счетчика на воду. Но для этого жилец заключил персональный договор с ДЕЗ, и теперь он сообщает нам ежемесячно сумму, которая вычитается из общей. Поскольку у нас такая квартира одна, вопрос об оплате этим жильцом затрат на полив, мытье коридоров и другие хозяйственные нужды не поднимается, т. е. он платит только за потребленную воду в квартире. Плохо, когда в части квартир счетчики есть, а в части – они отсутствуют, поскольку последние оказываются в более невыгодной ситуации. При установке индивидуальных счетчиков в каждой квартире возникает разница между показаниями всех индивидуальных счетчиков и общедомовым. Конечно, разницу можно как-то поделить между квартирами, но пока в данном вопросе много нюансов. Во всяком случае, в нашем доме пока не приветствуются идеи установки квартирных счетчиков только в части квартир. К тому же и ставить их негде, т. к. соответствующие места проектом не предусмотрены.

Что касается платы за отопление, то она рассчитывается пропорционально площади квартир, хотя в последнее время ОАО «МОЭК» выставляет нам счета исходя из затраченных гигакалорий. Величина расхода тепла определяется по показаниям кустового счетчика, установленного в ЦТП. До сих пор сумма счетов за год, выставляемых ОАО «МОЭК», не превысила значения, рассчитанного нами по квадратным метрам. Отмечу, что наш дом достаточно хорошо теплоизолирован, многие жильцы поставили новые окна с двойным и тройным остеклением, почти все лоджии застеклены.

Как ведутся финансовые расчеты между жильцами и обслуживающими организациями, есть ли в доме неплательщики, и как решается этот вопрос?

Размер квартплаты по каждой квартире рассчитывается ежегодно бухгалтером кооператива согласно установленным в Москве тарифам с учетом количества прописанных в квартире людей, льгот и т. п. Мы раздаем расчетные листки с расшифровкой статей затрат, и жильцы переводят деньги на счет кооператива. Оплата техобслуживания общедолевого имущества дома и поставки ресурсов осуществляется со счета ЖСК согласно заключенным договорам с ОАО «МОЭК», ДЕЗ и пр. Вероятно, в любом доме существует определенная доля людей, называемых неплательщиками. К счастью, у нас их сейчас нет, но один такой случай был. После многих предупреждений мы подали иск в суд. Причем это было еще до принятия Жилищного кодекса РФ. Сумма задолженности составляла около 15–16 тыс. руб., пени сначала насчитали на 50 тыс. руб. В ходе суда понизили эту сумму до 2–3 тыс. руб. Вопрос заключался в принципе, а не в сумме. Мировой судья принял решение в нашу пользу. Но жилец оплатил основную задолженность и подал апелляцию в районный суд, который постановил отменить решение мирового судьи в части оплаты жильцом пени и судебных издержек.

До сих пор убежден в неверности такого решения. Правление обратилось в городской суд, который вообще не стал рассматривать ситуацию. На этом дело и закончилось. Трудно сказать, кто тут выиграл и кто проиграл. Тем не менее, правление поступило так, как должно было поступить, и больше неплательщиков у нас не было.

Вы сами разработали компьютерные прог-раммы, облегчающие расчет платежей. Расскажите о них.

Существует множество бухгалтерских программ, но все они достаточно сложны.

Первая разработанная мной компьютерная прог-рамма позволяет просто и быстро рассчитывать величину квартплаты. Раньше расчет выполнялся вручную. Став председателем, я заметил, что между жильцами и бухгалтером часто возникаю споры о правильности начисленных платежей. Причина споров в непонимании жильцами правил расчета. Нужно было сделать так, чтобы любой жилец мог сам убедиться в правильности расчета. Тогда я взял и составил в Excel простую программу, которая начинается со служебного листа с блоком общих исходных данных, где прописаны все тарифы и принятые на общем собрании нормы отчислений, например, на капремонт, хозрасходы, домофон и т. д. А дальше идут расчетные листы на каждую квартиру, где повторяется блок исходных данных и приводятся индивидуальные данные квартиры – ее номер, площадь, количество жильцов, льготные коэффициенты и пр. Ниже приводится таблица с указанием статей затрат и начисленные по ним суммы.

Все изменения, например, какого-то тарифа, внесенные в служебный лист, автоматически переносятся во все расчетные листы квартир. Эта программа не только позволила сократить время на расчет кварт-платы, но и сделала его совершенно прозрачным. Одна из опций программы позволяет выделять стрелками те значения величин, которые использованы при расчете. Например, плата за воду или за отопление (рис. 2). Считаю очень важным, чтобы каждый житель дома мог лично убедиться в правильности расчета. Надо объяснять людям, как формируется квартплата, тогда и неплательщиков не будет. Многие жители, например, не знают, что разного рода льготы действуют в пределах социальной нормы. Например, если в квартире площадью 36 м2 проживает льготник, имеющий право на 50 % оплату техобслуживания, то льгота распространяется лишь на 33 м2 , а оставшиеся 3 м2 полагается оплачивать по полному тарифу.

Рисунок 2 () Рассчет величины квартплаты, выполненный компьютерной программой

А тарифов много. Первый этаж – один тариф, второй и выше – другой, излишки площади – третий. Нюансов много, и расчет каждой квартиры индивидуален. Конечно, в доме происходят непрерывные изменения: кто-то прописался, кто-то умер, кто-то поменял квартиру. Эти изменения вносятся в прог-рамму вручную.

Вторая программа предназначена для подведения годового баланса коммунальных платежей по каждой из квартир. Она позволяет предоставить в конце года каждому владельцу квартиры таблицу, в которой показано помесячно, какую сумму он должен был заплатить, сколько и когда он заплатил фактически, с каким результатом пришел к концу года. После двухлетней практики такого подведения баланса сумма начисленных и произведенных платежей за год по многим квартирам стала совпадать с точностью до копеек.

А сейчас составляется программа для распределения по квартирам расходов за потребление холодной и горячей воды в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков. Здесь решено использовать понятие «человеко-дни». Это важная расчетная величина, позволяющая учитывать реальные ситуации. Допустим, в январе (31 день) для квартиры с двумя проживающими она составит 62 человеко-дня. Если один из жильцов принесет справку, что в январе он две недели отсутствовал (14 человеко-дней), то в расчет легко внести корректировку. В порядке подготовки к новому порядку расчета нами еще проведена акция по учету количества фактически проживающих в каждой квартире людей.

Не хотите ли передать управление домом какой-нибудь управляющей компании?

Хотел бы, но на сегодняшний день при еще не сформировавшихся новых механизмах управления это нам не выгодно. Превращение ГУП «ДЕЗ» в ООО «ДЕЗ» по сути ничего не изменило, а других компаний в районе нет. Да и откуда им взяться. Ведь для создания конкурентного рынка управляющих компаний нужны помещения, стартовые капиталы, льготные условия для укрепления этих компаний и т. д.

В начале 2008 года внешняя управляющая компания предлагала нам свои услуги, но ставила совершенно неприемлемые условия: согласно предложенному нам договору, правление ЖСК становилось номинальным органом, компания требовала передачи ей всей технической и финансовой документации дома, нежилых помещений и прочего общего имущества. Получалось, что только она стала бы решать, как нам жить. Мы же готовы заключать договоры на оказание нам услуг, а не на передачу управления. И здесь прояв-ляются недостатки Жилищного кодекса РФ. Сегодня коммунальные услуги субсидируются из городского бюджета, и эти субсидии имеют право получать только управляющие компании. Они же должны и отчитываться за их использование. Все значительно упрощается, если право получения субсидий будет передано организациям, которые эти услуги оказывают.

Благодаря такому ведению и упорядочению дел решаются ли вопросы энергоресурсосбережения?

Не могу этого утверждать. Такая цель пока не ставилась. Сначала нам нужно было решать совершенно иные задачи. Ведь главная задача правления ЖСК – не энергосбережение, а обеспечение нормальных условий жизни в доме. Для того чтобы этого добиться, начинать нужно с человека, а не с крана или счетчика. Это я очень хорошо понял за последние годы. Для примера возьму крайность: можно поставить великолепное энергосберегающее оборудование, а какой-то вандал будет выводить его из строя или будет выбивать стекла в подъезде, ломать дверные доводчики и т. д. К сожалению, ментальность многих сегодня такова, что даже если группа энтузиастов будет совершать сверхразумные действия, они будут сводиться на нет низкой социальной культурой жителей. Не все осознают, что театр начинается с вешалки, а квартира – с подъезда. А можно сказать и так: покажи мне подъезд дома, в котором ты живешь, и я скажу тебе, кто ты.