Территория при многоквартирном доме

Вернуться к списку статей по юриспруденции

РАЗМЕРЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
А.В. ГОЛУБЕВ
Реализация жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме неразрывно связана с обладанием права общей долевой собственности на земельный участок, необходимый для размещения строения и эксплуатации этого дома.
Отсутствие единого нормативно установленного порядка определения размеров таких земельных участков создает предпосылки для возникновения территориальных споров между органами государственной власти, органами местного самоуправления и собственниками помещений в многоквартирных домах или между собственниками помещений в соседних многоквартирных домах.
С особой остротой такие конфликты могут проявляться при осуществлении «точечной застройки» в жилых зонах с существующей застройкой в крупных населенных пунктах, когда формирование земельного участка для вновь строящегося многоквартирного дома неизбежно приводит к ограничению возможности реализации жилищных и связанных с ними земельных прав собственников помещений в построенных ранее соседних многоквартирных домах.
С учетом этих обстоятельств целью статьи является выявление правовых оснований для выработки единого подхода к определению размеров земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
Речь пойдет о размерах земельного участка, необходимых для размещения самого строения — жилого дома, а также для его эксплуатации. Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <1> земельные участки, размеры которых являются необходимыми для этих целей, переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно.
———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15.
В связи с тем что статьей 72 Конституции РФ <2> жилищное и земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации, единые правовые основы определения необходимых размеров земельных участков для многоквартирных домов, исходя из статьи 76 Конституции РФ, должны регулироваться федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
———————————
<2> Российская газета. 2009. 21 янв.
Рассмотрим положения федеральных законов и иных федеральных нормативных правовых актов, устанавливающих основания для определения размера земельного участка, необходимого для размещения многоквартирного дома.
Исходя из статьи 273 Гражданского кодекса РФ <3>, к собственникам помещений в многоквартирном доме переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
———————————
<3> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ <4> уточняется, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного дома объекты, расположенные на указанном участке. Размер такого земельного участка определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
———————————
<4> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.
В соответствии со статьей 35, пунктом 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ <5> предельные размеры земельных участков, которые могут предоставляться собственникам помещений в многоквартирном доме из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
———————————
<5> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
В отношении таких земельных участков в существующей застройке пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ также установлено: местоположение их границ и площадь определяются на основании фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.
В отношении приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, частью 2 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно части 7 этой статьи местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Такие правила справедливы и в отношении определения размеров земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации многоквартирных домов, расположенных на землях, находящихся в частной собственности. В противном случае создаются предпосылки для нарушения жилищных прав собственников помещений в таких домах.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых согласно законодательству о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами, а в иных случаях — на основании ЗК РФ и других федеральных законов.
Частью 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ <6> определено: градостроительный регламент представляет собой устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
———————————
<6> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Исходя из рассмотренных выше норм федеральных законов основаниями для определения размеров земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, являются:
— нормы отвода земель для конкретных видов деятельности;
— правила землепользования и застройки;
— градостроительные регламенты в случаях, предусмотренных законодательством (или в иных случаях — нормы ЗК РФ и других федеральных законов);
— сложившееся землепользование и местоположение границ смежных земельных участков.
Нормами земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности предусмотрена возможность установления минимальных и максимальных размеров земельных участков. Использование такой возможности применительно к определению размеров земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, не представляется целесообразным.
Если принять за максимальный размер земельного участка, соответствующего минимальным требованиям правовых оснований его определения, то формирование земельного участка меньшего размера неизбежно влечет нарушение жилищных прав собственников помещений в многоквартирном доме. Если размер необходимого земельного участка принять в качестве минимального, то притязания собственников помещений в доме на обладание правом общей долевой собственности на земельный участок ограничиваются только установленными законом пределами месторасположения его границ.
Учитывая, что речь идет именно о необходимом размере земельного участка, определяемом на основании правовых норм земельного и градостроительного законодательства, представляется правильным использование термина «нормативный размер земельного участка», как, например, в Своде правил проектирования и строительства СП 30-101-98, утвержденных Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 <7>.
———————————
<7> Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. М.: ГУП ЦПП; Минземстрой России, 1998.
Исходя из положений статьи 38 Градостроительного кодекса РФ, размер земельного участка характеризуется его площадью и геометрической формой, образованной его границами.
С учетом рассмотренных выше норм федеральных законов представляется возможным констатировать: земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного дома, включает часть земельного участка, занятую строением дома, и часть земельного участка, необходимую для его эксплуатации, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства.
Площадь и границы земельного участка, занятого строением многоквартирного дома, определяются на основании землеустроительных процедур с учетом фактического местоположения строения и технической документации многоквартирного дома. Это относится как к вновь вводимым в эксплуатацию многоквартирным домам, так и к домам, составляющим существующую застройку. Так, согласно пункту «В.4» приложения «В» к СНиП 31-01-2003, утвержденным Постановлением Госстроя России от 23 июля 2003 г. N 109, площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки <8>.
———————————
<8> СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные. М.: Госстрой России; ФГУП ЦПП, 2004.
В связи с этим основная правовая неопределенность при регулировании порядка определения нормативных размеров земельных участков для многоквартирных домов возникает в отношении части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, в том числе для размещения элементов озеленения и благоустройства. Исходя из положений статьи 1 ЖК РФ, определение размера этой части земельного участка должно осуществляться с учетом необходимости обеспечения безопасности и беспрепятственности осуществления жилищных прав собственниками помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 3.5.11. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, установлено следующее: территория каждого домовладения, как правило, должна иметь хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода, площадку для отдыха взрослых, детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей <9>.
———————————
<9> Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. 23.10.2003 (дополнительный выпуск). N 214.
Статьей 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» установлены санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке городских и сельских поселений. В частности, указывается, что при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения путем комплексного благоустройства городских и сельских поселений и реализации иных мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания. При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила. Так, пунктом 2 СанПиН 2.1.2.1002-00, утвержденных Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г. (в ред. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 21 августа 2007 г. N 59), устанавливаются санитарные требования к участку и территории жилых зданий при их размещении <10>. В частности, участок, предлагаемый для размещения жилых зданий, должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения, соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов по содержанию потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов в почве (грунте), качеству атмосферного воздуха, уровню радиационного фона, радона, физических (шума, инфразвука, вибрации, электромагнитных полей и др.) и других факторов. Площадь отводимого земельного участка должна обеспечить возможность благоустройства (размещение площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок и гостевых стоянок автотранспорта) и озеленения. При размещении жилых зданий должны быть обеспечены допустимые уровни инсоляции и естественной освещенности проектируемых и существующих объектов, а также предусматривается их обеспечение водоснабжением, канализацией и теплоснабжением. Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий установлены СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 <11>.
———————————
<10> Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2.
<11> Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N 48.
Вопросы озеленения территорий городов регулируется Правилами создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденными Приказом Госстроя России от 15 декабря 1999 г. N 153 «Об утверждении Правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации» <12>.
———————————
<12> Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2000. N 1.
При установлении порядка определения размера части земельного участка для многоквартирного дома, необходимого для его эксплуатации, следует также учитывать противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями, установленными в соответствии со статьей 69 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» <13>.
———————————
<13> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3579.
Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» <14> установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, а также к связанным с ними процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса): механической, пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасности для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду. Требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях установлены статьей 10 названного Закона: в частности, здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы при проживании и пребывании человека в них не возникало вредное воздействие на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий, а в процессе их эксплуатации обеспечивались безопасные условия для проживания и пребывания в них человека. Безопасные условия определяются такими показателями, как качество воздуха в помещениях, качество питьевой и технической воды, инсоляция и солнцезащита, естественное и искусственное освещение, защита от шума, микроклимат, регулирование влажности, уровень ионизирующего излучения. В статье 11 этого Закона, устанавливающей требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, указывается, что территория, необходимая для их использования, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе их эксплуатации не возникала угроза наступления несчастных случаев и нанесения травм людям — их пользователям в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва.
———————————
<14> СЗ РФ. 2010. N 1. Ст. 5.
В целях реализации положений названного Закона Правительством РФ издано распоряжение от 21 июня 2010 г., утверждающее перечень национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона N 384-ФЗ <15>. Пунктом 57 названного распоряжения к таким стандартам отнесены СНиП 2.07.01-89, утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78 (в ред. Постановления Госстроя России от 20 августа 1993 г. N 18-32) <16>, а также уже упомянутые выше СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Не вызывает сомнений, что названными национальными стандартами не могут снижаться требования к безопасности проживания в многоквартирном доме и благоустройству придомовой территории, прямо установленные или вытекающие из положений рассмотренных выше норм федеральных законов.
———————————
<15> Распоряжение Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 1047-р «О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // СЗ РФ. 2010. N 26. Ст. 3405.
<16> Строительные нормы и правила. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». СНиП 2.07.01-89, утв. Постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78. М.: Госстрой России; ГУП ЦПП, 1994.
Таким образом, площадь и геометрическая форма земельного участка для многоквартирного дома должны быть необходимыми и одновременно достаточными для обеспечения соответствия размещения многоквартирного дома требованиям рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов.
Требования рассмотренных выше норм основываются на различных показателях, которые необходимо учитывать при определении нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома. Так, в основе имущественных прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок лежит право собственности на жилые помещения и на строение дома в целом. Исходя из принципа равенства прав жилищных и земельных отношений представляется обоснованным определять нормативный размер части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома, пропорционально площади застройки дома, а также площади помещений в нем. Требования экологических, санитарно-гигиенических, градостроительных норм, норм, обеспечивающих безопасность проживания в многоквартирных домах зависят от таких показателей, как этажность строения дома, а также количество проживающих в нем людей. Следовательно, эти показатели также необходимо учитывать при определении размера части земельного участка, необходимой для эксплуатации дома.
На основе СНиП 2.07.01-89 в целях реализации действовавших тогда положений законодательства о кондоминиумах Приказом Минземстроя России от 26 августа 1998 г. N 59 были разработаны и утверждены Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (СП 30-101-98). Нормативный размер земельного участка для многоквартирного дома предлагалось определять как математическое произведение общей площади жилых помещений в доме и удельного показателя земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений. При этом косвенно предусматривалась возможность учета этажности застройки и количество проживающих. Использование названных Методических указаний при определении размеров участка для одного многоквартирного дома представляется обоснованным и сегодня в части, не противоречащей положениям ныне действующих Земельного, Жилищного и Градостроительного кодексов РФ, национальных стандартов, принятых в более поздний период.
Статьями 7 и 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение региональных и местных нормативов градостроительного проектирования отнесено к полномочиям в области градостроительной деятельности соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления. В целях обеспечения соответствия принятых ими нормативов градостроительного проектирования требованиям рассмотренных выше Федеральных законов и национальных стандартов методы расчета нормативного размера земельного участка для многоквартирного дома должны учитывать показатели площади застройки дома и площади жилых помещений в доме, этажности дома, а также количества проживающих в доме людей.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Ответ:

1. Придомовая территория — земельный участок, на котором расположен дом и размещенные на этом участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Преимущества контроля собственниками помещений: территорию можно будет использовать по своему усмотрению — благоустраивать, озеленять, устанавливать детские, спортивные площадки, парковки, шлагбаумы и т.п.

Недостатки: расходы на благоустройство придомовой территории (строительство детской, спортивной площадки, услуги консьержа и пр.), находящейся в общей долевой собственности, будут нести все собственники помещений дома.

2. Общие помещения дома (подвалы, чердаки, межквартирные лестничные площадки, крыши и пр.).

Преимущества контроля собственниками помещений: общие помещения в доме можно сдать в аренду, а вырученные деньги использовать, например, на ремонт дома или благоустройство.

Недостатки: расходы на благоустройство общих помещений дома (например, на услуги консьержа) будут нести все собственники помещений дома.

То есть при взятии контроля над общим имуществом дома платеж «содержание и ремонт общего имущества» в платежном документе может уменьшиться, в крайнем случае останется таким же. Увеличение платежа возможно только за «дополнительные удобства» по решению собрания собственников помещений дома.

Выбор способа управления общим имуществом, в состав которого входит и придомовая территория, производится собственниками помещений на общем собрании посредством голосования.

Управление общим имуществом дома могут осуществлять:

1. Управляющая компания (УК). Коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении домом.

Преимущества управления УК: собственникам не нужно решать какие-либо вопросы, в том числе по использованию общего имущества в доме, всем занимается УК.

Недостаток управления УК: отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг, выполненных работ.

2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Юридическое лицо, которое образуется из инициативной группы жильцов дома в целях управления общедомовым имуществом.

Преимущества ТСЖ: прямое управление общедомовым имуществом собственниками помещений в доме, контроль выполнения работ и расходования денежных средств, так как ТСЖ имеет свой расчетный счет.

Недостаток ТСЖ: государственная регистрация юридического лица, ведение деятельности организации (сдача отчетности).

Для создания ТСЖ необходимо провести общее собрание.

Участники собрания: физические и юридические лица — собственники жилых и нежилых помещений в доме (жильцы неприватизированных квартир не могут участвовать в собрании, управлении домом и придомовой территорией).

Кворум и подсчет голосов: общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 процентами общего числа голосов.

Количество голосов каждого собственника принимается равным отношению площади его помещения к суммарной площади помещений всех собственников, включая государственную собственность (неприватизированные квартиры).

Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 5 603 кв. м, что соответствует 100 процентам голосов, то собственник квартиры площадью 35 кв. м обладает 0,62 процента голосов (35 x 100 / 5 603), а кворум собрания составит присутствие собственников, обладающих правом собственности на площадь помещений размером более 2 801,5 кв. м, то есть более 50 процентов голосов.

Если помещение в общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников. Например, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 2 500 кв. м, что соответствует 100 процентам голосов, а одно помещение площадью 200 кв. м в этом доме принадлежит двум собственникам в долях по 1/2 каждому, то каждый из таких собственников обладает 4 процентами голосов (200 x 1/2) x 100 / 2 500).

3. Совет дома. Орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме, является альтернативой ТСЖ.

Функции: осуществление контроля за деятельностью УК по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и т.д). Заключение договоров с подрядными организациями, осуществление контроля за ними, возможность созывать общие собрания дома по вопросу управления общими помещениями, придомовой территорией, осуществление контроля за их исполнением.

Преимущества совета: не является юридическим лицом, не подлежит госрегистрации, не осуществляет предпринимательскую деятельность, может действовать без расторжения договора управления имуществом с УК.

Недостатки совета: нет. Для избрания совета дома и его председателя нужно провести общее собрание.

Участники собрания: физические и юридические лица — собственники жилых и нежилых помещений в доме (жильцы неприватизированных квартир не могут участвовать в управлении домом и придомовой территорией).

Кворум и подсчет голосов: площадь жилых и нежилых помещений собственников, проголосовавших за, должна составлять 2/3 от общей площади собственников помещений в доме. Количество голосов каждого собственника принимается равным отношению площади его помещения к суммарной площади помещений всех собственников (например, 76 / 31 500); (31 500:3*2=21 000 — это 2/3).

Такой же порядок проведения собрания устанавливается и для вынесения вопросов по управлению общедомовым имуществом.

Для того чтобы земельный участок под домом был переоформлен в общую долевую собственность, любой собственник помещения в доме (без проведения общего собрания) вправе:

• обратиться в ДГИМ г. Москвы с заявлением об образовании земельного участка; нужно будет подготовить межевой план, документы для регистрации общей долевой собственности в Росреестр (расходы с подготовкой документов возлагаются на собственника);
• обратиться в ДГИМ г. Москвы с требованием образования участка, так как ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления является образование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (в таком случае все расходы на подготовку проекта межевания и прочее возлагаются на департамент).

В зависимости от вопроса, поставленного на голосование, Жилищным кодексом РФ предусмотрены три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в доме:

• большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимавших участие в общем собрании;

• более чем 50 процентами
• голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме;

• большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Вопрос, поставленный на голосование	Принятие решения
Выбор способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР), выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете	Более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме
Наделение совета дома полномочиями по принятию решений о текущем ремонте общего имущества в доме
Реконструкция дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальный ремонт общего имущества в доме, использование ФКР, переустройство или перепланировка помещения, входящего в состав общего имущества	Большинством, не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников
Определение размера взноса на капитальный ремонт и минимального размера ФКР в части превышения его размера над установленными минимальными размерами, размещение временно свободных средств ФКР, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации
Получение управляющим и (при непосредственном управлении дома собственниками помещений в этом доме) лицом, уполномоченным решением общего собрания, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества
Установление пределов использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в доме
Пользование общим имуществом собственников помещений в доме иными лицами, в том числе заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций
Определение лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества, представление документов на согласование переустройства или перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, заключение соглашения об установлении сервитута, и лиц, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также порядка получения денежных средств, предусмотренных данными соглашениями
Наделение председателя совета дома полномочиями принимать решения по вопросам, не отраженным в ч 5 ст. 161.1 ЖК РФ, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в доме
Остальные вопросы, отнесенные Жилищным кодесом к компетенции общего собрания собственников помещений в доме.	Большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Комментарий к Ст. 36 ЖК РФ

1. В комментируемой статье регулируются отношения права общей собственности в многоквартирном доме, где помещения (жилые и нежилые) принадлежат на праве собственности различным субъектам, включая и публичные образования. Кроме того, вопросы общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме регулируются одинаково во всех многоквартирных домах независимо от количества собственников, количества помещений в таком доме, а также от наличия или отсутствия товарищества собственников жилья или какой-либо иной организации.

2. В п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, говорится, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Таким образом, здание, в котором находится две и более квартиры, считается многоквартирным домом и на него распространяются все правила многоквартирного дома.

В комментируемой статье 36 ЖК РФ дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).

В состав общего имущества, согласно этим Правилам, включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

3. В п. 8 вышеназванного Положения говорится, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

В то же время в подп. «ж» п. 2 этого же Положения указано, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом. Данные объекты расположены на придомовой территории, т.е. на каком-то расстоянии от дома.

Законодатель установил, что придомовая территория входит в состав общего имущества и соответственно в состав общего имущества входят расположенные на этой территории объекты, которые предназначены для обслуживания дома. Но если трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, входят в состав общего имущества, то сети электро-, теплоснабжения, выходящие из этих объектов, также входят в состав общего имущества, несмотря на то что находятся на расстоянии от внешней стены дома.

Следовательно, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, находящиеся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и расположенные на расстоянии от стены дома, входят в общее имущество независимо от соглашения с исполнителем коммунальных услуг. И поскольку земельный участок находится в общем имуществе многоквартирного дома, то и инженерные коммуникации также должны быть включены в общее имущество. Жилищный кодекс РФ не предусматривает иных вариантов.

4. В состав общего имущества в многоквартирном доме включается и земельный участок, на котором находится указанный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Однако границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, установлены далеко не во всех случаях.

В п. 2 ст. 36 ЗК РФ указано, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В свою очередь, в ст. 16 Вводного закона к ЖК РФ установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, если на момент вступления в силу ЖК РФ границы земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, установлены и был произведен кадастровый учет, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу ЖК РФ.

В случае, когда границы земельного участка не установлены, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента постановки на кадастровый учет возникает земельный участок как объект, он включается в состав общего имущества многоквартирного дома и по факту его формирования.

Вновь построенные или реконструированные многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, после введения в действие ЖК РФ принимаются в эксплуатацию только при формировании земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. В данном случае земельный участок сразу включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Если многоквартирный дом принимается в эксплуатацию поочередно, то права собственности на земельный участок включаются в состав многоквартирного дома и переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента принятия в эксплуатацию первой очереди многоквартирного дома, если при сдаче первой очереди не будет сформирован земельный участок только под существующей застройкой. Это обусловлено тем, что в существующей застройке (а первая очередь дома уже является существующей застройкой) земельный участок переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома по факту сформирования земельного участка и собственник помещения в многоквартирном доме приобретает долю в праве собственности на общее имущество, куда входит и земельный участок.

Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36) Вводным законом к ЖК РФ (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, установлена обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

6. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, предназначены не только для пользования собственниками помещений в этих домах, но и для пользования многими другими лицами. В связи с этим любые ограждения или застройка земельного участка, препятствующие проходу или проезду, как правило, могут привести к нарушению прав граждан и юридических лиц. На этих участках могут быть расположены проезды, детские площадки, массивы зеленых насаждений, иные объекты, предназначенные для пользования неопределенным кругом лиц. В таких случаях данные земельные участки могут быть обременены правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).

Обременения, существовавшие до введения в силу ЖК РФ, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок. Если обременение устанавливается после вступления в силу настоящего Кодекса, то подобное обременение земельного участка устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Если стороны не достигли соглашения о обременении земельного участка новым сервитутом, то спор о его установлении или условиях обременения правом ограниченного пользования может быть разрешен в судебном порядке.

7. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений (далее — собственники помещений) данного дома, домовладельцев.

В структуре многоквартирного дома выделяются две части, одна из которых — жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, а другая часть многоквартирного дома — общее имущество — находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Помещения в многоквартирном доме являются объектами права собственности. Право собственности и иные вещные права на помещения в многоквартирном доме подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности. При этом следует отметить, что собственники помещений в многоквартирном доме не являются собственниками подвала, чердака, оборудования, земельного участка и иных объектов в отдельности. Они являются собственниками общего имущества как единого неделимого комплекса имущества. В данном случае объектом права собственности является общее имущество как самостоятельный объект.

Из сказанного можно сделать вывод, что многоквартирный дом как единый комплекс недвижимого имущества не может быть самостоятельным объектом права собственности (как и другого вещного права), поскольку объектом права собственности являются жилые помещения в нем, а остальная часть (общее имущество) находится в общей долевой собственности собственников жилых помещений. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

8. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. Оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Также не подлежат отчуждению отдельные части общего имущества. Они не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права.

Некоторые части общего имущества могут быть присоединены к помещениям в результате реконструкции. Например, часть чердачного помещения может быть присоединена к жилому помещению, в результате жилое помещение увеличивается в размере. Такого рода действия могут быть совершены путем реконструкции помещения и части общего имущества. В результате реконструкции возникает новый объект — квартира большей площади, в то время как площадь чердачного помещения уменьшается. Поскольку подобная реконструкция производится в отношении общего имущества в многоквартирном доме, необходимо согласие других собственников помещений. Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). После получения согласия собственников помещений можно производить реконструкцию в соответствии с требованиями настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

9. По решению собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование третьим лицам некоторых объектов общего имущества. По общему правилу такое решение принимается на общем собрании в порядке, предусмотренном ст. ст. 46 — 48 ЖК РФ (см. комментарий к указанным статьям). Однако решением общего собрания товарищество собственников жилья или жилищный кооператив могут быть уполномочены на передачу в пользование части общего имущества.

В силу функциональных особенностей не все объекты общего имущества могут быть переданы иным лицам даже в пользование. К таким объектам общей собственности относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и другие объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме.

Объекты общей собственности, пользование которыми не приведет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирном доме, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам (например, подвал). Однако подвал, как и любая другая часть общего имущества, не может быть выделен в качестве самостоятельного объекта права собственности.

В отношении части общего имущества невозможно произвести технический учет и присвоить ему кадастровый номер, произвести государственную регистрацию права собственности. Все эти действия невозможны в связи с тем, что общее имущество является неделимым имущественным комплексом. Следовательно, сделку с частью общего имущества как с объектом недвижимости совершить нельзя, поскольку такого самостоятельного объекта не существует. Передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом.

Передача в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме производится собственниками помещений.

При отсутствии в многоквартирном доме товарищества собственников жилья стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступают собственники помещений в многоквартирном доме. Договор может быть подписан и одним из собственников, если он уполномочен на это общим собранием собственников. Если в многоквартирном доме созданы товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, то стороной в договоре о передаче в пользование части общего имущества выступает товарищество или кооператив. В данном случае товарищество или кооператив выступает от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

10. В случае разрушения или сноса многоквартирного дома земельный участок остается в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который ранее находился на этом участке. Доли в праве собственности на земельный участок участников долевой собственности остаются теми же, которые были на общее имущество в многоквартирном доме.

Образование земельных участок согласно действующему законодательству подразумевает постановку этих участков на государственный кадастровый учет. В результате кадастровых работ образуется земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков). Кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с присущими ему свойствами и характеристиками, предоставляющие возможность определить его как индивидуально-определенную вещь.

Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:

• категория земель;
• разрешенное использование земельного участка;
• площадь;
• адрес;
• координаты земельного участка;

Способы образования земельных участков

Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:

• Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
• Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
• Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
• Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.

Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.

Образование участков из муниципальных земель

Часто под образованием земельного участка подразумевается его выдел из государственных или муниципальных земель и его границы устанавливаются впервые. Рассмотрим данный способ образования.

Основанием для образования земельных участков из муниципальных и государственных земель является:

• Проект межевания территории. В некоторых случаях участок образуется исключительно по проекту межевания.
• Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, утвержденная уполномоченным органом
• Проектная документация о лесных участках

Условия для образования земельных участков.

Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Границы образуемых земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

В случае образования земельного участка из земель государственной собственности до проведения кадастровых работ разрабатывается схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Местоположение границ образуемого земельного участка в данном случае согласовывается органом местного самоуправления.

Регистрация прав на образованные земельные участки

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

• решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
• иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Бесплатная консультация кадастрового инженера

Технический план

здания, сооружения, помещения, квартиры

Межевой план

земельного участка

Акт обследования

Для снятия объекта с кадастрового учета

Землеустроительная экспертиза

Судебная и досудебная

Почему мы?

• консультируем бесплатно
• работаем на результат
• индивидуальный подход
• большой опыт работы
• высокая квалификация специалистов
• реальные сроки
• аттестованные кадастровые инженеры в штате
• геодезические работы без посредников
• помощь в решении сложных задач

Наши кадастровые инженеры – это юристы в сфере земельно-имущественных отношений, обладающие пониманием механизма формирования и изменения сведений об объектах недвижимости. Они видят проблему в целом, уделяя совокупное внимание, как земле, так и объектам капитального строительства, подлежащим кадастровому учету и регистрации. В поле зрения профессионального кадастрового инженера находятся многочисленные аспекты, возникающие при оформлении земельно-имущественных отношений, чтобы получить намеченный результат проведения кадастровых работ и предупредить возникновение ситуаций, противоречащих действующему законодательству.

Здравствуйте.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п. 8 раздела «III. Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) разъяснено следующее: «В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок».

Из приведенных выше норм действующего законодательства и разъяснений Верховного Суда РФ следует, что долевая собственность на земельный участок возникает с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

В вопросе Вы указали: «Городское поселение регистрирует право муниципальной собственности на оба многоквартирных дома…». Значит, если не было регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, то земельный участок под ними не поступил в долевую собственность собственников помещений.

В соответствии с п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Другими словами, не допускается раздел (выдел доли) земельного участка, который составляет общее имущество в многоквартирном доме.

Так, в п. 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) разъяснено, что не допускается кадастровый учет доли, выделенной в натуре из земельного участка, сформированного для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Поскольку в Вашем случае на момент раздела исходного земельного участка на 4 участка не было регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, то земельный участок под ними не поступил в долевую собственность собственников помещений и п. 4 ст. 37 ЖК РФ не препятствовал разделу земельного участка.

Если до раздела земельного участка под многоквартирными домами городское поселение зарегистрировало право муниципальной собственности на любое из помещений в этих домах, то мой ответ на вопрос будет другим. Здесь я позволю себе, может быть, слишком смелые рассуждения. Но и вопрос, как мне кажется, не простой.

Согласно п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Статьей 215 ГК РФ установлено, что имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.

В определении Верховного Суда РФ от 24.01.2017 по делу N 305-КГ16-10570, А40-78400/2015 изложена следующая, как мне представляется с серьезными последствиями для практики, правовая позиция: «По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64, в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество, является единоличным собственником вещи.
В силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка».

Таким образом, с момента регистрации права собственности городского поселения на любое из помещений в многоквартирных домах земельный участок поступил в долевую собственность городского поселения. А если городское поселение зарегистрировало право собственности на все помещения, то с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение оно стало собственником всего земельного участка под домами.

Поэтому администрация района не вправе была производить раздел земельного участка под многоквартирными домами либо в силу действия п. 4 ст. 37 ЖК РФ, либо потому, что собственником всего земельного участка под домами стало городское поселение.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Следовательно, после приватизации квартир жильцы стали сингулярными правопреемниками городского поселения в части долей в праве общей собственности на земельный участок и могут оспаривать его раздел.

Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович