Стоимость права аренды земельного участка формула

Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками

Д.С. Валиев

старший преподаватель кафедры землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству (г. Москва)

Джаваншир Сарыевич Валиев, Valiev@guz.ru

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах деятельности, включая бытовую.

Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Такой договор является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества. Однако, к нашему удивлению, основы арендных отношений тех лет имеют много общего с тем, что на первый взгляд кажется нам новшеством сегодня.

Никто в мире не знает точной даты, когда состоялась первая арендная сделка в истории человечества. Тем не менее первые вещественные свидетельства о подобного рода деятельности относятся приблизительно к 2000 году до нашей эры. В ходе раскопок, проходивших в 1984 году на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды — глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т. д. Глиняные таблички рассказали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур.

В условиях рыночной экономики, в связи с повышением концентрации капитала в Москве и непрерывным развитием деловой активности остроактуальной бизнес-темой была и по-прежнему остается тема приобретения прав землепользования в нашей столице.

Проведение экономических реформ и развитие рыночных отношений существенно повысили экономическую и социальную значимость земельных отношений, при этом четко прослеживается особая значимость регулирования этих отношений в городах. Земля в Москве всегда представляла собой один из важнейших ресурсов развития и функционирования города, являлась одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.

Аренда земельных участков в городе, а также роль государственного кадастра недвижимости при предоставлении земельных участков в аренду является актуальной темой, так как в настоящее время в Москве самым распространенным видом землепользования остается аренда. По данным Департамента земельных ресурсов города Москвы, в аренду предоставлено 24 378,33 гектара земли. Приобретая на конкурсах права аренды участков, инвесторы получают реальную возможность освоения земли. На ней строятся новые жилые дома, возникают предприятия общественного питания, торговые центры, административные здания, автостоянки, центры техобслуживания, автозаправочные станции.

В подсистемах учета и оценки земель государственного кадастра недвижимости содержатся экономические параметры земельного участка (площадь, вид использования, цена и т. д.). В случае если они не определены, становится невозможным заключение сделок и их дальнейшая регистрация. Именно эти параметры являются необходимыми, а в некоторых случаях и существенными условиями договоров.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения об объекте аренды, то есть договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. По этой причине государственный кадастр недвижимости играет наиболее важную роль при сдаче земли в аренду.

Одна из основных задач государственного кадастра недвижимости — оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Таким образом, вторым существенным условием договора аренды земельного участка является согласование стоимости права аренды, которая при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, рассчитывается на основании нормативных правовых актов города Москвы.

В последнее время в России арендные отношения интенсивно развиваются. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле. Вместе с тем сохраняются прежние отношения собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве.

Право аренды — это вещное право на чужую собственность. По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок во временное владение или временное пользование

По окончании срока аренды земельный участок возвращается к сдатчику со всеми улучшениями, произведенными съемщиком, неотделимыми от земли без ущерба для хозяйственной годности участка, причем взаимные расчеты по аренде, в том числе и за неиспользованные съемщиком улучшения, производится на основании договора или дополнительных соглашений.

В городе Москве стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основе Методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве1 и постановлений правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП, от 8 мая 2007 года № 339-ПП и от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Для определения стоимости права аренды земельного участка учитывается следующее:

• площадь земельного участка, в том числе под благоустройство;

• площадь застройки;

• общая площадь наземной и подземной частей имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

• удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;

• выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;

• вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.

Расчет стоимости права аренды земельного участка осуществляется по следующей формуле: С = С Х К х К х К х К

уч !Хд ср.а гхоп ‘V

где С — стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.;

Суч — площадь земельного участка, кв. м;

1 Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка».

Кд — базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (р./кв. м), вычисляемый по формуле:

К, = УД х К х К,

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

д ^ пр ц’

где УД — удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования, р./кв. м2. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования при строительстве (реконструкции) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов принимается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель под объектами коммунального хозяйства;

Кпр — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (см. табл. 1);

Таблица 1

Значение коэффициента корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (Кпр)3

Вид деятельности Значение коэффициента Кпр

Строительство (реконструкция) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов 0,5

Строительство (реконструкция) объектов шаговой (пешеходной) доступности, реализация которых осуществляется на конкурсной основе, при условии заключения с заказчиками-инвесторами, победителями конкурса договоров социального заказа, предусматривающих обязательства организаций по сохранению типа и специализации предприятия в течение срока действия договора 0,5

Иной вид деятельности 1,0

Кц — безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (до утверждения правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).

В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное использование и (или) предназначены для различных видов деятельности, то значение коэффициента Кд определяется по следующей формуле:

X ((,По,)

где К& — удельный показатель стоимости, соответствующий /’-му функциональному использованию и виду деятельности, р.;

2 Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования утвержден постановлением правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год» в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.

3 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП.

По1 — общая площадь объектов, соответствующая /-му функциональному использованию и виду деятельности, кв. м;

По — общая площадь объектов, кв. м;

Ксра — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 2);

Таблица 2

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)4

Вид аренды Срок аренды Значение коэффициентаКср а

До 6 месяцев включительно 0,054

От 6 до 12 месяцев включительно 0,108

От 12 до 18 месяцев включительно 0,153

От 18 до 24 месяцев включительно 0,204

Краткосрочная От 24 до 30 месяцев включительно 0,241

От 30 до 36 месяцев включительно 0,289

От 36 до 42 месяцев включительно 0,320

От 42 до 48 месяцев включительно 0,366

От 48 до 54 месяцев включительно 0,391

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

От 54 до 60 месяцев 0,434

От 5 до 15 лет включительно 0,820

Долгосрочная От 15 до 25 лет включительно 0,945

Свыше 25 лет 1,000

Коп — безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (в кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м), для определения которого используется выражение:

Коп = Р, если значение Р < 1, то Коп = 1,0,

оп оп

где Р — плотность застройки.

Значение Р определяется по следующей формуле:

Р = (Пон + Поп х 0,5) / Суч,

где Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения, кв. м;

Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения, кв. м;

Суч — площадь земельного участка, кв. м;

Ку — безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (см. табл. 3 и примечание к ней).

В таблице 2 Ксра имеет приблизительные различия до 5 лет, а после 5 лет изменения в сроках аренды не учитывается.

При одинаковой стоимости права аренды на земельный участок сроком на 25 и 49 лет арендатор выбирает аренду на 49 лет, даже если в его бизнес-плане срок аренды предусмотрен менее чем на 49 лет. А это приводит к нерациональному использованию земельных участков в населенных пунктах, где их количество всегда ограничено.

4 Там же.

Таблица 3

Значения коэффициента корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)5

Месторасположение земельного участка Значение коэффициента Ку

При выходе границ земельного участка, предназначенного под жилищное строительство, на лесопарковую или парковую зоны согласно утвержденному правительством Москвы перечню территорий природного комплекса Москвы 1,1

При месторасположении земельного участка от железнодорожной станции, вокзала или от наземных вестибюлей станции метро в радиусе до 100 метров включительно 1,1

В остальных случаях 1,0

По мнению автора, коэффициент Ксра можно определить следующим образом:

1-(

К <1 +1)

Лср.а 1 ’

1——Цт

(1+1)-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

где к — срок аренды;

/ — процентная ставка дисконта;

п — максимальный срок аренды (49 лет).

С помощью приведенной формулы рассчитываются значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 4).

В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152 в составе факторов стоимости удаленность земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станцией метро или железнодорожной станции рассматривается. В связи с этим при определении стоимости права аренды корректирующий коэффициент Ку можно не учитывать.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

5 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года №1075-ПП.

Таблица 4

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)

>< 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 Кс.а

1 0,038071 0,045055 0,052419 0,06006 0,067886476 0,075819975 0,056551843

2 0,075033 0,088377 0,102341 0,11672 0,131331781 0,146023656 0,109971193

3 0,110919 0,130033 0,149887 0,170173 0,190626458 0,211027064 0,160444184

4 0,145759 0,170086 0,195168 0,220601 0,246042044 0,271215404 0,208145303

5 0,179585 0,2086 0,238293 0,268174 0,297832312 0,32694535 0,253238148

6 0,212425 0,245631 0,279364 0,313054 0,346234431 0,378547151 0,295876131

7 0,244309 0,281239 0,31848 0,355394 0,391470057 0,426326596 0,336203141

8 0,275264 0,315477 0,355733 0,395338 0,433746342 0,470566823 0,374354153

9 0,305318 0,348398 0,391212 0,43302 0,473256889 0,511529997 0,410455808

10 0,334496 0,380053 0,425002 0,468569 0,510182634 0,549458861 0,444626946

11 0,362824 0,410491 0,457182 0,502107 0,544692676 0,58457818 0,476979108

12 0,390328 0,439758 0,48783 0,533745 0,576945052 0,617096067 0,507617002

13 0,41703 0,467899 0,517019 0,563593 0,607087459 0,647205223 0,536638942

14 0,442954 0,494958 0,544818 0,591752 0,635257933 0,67508407 0,564137252

15 0,468124 0,520976 0,571293 0,618316 0,661585479 0,700897818 0,590198653

16 0,49256 0,545993 0,596507 0,643377 0,686190662 0,724799436 0,614904612

17 0,516285 0,570048 0,620521 0,66702 0,70918616 0,746930564 0,63833168

18 0,539318 0,593178 0,643391 0,689324 0,73067728 0,767422349 0,660551802

19 0,561681 0,615419 0,665172 0,710365 0,750762439 0,786396224 0,681632603

20 0,583392 0,636804 0,685916 0,730216 0,769533615 0,803964627 0,701637668

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

21 0,604471 0,657366 0,705672 0,748943 0,787076771 0,820231667 0,720626786

22 0,624937 0,677138 0,724487 0,76661 0,803472243 0,835293741 0,738656197

23 0,644805 0,696149 0,742406 0,783277 0,818795114 0,849240105 0,755778806

24 0,664096 0,714429 0,759472 0,799 0,833115555 0,862153406 0,772044395

25 0,682824 0,732006 0,775726 0,813834 0,846499144 0,874110166 0,787499819

26 0,701007 0,748907 0,791205 0,827828 0,859007172 0,88518124 0,80218918

27 0,71866 0,765157 0,805947 0,84103 0,870696917 0,895432234 0,816154005

28 0,7358 0,780783 0,819988 0,853484 0,881621912 0,904923896 0,829433401

29 0,75244 0,795808 0,833359 0,865234 0,891832189 0,913712471 0,842064206

30 0,768595 0,810255 0,846094 0,876318 0,901374503 0,921850041 0,854081124

31 0,78428 0,824146 0,858223 0,886775 0,910292553 0,929384828 0,86551686

32 0,799507 0,837503 0,869774 0,89664 0,91862718 0,936361482 0,876402242

33 0,814292 0,850346 0,880775 0,905947 0,926416551 0,942821348 0,886766331

34 0,828646 0,862696 0,891252 0,914727 0,933696337 0,948802704 0,896636531

35 0,842581 0,87457 0,90123 0,92301 0,940499875 0,954340998 0,906038692

36 0,856111 0,885988 0,910733 0,930824 0,946858322 0,959469047 0,914997198

37 0,869247 0,896966 0,919783 0,938196 0,952800796 0,964217241 0,923535058

38 0,882 0,907522 0,928403 0,94515 0,958354509 0,968613717 0,93167399

39 0,894382 0,917673 0,936612 0,951711 0,963544896 0,972684527 0,939434496

40 0,906403 0,927432 0,94443 0,957901 0,968395725 0,976453797 0,946835935

41 0,918074 0,936817 0,951876 0,96374 0,972929209 0,979943861 0,953896591

42 0,929405 0,94584 0,958967 0,969249 0,977166111 0,983175402 0,960633738

43 0,940406 0,954517 0,965721 0,974445 0,981125832 0,98616757 0,967063695

44 0,951086 0,96286 0,972153 0,979348 0,984826506 0,988938095 0,97320189

45 0,961456 0,970881 0,978278 0,983973 0,98828508 0,991503396 0,979062906

46 0,971523 0,978595 0,984113 0,988337 0,991517392 0,993878675 0,98466053

47 0,981297 0,986011 0,989669 0,992453 0,994538244 0,996078008 0,990007806

48 0,990787 0,993143 0,99496 0,996336 0,997361471 0,998114427 0,995117071

49 1 1 1 1 1 1 1

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, с учетом следующих особенностей. Рыночная стоимость земельного участка в зависимости от наличия информации на рынке определяется с помощью следующих методов:

• метод сравнения продаж;

• метод выделения;

• метод распределения;

• метод капитализации ренты;

• метод остатка;

• метод предполагаемого использования.

Право аренды от права собственности отличается тем, что за время срока аренды сумма, выплаченная за право аренды, должна полностью амортизироваться.

Таким образом, в случае аренды коэффициент капитализации, кроме процентной ставки, должен содержать возврат капитала (1/п).

Используя информацию о рынке, можно определить доход от земельного участка. Методом «рыночной выжимки» рассчитываем коэффициенты капитализации Кк у) для земельного участка:

К . ) = О / РС ,

к (зу) зу’

где О — доход от земельного участка;

РСзу — рыночная стоимость земельного участка.

В этом процессе подразумевается, что земля вечная, и в содержании коэффициента капитализации составляющая часть (возврат капитала) не рассматривается.

При определении стоимости права аренды на определенный срок в кумулятивном составе коэффициента капитализации необходимо учитывать возврат капитала:

К . ) = К, ) + 1/п = (О / РС + 1/п),

к (при аренде) к(зу) ‘ зу п

где п — срок аренды.

Таким образом, стоимость права аренды РСпа можно определить с помощью формулы:

РСпа = О / Кк (зу) + 1/П) = О / О / РСзу + 1/П). па

Размер арендной платы АП определяется следующим образом:

АП = РСпа /(/ + 1)п / или

АП = С /(/ + 1)п / ,

где / — процентная ставка, по которой можно получить кредит в банке;

С — стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.

Минимальный размер арендной платы должен определяться как сумма выплат за кредит (Стоимость права аренды * /) и затрат на содержание объекта (налог на недвижимость и т. п.). При этом подразумевается, что стоимость объекта остается без изменений.

При введении рассрочки на выкуп арендных прав на земельный участок можно использовать функцию сложных процентов (взносы на амортизацию) по теории оценки денег во времени:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

АП = (РСпа — Р) ( + 1)п / или

АП = (С — Р) /(/ + 1)п / , где Р — единовременный платеж; п — срок аренды;

/ — возможная процентная ставка на получения кредита.

Естественно, если РСпа = Р, тогда АП = 0. Иначе говоря, при выкупе арендных прав на земельный участок без введении рассрочки арендная плата равна 0.

ЛИТЕРАТУРА

1. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год : постановление правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП : в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.

2. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 29 июня 2007 года № П /0152. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2004.

7. Гольцблат А. А. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М. : Альпина Бизнес Букс, 2007.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М. : Дело, 2007.

3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле: Апл. = х Ндс х j инф где: Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м; jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1. При размещении объекта аренды в подвале — снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (приложение 1 к Методике); Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения), руб./кв. м; S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, кв. м; Па — арендная плата на землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); j инф — коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость (Ндс). 3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11. ————— <*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой. 3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле: N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——- 100 где: N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь). 3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается. 3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно. С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды. 3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры. Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование. 3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства. 3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника; — исторический период постройки памятника; — историко-культурная ценность памятника (категории учета). 3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости. 3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле: Апл = х Ндс х j инф где: К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости памятника в восстановительную с учетом всех факторов, указанных в п. 3.6.2. К<п> рассчитывается по формуле: К<п> = Кп х Кик х Ки где: Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в восстановительную стоимость (приложение 2); Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников (приложение N 3); Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий отличие износа данного памятника от базового. В качестве базового принимается износ эталонного памятника (Иэ); Ки рассчитывается по формуле: I-Ип Ки = ——— I-Иэ где: Ип — износ памятника, в долях единицы. Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР. Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам. 3.6.5. Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле: Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х N ам В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

Право на сдачу в аренду земельных участков в Российской Федерации предоставляется территориальным управлениям Росимущества, регионам (Москва, Санкт-Петербург и др.), различным муниципальным образованиям, другим собственникам или их представителям. Сдавать в аренду земельные участки собственники или их представители в настоящее время нередко предпочитают по рыночным арендным ставкам.
В настоящее время определение рыночных арендных ставок за пользование земельными участками связано с достаточно серьезными практическими и методическими трудностями, которые создают, в частности, неразвитость соответствующего сегмента рынка и его закрытый характер, а также несовершенство имеющегося методического аппарата.

Основными вариантами предоставления в аренду земельных участков могут быть, как минимум, два. Первый вариант — непосредственная сдача в аренду земельных участков для их использования под различные виды деятельности. Второй вариант — это предоставление земельных участков на инвестиционных условиях, для осуществления нового строительства или реконструкции объектов. В частности, второй вариант в настоящее время наиболее широко используется в Санкт-Петербурге.

Базой для определения рыночных арендных ставок или рыночных арендных платежей по этим двум вариантам может служить величина рыночной стоимости соответствующего права на земельные участки. В качестве такой базы может быть принята рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды соответствующих земельных участков.
На практике для определения величины рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков рекомендовано пользоваться методическими разработками Минимущества России (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (в ред. от 31.07.2002), и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 N 1102-р). В них рассматривается несколько методов, в частности метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Применение этих методов в условиях Российской Федерации в той или иной степени затруднено прежде всего из-за неразвитости соответствующих рынков. Однако в данной статье предполагается, что величина рыночной стоимости соответствующего права на земельный участок может быть определена с достаточной точностью тем или иным методом.

Расчеты рыночных арендных платежей, основанные на величине рыночной стоимости права собственности или долгосрочной аренды земельных участков, требуют некоторых специальных действий при их выполнении, так как до настоящего времени отсутствуют эффективные методы и даже соответствующая аксиоматика, необходимые для этих расчетов.
Исходя из двух названных вариантов предоставления в аренду земельных участков может быть предложена соответствующая терминология для определения годовой рыночной арендной платы и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельными участками.

Годовая рыночная арендная плата за земельный участок может быть исчислена как величина годовой платы за пользование и владение земельным участком в течение всего периода долгосрочной аренды, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В качестве годового рыночного арендного платежа за земельный участок может быть принята величина годового платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода, когда рыночная стоимость права долгосрочной аренды этим участком взимается полностью и в конце концов становится равной нулю. В соответствии с этим могут быть рассмотрены и две схемы оценки величин годовой рыночной арендной платы или платежа за земельные участки.
По первой схеме, когда предполагается непосредственная сдача в аренду земельных участков, величину годовой рыночной арендной платы можно получить исходя из метода капитализации земельной ренты путем умножения значения рыночной стоимости на соответствующее значение коэффициента, определяющего соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка (коэффициента капитализации):

Агод = VL x KL, (1)

где: Агод — годовая рыночная арендная плата за пользование и владение земельным участком,
VL — рыночная стоимость права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка (рыночная стоимость земельного участка),
KL — коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка.
Если предположить, что рыночная стоимость права собственности или долгосрочной аренды земельного участка известна, то главной трудностью в этом варианте является обоснование значения коэффициента KL.
На практике может быть рассмотрено, как минимум, два способа определения величины коэффициента KL, представленного в выражении (1):
методом рыночной экстракции (делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи);
методом кумулятивного построения.
При использовании метода рыночной экстракции следует иметь в виду структуру исходных данных. Земельная рента и цена продажи земельных участков (рыночная стоимость права долгосрочной аренды) могут быть взяты для расчета KL с учетом налогов, коммунальных платежей и прочих расходов или без их учета. После выяснения этой конкретики следует принимать решение о необходимости проведения соответствующих корректировок исходных данных при осуществлении расчетов KL.
При недостаточном количестве рыночных данных или их несоответствии решаемой задаче метод экстракции рекомендуется применять как поверочный, для установления граничных (максимально и минимально возможных) значений KL. При этом для определения точечного значения KL можно пользоваться способом увеличения безрисковой нормы отдачи на капитал с учетом известных существенных недостатков этого метода. Рекомендуется безрисковую норму отдачи на капитал увеличивать на величину премии за риск, непосредственно связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Наши исследования подтверждают величину интервала для KL в пределах от 3,5 до 14,5%. Они также показывают, что значения KL, зависящие от различных факторов (нормы доходности альтернативных инвестиций, вида функции застройки или использования, возможности увеличения плотности застройки, уровня рисков инвестиционных вложений и т.д.), в большей степени определяются тем, на каком этапе жизненного цикла (изысканий, проектирования и строительства, реконструкции или эксплуатации) находится сама застройка или осуществляется использование земельного участка, а также тем, на какой срок сдается в аренду земельный участок.
На этапе проведения изысканий KL может находиться ближе к своей нижней границе (в интервале от 3,5 до 4,5%); на этапе проектирования и строительства объектов KL может занимать средний интервал значений (от 4,5 до 10,5%); на этапе эксплуатации застройки или использования земельного участка значение KL должно находиться ближе к верхней границе своего значения — от 10,5 до 14,5%. Нижние значения KL в каждом из трех интервалов соответствуют предоставлению земельных участков на условиях краткосрочной аренды (11 месяцев), верхние — на условиях среднесрочной и долгосрочной аренды. Заметим, что на практике очень редкой является ситуация, когда на период изысканий земельный участок предоставляется в пользование на условиях среднесрочной, а тем более — долгосрочной аренды.
В расчетах следует учитывать еще одно важное обстоятельство, заключающееся в том, что местоположение земельного участка не должно оказывать существенное влияние одновременно на значения VL и KL: местоположение должно определять только на VL.
При рассмотрении второго варианта, когда земельные участки предоставляются на инвестиционных условиях для осуществления нового строительства или реконструкции объектов, величина годового рыночного арендного платежа исчисляется, как правило, для установления начальной цены торгов. В этом варианте предполагается моделирование и одновременное рассмотрение двух схем предоставления земельных участков под строительство: традиционной схемы для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка VL и схемы для определения рыночной стоимости этого земельного участка с учетом определенного расчетного периода VL*.
Суть традиционной схемы (например, схемы с использованием метода предполагаемого использования) состоит в том, что в течение определенного периода после предоставления земельного участка проводятся изыскательские работы. За это время вносится контрактная арендная плата за земельный участок, определенная в соответствии с имеющимися нормативными документами или условиями контракта. По окончании периода изысканий оплачиваются рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет и возникающая разница рыночной и контрактной арендной платы, затем начинается проектирование и строительство объекта. В период строительства и по его окончании вносится контрактная арендная плата за землю. Одновременно определяется соответствующий доход от строящегося объекта. После этого осуществляется расчет текущей стоимости всех платежей за земельный участок на дату оценки и определяется рыночная стоимость права долгосрочной аренды.
Схема предоставления земельных участков под строительство с учетом определенного расчетного периода предусматривает, что в течение конкретного расчетного периода (6 лет, 8 лет, периода проектирования и строительства или любого другого периода) вносится рыночная арендная плата за земельный участок. С помощью известных методов исчисляется величина квартального, а затем и годового рыночного арендного платежа за пользование и владение оцениваемым земельным участком. Потоки доходов по оцениваемым объектам в двух схемах должны моделироваться не раньше момента получения разрешения на строительство.
Капитализированная сумма рыночных арендных платежей за расчетный период по оцениваемому земельному участку определяется по формуле:

-(nх4-1)
1 — (1 + Yк)
1 + ——————— х Ак.р., (2)
Yк

где Yк — квартальная ставка дисконтирования,
n — продолжительность расчетного периода, лет,
Ак.р. — квартальный рыночный арендный платеж за пользование и владение оцениваемым земельным участком в течение расчетного периода.
-(nх4-1)
1 — (1 + Yк)
Выражение 1 + ——————— представляет собой текущую Yк стоимость единичного аннуитета (ежеквартальные авансовые платежи) за n лет.
Далее делается допущение, что текущая стоимость арендных платежей за земельный участок должна совпадать в двух схемах расчета независимо от того, по какому графику производятся эти платежи. Исходя из этого допущения приравниваются левая и правая части выражений для определения величины текущих арендных платежей за земельные участки по двум описанным схемам:

VL = VL*. (3)

Из формулы (3) находится искомая величина годового рыночного арендного платежа за пользование и владение земельным участком в течение определенного расчетного периода.
Рассмотренные варианты оценки величин годовых рыночных арендных платежей за земельные участки и соответствующие им схемы и методики апробированы на практике при оценке арендных ставок для непосредственной сдачи в аренду земельных участков, а также при оценке земельных участков по так называемым коротким и полным пакетам.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.07.2016 N Ф05-8442/2016 Отказывая во взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, суд в порядке статьи 35 ЗК РФ установил, что здание не располагается на земельном участке, являющемся предметом аренды по договору, заключенному истцом и ОАО, а земельный участок, на котором расположено здание, собственниками которого последовательно являлись ответчики, был приобретен в собственность у города одним из ответчиков по договору купли-продажи, таким образом, ответчики не являлись и не являются арендаторами спорного земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.07.2016 N Ф07-5191/2016 Частично взыскивая задолженность по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, суд, применив положения пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, установил, что представленный истцом расчет задолженности произведен без учета размера доли ответчика в праве общей долевой собственности на здание расположенное на спорном земельном участке, при этом с учетом периода покупки ответчиком долей в праве собственности на здание, доказательства перевода долга предыдущего собственника долей по арендным платежам за использование земельного участка в предшествующий период отсутствуют, поэтому задолженность по арендной плате, образовавшаяся у прежнего арендатора, не подлежит взысканию.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.06.2016 N Ф05-5228/2016 Отказывая во взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, суд, применив положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 14 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, установил, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, в числе которых линейные объекты, при этом с учетом требований пункта 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ, который ограничивает размер платы за пользование земельным участком, на котором расположены линейные объекты, ответчик представил доказательства оплаты за фактическое пользование земельным участком.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.05.2016 N Ф05-6869/2016 Отклоняя требование о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка, суд, применив положения пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, пункта 20 статьи 34 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ, установил отсутствие обоснования соответствия площади испрашиваемого земельного участка по отношению к зданию и вспомогательным объектам недвижимого имущества, принадлежащим заявителю, при этом формирование земельного участка для использования в целях производства и складирования продукции сельскохозяйственного назначения не может быть соотнесено с формированием земельного участка для целей эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества, вместе с тем истец не лишен права приобрести в порядке, определенном статьей 39.20 ЗК РФ, земельный участок, имеющий площадь и границы, определяемые как необходимые для эксплуатации объектов недвижимого имущества.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.04.2016 N Ф05-3034/2016 Обязывая арендодателя заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земельных участков в части изменения стороны договора, суд в порядке пункта 1 статьи 35, пунктов 1, 5 статьи 36 ЗК РФ, пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, указал, что, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, истец имеет право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, при этом размещение прежним арендатором на спорном земельном участке какого-либо имущества, кроме находящихся на участках зданий, для эксплуатации которых участок предоставлялся, не является основанием для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору, поскольку ответчик не доказал, что новый собственник зданий допустил какие-либо нарушения в использовании участка с момента перехода к нему прав пользования.