Разрешение органов опеки и попечительства

20.09.2020 by admin

Статья обновлена: 15 апреля 2020 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки. Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.

Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи не требуется. Исключение — если прописанный ребенок остался без попечения родителей.

Содержание

В каждой опеке свои требования к сделке
На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия
Как получить разрешение
Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение

В каждой опеке свои требования к сделке

При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать. Почему так?

Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона. Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.

Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи квартиры. С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем. К сожалению, такова реальность.

На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия

При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.

Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости

При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).
Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.

Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире. В данной ситуации они получат разрешение на продажу.

Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры. Главное — это соблюдение метража для ребенка.

С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.

Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб. Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
При покупке квартиры в ипотеку.
Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают. В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат. 3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.
При покупке квартиры в новостройке (строящемся доме).
Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки. Поэтому многие опеки отказывают.

В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст. 48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.

Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.

Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.
При покупке частного дома.
Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.

Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача. Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
При покупке комнаты в коммуналке.
Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м. Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.
При покупке недвижимости в другом городе/области.
В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить. Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — .

Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.

Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб. Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.

В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.

Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке. Но комната стоила уже 3 млн. руб.
При строительстве частного дома.
Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае. Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.

Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке

Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры). Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб. В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб. на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.

Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.

В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников. Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.

Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб. Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником. Как видите, ситуация здесь двоякая.

При отказе можно пойти другим путем — положить ребенку деньги на счет + подарить ему недвижимость.

Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение

Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами. А деньги с продажи забрать себе.

Опека в 99% случаях не идет. В Москве и Санкт-Петербурге точно откажет. В других регионах с этим чуть-чуть полегче.

Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — ст. 1142 ГК РФ. К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — ст. 1149 ГК РФ. А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — ст. 1146 ГК РФ. 2) Дарение является безвозмездной сделкой — ст. 572 ГК РФ. То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).

Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.

Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю

Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий. Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.

Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы. Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.

Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.

Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры

В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.

Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.

Как получить разрешение

Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка, а не временной или места нахождения недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам. В одном районе несколько округов.

В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.

Сначала нужно прийти в опеку, подробно описать свою ситуацию и спросить — в каких случаях можно получить разрешение. В общем, подробно проконсультироваться и подобрать оптимальный вариант решения, который устроит обе стороны. Это нужно сделать в первую очередь. На консультацию разрешается прийти одному и родителей. Даже нанятому риэлтору.
После получения консультаций при наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены — п. 1 ст. 61 СК РФ. Или усыновители/опекуны. Если один из родителей лишен родительских прав, его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ).
Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила .
Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о получении разрешения на продажу недвижимости ребенка. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет — он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Образцы должны висеть на стендах.
Еженедельно собирается комиссия, которая рассматривает заявления и документы от граждан для получения разрешения на их сделки.
По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней. Но бывают задержки и до месяца.
В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СОВЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

28 октября 1999 г. № 1676

Об утверждении Положения об органах опеки и попечительства

Изменения и дополнения:

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 23 марта 2005 г. № 308 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2005 г., № 52, 5/15772) <C20500308>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 декабря 2006 г. № 1728 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 4, 5/24440) <C20601728>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 апреля 2010 г. № 624 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г., № 106, 5/31731) <C21000624>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 июля 2012 г. № 659 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 28.07.2012, 5/36004) <C21200659> — внесены изменения и дополнения, вступившие в силу 24 июля 2012 г., за исключением изменений и дополнений, которые вступят в силу 25 июля 2012 г. и 29 июля 2012 г.;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17 июля 2012 г. № 659 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 28.07.2012, 5/36004) <C21200659> — внесены изменения и дополнения, вступившие в силу 24 июля 2012 г. и 25 июля 2012 г., за исключением изменений и дополнений, которые вступят в силу 29 июля 2012 г.;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 мая 2013 г. № 376 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 18.05.2013, 5/37259) <C21300376>;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 30 января 2019 г. № 68 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 01.02.2019, 5/46113) <C21900068> — внесены изменения и дополнения, вступившие в силу 1 февраля 2019 г., за исключением изменений и дополнений, которые вступят в силу 1 августа 2020 г.;

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 июня 2020 г. № 368 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 27.06.2020, 5/48158) <C22000368>

На основании части третьей статьи 143 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье Совет Министров Республики Беларусь ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Положение об органах опеки и попечительства (прилагается).

2. Признать утратившим силу постановление Совета Министров БССР от 10 декабря 1971 г. № 367 «Об утверждении Положения об органах опеки и попечительства Белорусской ССР» (СЗ БССР, 1971 г., № 36, ст. 587).

Премьер-министр Республики Беларусь

С.Линг

УТВЕРЖДЕНО

Постановление
Совета Министров
Республики Беларусь

28.10.1999 № 1676

ПОЛОЖЕНИЕ
об органах опеки и попечительства

1. Настоящим Положением определены объем функций по опеке и попечительству, а также порядок осуществления опеки и попечительства.

2. Органами опеки и попечительства являются местные исполнительные и распорядительные органы.

Функции по опеке и попечительству осуществляются:

в отношении несовершеннолетних – структурными подразделениями районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах, осуществляющими государственно-властные полномочия в сфере образования, либо уполномоченными ими учреждениями образования, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, – комиссиями по делам несовершеннолетних районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах по месту нахождения ребенка;

в отношении совершеннолетних лиц:

которые страдают психическими расстройствами (заболеваниями) либо злоупотребляют спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами, их аналогами, в части выявления граждан, нуждающихся в установлении опеки и попечительства, подготовки необходимых материалов для возбуждения в суде дел о признании указанных граждан недееспособными или ограниченно дееспособными и принятия участия в рассмотрении таких дел – структурными подразделениями областных, Минского городского исполнительных комитетов, осуществляющими государственно-властные полномочия в сфере здравоохранения, организациями здравоохранения;

которые признаны недееспособными или ограниченно дееспособными, – структурными подразделениями областных, районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах, осуществляющими государственно-властные полномочия в сферах труда, занятости и социальной защиты, жилищно-коммунального хозяйства, территориальными центрами социального обслуживания населения.

3. Задачами органов опеки и попечительства являются:

выявление и учет лиц, нуждающихся в опеке и попечительстве;

устройство детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание;

оказание материальной и иной необходимой помощи детям;

осуществление деятельности по профилактике безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних;

защита личных и имущественных прав и законных интересов детей, нуждающихся в государственной защите и (или) в опеке и попечительстве, совершеннолетних лиц, признанных судом недееспособными, ограниченных судом в дееспособности;

установление опеки над лицами, признанными судом недееспособными;

установление попечительства над лицами, ограниченными судом в дееспособности;

установление патронажа над совершеннолетними дееспособными лицами, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, по их просьбе.

4. Органы опеки и попечительства, а также органы, учреждения и организации, осуществляющие функции по опеке и попечительству, в своей деятельности руководствуются Конституцией Республики Беларусь, Гражданским кодексом Республики Беларусь, Кодексом Республики Беларусь о браке и семье, настоящим Положением, а также другими актами законодательства.

5. Руководство и контроль за деятельностью органов опеки и попечительства, органов, учреждений и организаций, осуществляющих функции по опеке и попечительству, возлагаются на вышестоящие органы государственного управления в соответствии с их компетенцией.

51. Исключен.

6. Органы опеки и попечительства и органы, осуществляющие функции по опеке и попечительству, по вопросам, отнесенным к их компетенции, принимают решения, которые имеют обязательную силу для физических и юридических лиц всех форм собственности.

7. Местные исполнительные и распорядительные органы как органы опеки и попечительства:

7.1. организует работу по выявлению детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, детей, находящихся в социально опасном положении, а также совершеннолетних лиц, нуждающихся в установлении опеки, попечительства;

7.2. обеспечивают до разрешения вопроса об установлении опеки, попечительства временное устройство нуждающихся в опеке, попечительстве лиц, сохранность их имущества, а также выполняют иные функции опекуна, попечителя;

7.3. назначают опекунов, попечителей, освобождают и отстраняют их от возложенных обязанностей;

7.31. ведут учет лиц, выразивших желание стать опекунами или попечителями;

7.4. обеспечивают охрану имущественных и личных прав подопечных, детей, нуждающихся в государственной защите, проводят работу по профилактике социального сиротства, жестокого обращения с детьми, безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних;

7.41. в случае, предусмотренном в статье 155 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье, назначают опекуна над имуществом или передают имущество подопечного на хранение;

7.5. дают опекуну предварительное разрешение совершать сделки, попечителю давать согласие на совершение от имени подопечного сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его в аренду (в наем), безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного;

7.51. принимают решения о даче согласия родителям на отчуждение и залог имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку, совершение других сделок, противоречащих интересам или влекущих уменьшение имущества ребенка;

7.6. при наличии достаточных оснований ходатайствуют перед судом об ограничении или лишении несовершеннолетнего подопечного в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет права самостоятельно распоряжаться своим заработком, стипендией или иными собственными доходами, за исключением случаев, когда такой несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме;

7.7. решают вопрос о выплате следуемой подопечному заработной платы, пенсии и других выплат непосредственно попечителю или по согласованию с ним супругу или другому совершеннолетнему члену семьи для расходования на нужды лица, ограниченного в дееспособности;

7.8. дают в отдельных случаях разрешение на раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим четырнадцати лет, если раздельное проживание не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и законных интересов подопечного;

7.9. возбуждают в суде дела о лишении родительских прав или об отобрании ребенка без лишения родительских прав, о признании гражданина ограниченно дееспособным, о признании недееспособным, а также о признании брака недействительным как заключенного с лицом, не достигшим брачного возраста, либо с лицом, признанным недееспособным;

7.10. принимают решение о немедленном отобрании ребенка у родителей или других лиц, на воспитании которых он фактически находится (в исключительных случаях при непосредственной угрозе жизни или здоровью ребенка);

7.11. принимают участие при рассмотрении в суде дел о признании брака недействительным как заключенного с лицом, не достигшим брачного возраста, либо с лицом, признанным недееспособным;

7.12. устанавливают опеку над имуществом умерших и безвестно отсутствующих лиц;

7.13. при использовании опекуном опеки в корыстных целях, а также в случае оставления подопечного без надзора и необходимой помощи передают прокурору необходимые материалы для решения вопроса о привлечении виновного лица к ответственности в установленном законом порядке;

7.14. принимают решения о признании ребенка нуждающимся в государственной защите в случае, если нахождение ребенка в социально опасном положении не связано с ненадлежащим выполнением родителями обязанностей по воспитанию и содержанию ребенка, утверждают план защиты прав и законных интересов ребенка, нуждающегося в государственной защите в случае, если нахождение ребенка в социально опасном положении не связано с ненадлежащим выполнением родителями обязанностей по воспитанию и содержанию ребенка, вносят в него изменения и дополнения на основании результатов анализа его выполнения;

7.15. направляют ребенка в учреждения образования, здравоохранения, социального обслуживания на государственное обеспечение;

7.16. исключен;

7.17. принимают решение о запрете на отчуждение без согласия органа опеки и попечительства жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, а также принимают решение о снятии запрета на отчуждение таких жилых помещений;

7.171. принимают решение о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей;

7.172. принимают решение об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в порядке, установленном законодательством;

7.18. принимают решение о присвоении или изменении фамилии, собственного имени детей в случаях, предусмотренных законодательством, об объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация);

7.19. в рамках плана защиты прав и законных интересов ребенка, нуждающегося в государственной защите, уполномочивают органы и иные организации, осуществляющие профилактику безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних, на реализацию функций, предусмотренных подпунктами 7.1, 7.2, 7.4, 7.6, 7.11, 7.13 настоящего Положения, в пределах их компетенции, установленной Законом Республики Беларусь от 31 мая 2003 г. № 200-З «Об основах системы профилактики безнадзорности и правонарушений несовершеннолетних» и иными нормативными правовыми актами, определяющими порядок деятельности этих органов (организаций);

7.20. осуществляют организационные меры по устройству детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семьи, передаче их на патронатное воспитание, оптимизации сети детских интернатных учреждений;

7.21. исключен;

7.22. в случае отказа опекуна, попечителя от предоставления родителям, лишенным родительских прав, родителям, у которых дети отобраны без лишения родительских прав, возможности общаться с ребенком при условии, что такое общение соответствует интересам ребенка, принимают решение об установлении порядка такого общения с указанием времени, места общения;

7.23. принимают решение об установлении патронажа по просьбе совершеннолетнего дееспособного лица, которое по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, назначают, освобождают или отстраняют попечителя-помощника по представлению структурного подразделения районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе, осуществляющего государственно-властные полномочия в сфере труда, занятости и социальной защиты;

7.24. принимают решения:

о создании, прекращении деятельности приемной семьи, детского дома семейного типа и освобождении (отстранении) приемных родителей, родителей-воспитателей детского дома семейного типа от обязанностей опекунов, попечителей;

о назначении ежемесячных денежных выплат родителям-воспитателям, опекунам (попечителям), приемным родителям на содержание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицам, усыновившим (удочерившим) детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (с согласия таких лиц), на содержание указанных усыновленных (удочеренных) детей;

7.25. принимают решение о возможности воспитания приемными родителями, родителями-воспитателями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в случае досрочного расторжения договора об условиях воспитания и содержания детей и (или) трудового договора.

8. Структурные подразделения городского, районного исполнительного комитета, местной администрации района в городе, осуществляющие государственно-властные полномочия в сфере образования как органы, осуществляющие функции по опеке и попечительству:

8.1. выявляют детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, избирают форму их устройства;

8.2. уполномочивают социально-педагогические центры на выполнение функций, предусмотренных пунктом 82 настоящего Положения;

8.3. представляют в органы опеки и попечительства материалы, необходимые для назначения над несовершеннолетними опеки (попечительства), создания приемной семьи, детского дома семейного типа, назначения ежемесячных денежных выплат на содержание детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, переданных на воспитание в семью, принятия решения об эмансипации, принятия решения об осуществлении государственной регистрации запрета на отчуждение без согласия органа опеки и попечительства жилых помещений, в которых проживают отдельные категории несовершеннолетних, либо принятия решения о согласии на отчуждение или об отказе в отчуждении таких жилых помещений;

8.4. исключен;

8.5. исключен;

8.6. возбуждают в необходимых случаях перед органами опеки и попечительства ходатайства об освобождении или отстранении опекунов (попечителей), приемных родителей, родителей-воспитателей детского дома семейного типа, детской деревни (городка) от выполнения их обязанностей;

8.7. возбуждают в суде дела о лишении родительских прав или отобрании детей у родителей без лишения родительских прав, о взыскании с родителей средств на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении;

8.8. дают заключения по делам о лишении родительских прав, об отобрании детей у родителей или других лиц, восстановлении в родительских правах, возвращении отобранного ребенка родителям, об обоснованности усыновления (удочерения) и соответствии интересам ребенка установления либо отмены усыновления (удочерения), участвуют в заседаниях суда по вопросу установления и отмены усыновления (удочерения);

8.9. принимают участие в исполнении решений судов о передаче или отобрании детей у родителей или других лиц;

8.10. осуществляют контроль за деятельностью опекунов (попечителей), приемных родителей, родителей-воспитателей детского дома семейного типа, детской деревни (городка), патронатных воспитателей;

8.11. рассматривают жалобы на действия опекунов (попечителей), приемных родителей, родителей-воспитателей детского дома семейного типа, детской деревни (городка);

8.12. ведут учет детей, нуждающихся в опеке (попечительстве), и детей, переданных под опеку (попечительство);

8.13. осуществляют контроль за условиями жизни и воспитания детей, переданных под опеку (попечительство), на воспитание в приемную семью, детский дом семейного типа, детскую деревню (городок), семьи патронатных воспитателей;

8.14. ведут учет кандидатов в усыновители, приемные родители, родители-воспитатели, опекуны (попечители), проживающих на территории района, города, района в городе;

8.15. в установленном порядке готовят материалы, необходимые для усыновления (удочерения) детей, находящихся на территории района, города, района в городе, а также ведут учет детей, в отношении которых произведено усыновление (удочерение);

8.16. исключен;

8.17. исключен;

8.18. дают заключения и участвуют в заседаниях судов по спорам, связанным с воспитанием детей и защитой их личных и имущественных прав и законных интересов;

8.19. осуществляют контроль за условиями жизни и воспитания усыновленных детей в семьях усыновителей по месту жительства усыновленного ребенка в течение трех лет после усыновления не реже одного раза в год;

8.20. в рамках плана защиты прав и законных интересов ребенка, нуждающегося в государственной защите, уполномочивают учреждения образования на реализацию функций, предусмотренных подпунктами 8.2, 8.10 и 8.13;

8.21. выдают опекуну (попечителю), приемному родителю, родителю-воспитателю детского дома семейного типа удостоверение на право представления интересов подопечного по форме согласно приложению 1, ведут журнал регистрации удостоверений на право представления интересов подопечных по форме согласно приложению 2;

8.22. информируют и консультируют граждан об условиях патронатного воспитания и порядке передачи детей на патронатное воспитание, осуществляют подбор патронатных воспитателей, организуют подбор детей, передаваемых на патронатное воспитание.

81. Комиссия по делам несовершеннолетних районного (городского) исполнительного комитета, местной администрации как орган, осуществляющий функции по опеке и попечительству:

81.1. принимает решение о признании ребенка нуждающимся в государственной защите, об отобрании ребенка у родителей (единственного родителя), установлении ему статуса детей, оставшихся без попечения родителей, помещении ребенка на государственное обеспечение (далее – решение об отобрании ребенка) в случаях, установленных законодательными актами, устанавливает наличие у родителей этого ребенка недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, и (или) транспортного средства;

81.2. уведомляет районного (городского, межрайонного) прокурора о принятом решении об отобрании ребенка;

81.3. формирует комиссию по отобранию ребенка;

81.4. информирует о принятом решении об отобрании ребенка организации по месту работы родителей, у которых отобраны дети, а в случаях, когда родители не работают или когда ребенку назначена пенсия, – органы по труду, занятости и социальной защите местного исполнительного и распорядительного органа и органы внутренних дел;

81.5. принимает соответствующие решения о возвращении ребенка родителям, если отпали причины, послужившие основанием для отобрания ребенка, или при достижении им возраста восемнадцати лет, избрания в отношении его меры пресечения в виде заключения под стражу, осуждения его к наказанию в виде ареста или лишения свободы, его смерти, а также при объявлении его умершим либо признании безвестно отсутствующим, с одновременным уведомлением организаций по месту работы родителей, у которых отобран ребенок, и (или) структурных подразделений районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах, осуществляющих государственно-властные полномочия в сфере труда, занятости и социальной защиты, об обращении в суд с иском о лишении родителей (единственного родителя) родительских прав.

82. Социально-педагогические центры как учреждения образования, осуществляющие функции по опеке и попечительству:

82.1. оказывают опекунам (попечителям), приемным родителям, родителям-воспитателям детского дома семейного типа постоянную помощь в воспитании и организации оздоровления детей;

82.2. принимают участие в исполнении решений судов о передаче или отобрании детей от родителей или других лиц;

82.3. проводят контрольные обследования условий жизни и воспитания детей, переданных под опеку (попечительство), на воспитание в приемную семью, детский дом семейного типа, детей, признанных находящимися в социально опасном положении, а также в семьях, в которые возвращены дети после помещения на государственное обеспечение, в том числе после восстановления родителей в родительских правах;

82.4. организуют обучение граждан, изъявивших желание взять ребенка на воспитание в семью;

82.5. по запросу суда выявляют мнение ребенка при рассмотрении дел по спорам, затрагивающим права и законные интересы несовершеннолетних;

82.6. участвуют в обследовании условий жизни кандидатов в усыновители, приемные родители, родители-воспитатели, опекуны (попечители), патронатные воспитатели;

82.7. участвуют в заседаниях судов по спорам, связанным с воспитанием детей и защитой их личных и имущественных прав и законных интересов;

82.8. ведут учет детей, находящихся в социально опасном положении.

9. Структурные подразделения областных, Минского городского исполнительных комитетов, осуществляющие государственно-властные полномочия в сфере здравоохранения, организации здравоохранения как органы и организации, осуществляющие функции по опеке и попечительству:

9.1. выявляют граждан из числа совершеннолетних лиц, которые страдают психическими расстройствами (заболеваниями) либо злоупотребляют спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами, их аналогами, нуждающихся в установлении опеки и попечительства;

9.2. выявляют нуждающихся в установлении опеки несовершеннолетних, страдающих психическими расстройствами (заболеваниями), а также находящихся в связи с заболеванием в бессознательном состоянии, исключающем возможность понимать значение своих действий или руководить ими, принимают меры для передачи их под опеку или помещения в соответствующие организации здравоохранения, подчиненные главным управлениям по здравоохранению (здравоохранения) облисполкомов и комитету по здравоохранению Минского горисполкома;

9.3. подготавливают необходимые материалы для возбуждения в суде дел о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными и принимают участие в рассмотрении таких дел;

9.4. принимают в случае необходимости по медицинским показаниям меры к устройству в соответствующие организации здравоохранения лиц, страдающих психическими расстройствами (заболеваниями), вследствие которых у них ограничена способность понимать значение своих действий или руководить ими, и лиц, находящихся в связи с заболеванием в бессознательном состоянии, исключающем возможность понимать значение своих действий или руководить ими, в том числе до назначения над ними опекуна или попечителя;

9.5. исключен;

9.51. исключен;

9.6. исключен;

9.7. исключен;

9.8. исключен;

9.9. исключен.

10. Структурные подразделения районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах, осуществляющие государственно-властные полномочия в сфере труда, занятости и социальной защиты, как органы, осуществляющие функции по опеке и попечительству:

10.1. не позднее одного месяца со дня поступления из суда информации о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным представляют в органы опеки и попечительства документы, необходимые для назначения опекуна или попечителя над лицами, признанными судом недееспособными или ограниченно дееспособными, со своим заключением;

10.2. выдают опекуну (попечителю) удостоверение на право представления интересов подопечного по форме согласно приложению 3 и ведут журнал регистрации удостоверений на право представления интересов подопечных по форме согласно приложению 2;

10.3. осуществляют контроль за деятельностью опекунов и попечителей;

10.4. возбуждают в необходимых случаях перед органами опеки и попечительства ходатайства об освобождении или отстранении опекунов или попечителей от выполнения их обязанностей, в том числе при поступлении сообщений организаций здравоохранения, оказывающих психиатрическую помощь населению, учреждений социального обслуживания и других организаций, о выявленных злоупотреблениях опекунов или попечителей в отношении подопечных, об ухудшении условий их проживания и содержания;

10.5. в случаях признания судом недееспособных и ограниченно дееспособных дееспособными возбуждают ходатайства об отмене установленной над этими лицами опеки или попечительства.

101. Территориальные центры социального обслуживания населения как организации, осуществляющие функции по опеке и попечительству:

101.1. проводят обследования условий жизни лиц, признанных судом недееспособными, до назначения над ними опекуна с принятием необходимых мер по нормализации их жизнедеятельности (при необходимости);

101.2. ведут учет и личные дела лиц, признанных судом недееспособными, а также лиц, признанных судом ограниченно дееспособными;

101.3. проверяют выполнение опекунами и попечителями возложенных на них обязанностей путем:

анализа ежегодных письменных отчетов за предыдущий год о хранении имущества подопечного и управлении им;

проведения контрольных обследований условий жизни подопечных не реже двух раз в год, которые оформляются соответствующим актом проверки.

102. Структурные подразделения областных, районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городах, осуществляющие государственно-властные полномочия в сфере жилищно-коммунального хозяйства, как органы, осуществляющие функции по опеке и попечительству, не позднее одного месяца со дня поступления из суда информации о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным представляют в органы опеки и попечительства документы, необходимые для принятия решения об осуществлении государственной регистрации запрета на отчуждение без согласия органа опеки и попечительства жилых помещений, в которых проживают недееспособные или ограниченные в дееспособности судом граждане, либо принятия решения о согласии на отчуждение или об отказе в отчуждении таких жилых помещений.

11. Органы опеки и попечительства и органы, осуществляющие функции по опеке и попечительству, для выполнения возложенных на них обязанностей имеют право:

11.1. требовать от физических и юридических лиц представления необходимых документов и справок;

11.2. производить обследование и опрос лиц в целях получения необходимых сведений для решения вопросов опеки и попечительства;

11.3. вызывать для беседы и объяснений родителей, опекунов, попечителей, попечителей-помощников, приемных родителей и других граждан по вопросам, связанным с защитой прав опекаемых и подопечных;

11.4. выдавать заинтересованным физическим и юридическим лицам в пределах своей компетенции справки и заключения, касающиеся вопросов опеки и попечительства.

12. Министерство образования, Министерство здравоохранения, Министерство труда и социальной защиты, Министерство жилищно-коммунального хозяйства в пределах своей компетенции издают приказы, инструкции и другие нормативные правовые акты по применению настоящего Положения.

По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют родители, за исключением специально перечисленных в законе случаев (ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Разрешение на совершение сделки должно быть выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т.п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае – подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять законные интересы несовершеннолетнего.

При этом Конституционный Суд в своем определении от 6 марта 2003 г. № 119-О пришел к выводу, что из содержания абз. 2 п. 1 ст. 28 и п.п. 2-3 ст. 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями ст. 2, ст. 17 и ст. 38 Конституции РФ, решения органов опеки и попечительства – в случае их обжалования в судебном порядке – подлежат оценке исходя из конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что на снятие денежных средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение может быть выдано опекуну не только на разовый акт, но и, например, на распоряжение неограниченными по количеству выдач и размеру сумм денежными средствами до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он сможет это делать сам) (см., например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицу, не являющемуся законным представителем, опекуном или попечителем ребенка разрешение опеки на распоряжение деньгами несовершеннолетнего не может быть выдано: так, в одном из дел дедушка открыл на имя внука вклад, однако через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд его желание удовлетворить не смогли (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012 г.).

В другой ситуации мать решила продать доли в уставном капитале ООО, принадлежащие ее дочери по наследству после смерти отца, по цене в четыре раза меньшей, чем было указано в свидетельстве о праве на наследство, при этом понижение стоимости имущества никак не было обосновано. В результате орган опеки в выдаче разрешения на продажу отказал, и суд с ним согласился (решение Нефтеюганского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области от 1 февраля 2012 г. по делу № 2-296/2012).

Возражения второго родителя по поводу совершения сделки не являются безусловным основанием для отказа органа опеки – проверяется, насколько сделка соответствует интересам ребенка, а не родителей (одного из них). Так, согласно утвержденному актом муниципалитета порядку для получения разрешения в орган опеки должны были обращаться оба родителя, в том числе и в случае расторжения между ними брака; заявление от одного родителя могло быть принято только от одинокой матери или в случае признания второго родителя без вести пропавшим. Однако суд признал это положение не соответствующим закону, поскольку оно ограничивает права родителей – ведь федеральное законодательство не предусматривает обязательного достижения родителями согласия относительно имущественных прав их ребенка (смотрите, например, решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 17 мая 2011 г. по делу № 2-1249/11).

При этом если несогласие второго родителя мотивировано объективными причинами – то есть тем, что сделка противоречит интересам ребенка, и это подтверждается в результате проведенной органом опеки проверки, – то суд признает отказ органа опеки в даче согласия на сделку правомерным. Так, в одном из судебных процессов рассматривалось дело, где у матери, отца и ребенка было по 1/3 доли в квартире. Мать продала свою долю постороннему лицу, а затем запросила у опеки разрешение на продажу доли и ребенка, однако отец возражал. Мать после продажи своей доли не приобрела взамен никакого жилья, продолжила вместе с ребенком проживать на чужой жилплощади в квартире нового мужа, а на средства от продажи доли ребенка планировала приобрести квартиру в другом городе для сдачи в аренду, а не для улучшения жилищных условий ребенка. Орган опеки, естественно, отказал в выдаче разрешения на продажу, и Зеленоградский районный суд г. Москвы его поддержал. В другом деле мать просила согласия органа опеки на продажу квартиры, принадлежащей дочери, поскольку они проживали в другом месте в частном доме и у нее не было средств на содержание этой квартиры, деньги от продажи она планировала потратить на свои нужды и нужды детей, а не на приобретение жилья дочери. Естественно, суд признал отказ опеки правомерным (см. решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 22 октября 2010 г. по делу № 2-855/10).

Как правило, условием выдачи разрешения орган опеки ставит приобретение несовершеннолетним прав на жилое помещение «не хуже и не меньше прежнего», причем в одних случаях бывает достаточно указания в постановлении органа опеки на обязательное приобретение жилой площади на имя несовершеннолетнего и представления в опеку договора продажи с включением в него соответствующего условия (см. также письмо Минобразования России от 9 июня1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних»), а в других опека требует, чтобы ребенок был оделен соответствующими правами заранее, до выдачи разрешения, и обязательство родителя наделить ребенка долей в будущем считает недостаточным (смотрите, например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13 октября 2011 г.). Например, в одном деле орган опеки предложил матери заранее наделить ребенка долей в ином жилом помещении, что и было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако когда этот договор предъявили опеке – та отказала в выдаче разрешения на продажу, и суд ее поддержал, поскольку счел, что должны быть представлены доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку жилья для несовершеннолетнего, а то, что кто-то до того решил подарить ему долю в своей квартире, не имеет правового значения (решение Кировского районного суда г. Иркутска от 9 ноября 2011 г. по делу № 2-4218/2010). При этом по другому судебному делу родитель заключил даже не основной, а лишь предварительный договор дарения, и не представлял доказательств того, что собирается приобрести еще какое-то жилье – и суд признал отказ опеки неправомерным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г. по делу № 2-1760/2011). Таким образом, здесь можно констатировать большой разброс мнений, как органов опеки, так и судов относительно того, что именно может являться надлежащим подтверждением намерений родителей наделить несовершеннолетнего правами на иное жилье вместо отчуждаемого.

Если продаваемое жилье было благоустроенной квартирой или комнатой, расположенной в центре города и близко от посещаемых ребенком учреждений (сада, школы), а приобретаемое жилье хоть и больше по площади и не является коммуналкой, но расположено на окраине, неблагоустроено, имеет большой процент износа – органы опеки обычно отказывают в согласовании сделки и суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел десятикласснику принадлежала 20-метровая комната в полностью благоустроенной коммунальной квартире в многоквартирном кирпичном доме с высокими потолками рядом с его школой, а почти 70-летний деревянный жилой дом, 2/3 доли в котором родитель планировал купить на имя несовершеннолетнего, находился в оползневой зоне на краю города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, и в нем не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 24 сентября 2010 г. законным и обоснованным.

Определенные трудности могут возникнуть, если приобретаемое взамен жилое помещение еще не существует – например, если квартира приобретается по договору долевого строительства жилья. В одном из дел орган опеки отказал родительнице в даче разрешения на продажу квартиры, в которой ее дочь имела долю, поскольку посчитал, что приобретение объекта долевого строительства в строящемся жилом доме для несовершеннолетней не гарантирует возникновение у нее права собственности на данный объект, а построенная в результате квартира может оказаться меньшей площади, чем указано в договоре, и жилищные права ребенка могут быть ущемлены. Суд, тщательно исследовав договор, счел, что его условия, за неисполнение которых законом установлена соответствующая ответственность, свидетельствуют об обратном; довод опеки о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; а тот факт, что право собственности во вновь приобретенной квартире ребенок приобретает не одновременно с прекращением существующего у нее права собственности на жилую квартиру, не свидетельствует о нарушении ее имущественных прав и законных интересов (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 августа 2012 г. по делу № 33-2699). В другом деле родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства, что являются добросовестными родителями: имеют работу, стабильный заработок, транспортное средство, по месту работы и жительства характеризуются положительно, их дети посещают образовательные учреждения, им создаются условия для полноценного развития, поэтому суд счел, что они не имеют намерения ухудшить жилищные условия детей, и отказ органа опеки в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г. по делу № 2-319/2011).

Особняком стоит ситуация, когда сособственники жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему, намерены продать свои доли посторонним лицам. Пункт 2 ст. 37 и ст. 250 ГК РФ предусматривают в таком случае обязанность предложить выкупить эти доли ребенку (если он младше 14 лет – его законным представителям), а в случае отказа несовершеннолетнего или его родителя от реализации этого преимущественного права – нужно получить согласие органа опеки на такой отказ (как на сделку, влекущую отказ от принадлежащих подопечному прав). Необходимость представить на регистрацию сделки соответствующие документы указана также в Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Минюста РФ от 20 июня 2004 г. № 126.

В одном из судебных дел мать собиралась продать постороннему лицу комнату в коммунальной квартире, принадлежащую ей и ее ребенку, при этом собственниками других комнат в квартире также являлись несовершеннолетние. В регистрации сделки было отказано по тому мотиву, что среди прочих документов не были представлены отказы родителей этих детей от покупки продаваемой комнаты, а также разрешение органа опеки на такой отказ; и Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в своем решении от 22 октября 2012 г. по делу № 2-2158/2012 отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущества признал правомерным. При этом, как показывает практика, если сделка была фактически исполнена, то такой отказ может и не помешать признанию права собственности покупателя на приобретенную долю в судебном порядке (смотрите, например, решение Чайковского городского суда Пермского края по иску Рамазанова Салавата Минурасимовича).

Если отказы законных представителей получены (либо им направлены соответствующие предложения о покупке, но они в установленный законом срок не выразили согласие приобрести продаваемую долю), а разрешение органа опеки на такой отказ отсутствует – как правило, суды также признают отказы в регистрации правомерными. Так, Биробиджанский городской суд Еврейской автономной области от 10 сентября 2010 г. по делу № 2- 2071/2010 счел, что приостановление государственной регистрации (и последующий отказ в ней) в таком случае правомерны, так как отказ от покупки, во-первых, может повлечь за собой ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего (за счет включения в число проживающих посторонних лиц), и во-вторых, является отказом от принадлежащих несовершеннолетнему прав (смотрите также кассационное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 февраля 2012 г. по делу № 33-748/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 5 сентября 2011 г. по делу № 33-5336, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 14 февраля 2011 г. по делу № 2-294/2011, решение Рудничного районного суда города Прокопьевска Кемеровской области от 11 марта 2011 г. по делу № 2-808/2011, кассационное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 29 марта 2011 г. по делу № 33-971, решение Родниковского районного суда Ивановской области от 7 июля 2011 г.). Законность требования получать согласие органа опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки доли была проверена в 2007 году решением Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. № ГКПИ07-737, и совсем недавно – определением Конституционного Суда РФ 24 сентября 2013 г. № 1280-О, и в обоих случаях данные положения проверяемых нормативно-правовых актов были признаны соответствующими закону.

В то же время существует и противоположный подход к решению данного вопроса. Так, Новокуйбышевский городской суд Самарской области в своем решении от 28 апреля 2011 г., наоборот, указал, что при наличии возражения органа опеки и попечительства нарушается право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, а разрешение или согласие органа опеки в такой ситуации не требуется (смотрите также апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 5 апреля 2013 г. по делу № 33-3198/2013, определение Московского городского суда от 13 июля 2012 г. № 4г/7-5931/12, определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 31 января 2012 г. по делу № 33-636/2012). Представляется, что данная точка зрения, несмотря на ее непопулярность среди судейского сообщества, более соответствует смыслу закона.

Действительно, при продаже доли постороннему лицу может возникнуть такая ситуация, что ребенок, ранее проживавший только с лицами, с которым он состоит в родственной связи, окажется в ситуации, когда он вынужден проживать в одном жилом помещении с чужим человеком. В то же время, тот факт, что формальный родственник ребенка не желает проживать с ним и иными родными совместно и готов распорядиться своей долей, свидетельствует о том, что родственные связи между ним и остальными членами семьи почти утрачены (по крайней мере – в части возможности жизни под одной крышей) и не являются достаточно прочными, поэтому никакой существенной разницы между проживанием с несовершеннолетним такого «родственника» и постороннего человека не будет. Кроме того, если квартира еще до вселения туда ребенка уже фактически была коммунальной (то есть в ней проживали также и граждане, не являющиеся членами семьи несовершеннолетнего, либо такие лица входили в число сособственников и не проживали в квартире), то смена одного из сособственников никак не изменит сложившееся положение вещей и не ухудшит жилищные условия ребенка.

Также следует отметить, что разрешение опеки в такой ситуации дается на такое юридическое действие (сделку) как отказ от покупки, а не на саму сделку покупки или продажи. Если опека возражает против отказа, а сами родители как представители ребенка не хотят (или не могут в силу финансовых обстоятельств) приобрести предлагаемую им долю в праве, опека не может заставить их это сделать. Получается, что фактически наличие или отсутствие разрешения опеки на отказ в таком случае не имеет никакого правового значения. Теоретически, при наличии таких возражений продавец вправе счесть, что им не получен ни отказ, ни согласие данного сособственника-несовершеннолетнего (его представителей), подождать установленный в законе срок и продать свою долю третьему лицу. Правда, в реальности сторон проведенной таким образом сделки могут ждать определенные трудности при регистрации перехода права в виде описанных выше приостановления и отказа в регистрации, которые, возможно, не смогут быть устранены даже в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация не является нормальной и требует более подробного правового урегулирования.

Однако в обратной ситуации – когда родители согласны приобрести долю, а опека возражает, – такой отказ органа опеки (который уже фактически является разрешением или согласием не на отказ от преимущественного права, а на распоряжение денежными средствами, принадлежащими несовершеннолетнему), безусловно, имеет правовое значение и может быть оспорен в суде. Если родители в такой ситуации действуют не в интересах ребенка (например, если покупка предлагается по явно завышенной цене, или его имущественные права будут ущемлены по иным причинам) – отказ опеки следует признать правомерным.