Продажа доли участка

02.06.2020 by admin

В период материальных трудностей некоторые собственники решают продать часть имеющегося имущества. К примеру, половину своего земельного участка. Номинально, сделать это можно двумя способами. Правда, реальные шансы найти покупателя есть только в одном случае.

Продать часть или долю участка можно двумя способами. Первый способ практически не требует от продавца усилий по подготовке объекта к продаже, но может обернуться сложностями в будущем, как для продавца, так и для покупателя. Во втором случае участок делится на два самостоятельных объекта, требует обращения в государственные ведомства и соблюдения всех формальностей. Однако именно второй способ предполагает наибольшее количество гарантий для обеих сторон сделки. Предлагаем рассмотреть алгоритм работы обоих способов:

Содержание

Простой способ
Сложный способ
Продажа доли земельного участка
Выдел доли земельного участка
Дарение доли земельного участка
Договор купли-продажи доли земельного участка
Аренда доли земельного участка
Советы юристов

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Татьяна Сафарова юрист ООО АН «ЛиКом» Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Сложный способ

Этот метод предполагает официальное разделение объекта на два самостоятельных участка, с получением на каждый свидетельства о праве собственности и милицейского адреса.

Алгоритм:

Межевание участка (занимает не менее одного месяца; производится любым кадастровым инженером, имеющим разрешение на проведение межевых работ).
Получение кадастрового паспорта (10 рабочих дней; оформляется в Кадастровой палате).
Оформление права собственности на созданные объекты (10 рабочих дней; оформляется в Управлении Росреестра).

Таким образом, процедура требует обращения, как минимум, в три ведомства, и занимает не менее двух месяцев. А между тем, необходимо учитывать, что не каждый земельный участок можно разделить. В Екатеринбурге установлен норматив минимально допустимой площади земельного участка.

Татьяна Сафарова юрист ООО АН «ЛиКом» Минимальный размер земельного участка, который может быть сформирован из существующего земельного участка в г. Екатеринбурге составляет — 400 кв. м. ( «4 сотки»). Минимальные размеры земельных участок устанавливаются уполномоченными органами муниципальных образований

Таким образом, участок площадью менее восьми соток не может быть разделен.

Некоторые участки классифицируются как «неделимые». Это связано не только с размером надела, но и со способом расположения дома. Иногда выделить свободный участок, не затронув необходимую территорию для обслуживания дома, невозможно. В этом случае у владельца есть только одна возможность – выставлять на продажу долю участка вместе с домом.

Кроме того, при разделении участка должно выполняться еще одно условие – к обоим объектам должен существовать индивидуальный подход или подъезд.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» При разделе участка требуется согласие от соседей о доступе на вновь образованные земельные участки. Это необходимо для того, чтобы исключить ситуацию, когда люди разделили участок, один собственник продал другому этот участок, а потом оказывается, что дороги к участку нет, и коммуникации не подвести. Такие негативные примеры уже были: люди покупали землю в середине поля, а дорога к участку проходила только по чужой земле. И собственник этой земли предлагал выкупить участок под дорогу. Кадастровые инженеры обязательно прикладывают согласие «смежников» для оформления кадастрового паспорта на вновь образованный земельный участок

Если участок находится в коттеджном поселке, то возможное увеличение количества домовладений необходимо согласовывать с девелопером проекта. В противном случае, новый абонент может остаться без электричества или газа.

Олег Григорьев директор АН «Альфа-Групп» При подключении к газу и электроэнергии могут быть «подводные камни». К примеру, если говорить о коттеджных поселках, то, допустим, заявка была подана на подключение к газу 130 домов, и 132 дома в эту схему уже не вписываются. Для этого надо вносить изменения в проектную документацию и проект планировки

Официальное разделение участка на два независимых объекта – не самый простой и быстрый способ выручить средства от продажи. Однако именно этот путь позволяет продавцу закончить имущественные отношения с покупателем после взаиморасчетов и перейти – к соседским.

Объявления о продаже земельных участков в Екатеринбурге и Свердловской области

30 марта 2020 года народные избранники на внеочередном заседании Верховной Рады поддержали в целом Закон № 552-IX , который открывает рынок земли в Украине, а 28 апреля 2020 года Президент его подписал. Вокруг этого документа не утихали обсуждения еще с момента его внесения в октябре прошлого года. Так что же ожидать гражданам от открытия рынка земли?

Кто сможет быть собственником земель сельхозназначения?

Закон предусматривает, что собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть:

граждане Украины;

украинские юридические лица с конечными бенефициарными собственниками только из числа граждан Украины, государства, территориальных общин;

сами территориальные общины;

само государство.

Новшеством является возможность банков становится собственниками земель сельхозназначения в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. При этом банк обязан продать такую землю на земельных торгах в течении последующих двух лет. Это однозначный плюс для фермеров, которые смогут со спокойной душой кредитоваться под залог принадлежащих им земель.

Раскупят ли землю иностранцы?

За время обсуждений темы об открытом рынке земли не раз поднимался вопрос о возможности иностранцев стать собственниками украинских земель. Решение этого вопроса закон отдает на откуп всеукраинскому референдуму. До принятия такого решения на референдуме иностранцы не могут стать собственниками земель сельскохозяйственного назначения даже через опосредованное владение через юридические лица, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины. Кроме того, иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Следует обратить внимание, что самого закона о референдуме нет и неизвестно, когда он появится. Поэтому будет ли разрешено иностранцам покупать земли и как скоро это может произойти — пока остается загадкой.

Кто не сможет купить землю сельхозназначения?

Закон при этом предусматривает четкий перечень лиц, которым запрещено приобретение права собственности на земли сельхоз назначения. Такой запрет будет распространяться в любом случае, независимо от результатов всеукраинского референдума. Запрет на владение распространяется на:

юридических лиц с участниками/конечными бенефициарами не гражданами Украины — на земельные участки сельхоз назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельхоз назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) и которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, который проходит по морю);

юридических лиц с участниками / конечными бенефициарами — гражданами Российской Федерации;

лиц, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;

юридических лиц с участниками / конечными бенефициарами — иностранными государствами;

юридических лиц, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);

юридических лиц, бенефициарные владельцы (контроллеры) которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных в перечень оффшорных зон Кабинетом Министров Украины;

физических и юридических лиц, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанных с ними лиц;

украинских юридических лиц, находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в Иране и КНДР, так называемый черный список FATF.

Какие еще есть ограничения?

Устанавливается мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Таких земель в Украине порядка 10 млн. га, что составляет около 26% от всех земель с/х назначения. Не обошли стороной и земли, расположенные на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя. Закон предусматривает запрет на отчуждение земельных долей (паев), участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), расположенных на таких территориях, кроме передачи их по наследству.

Физические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых не превышает суммарно 10 000 гектаров. При этом площадь земли, которая принадлежит юридическому лицу на праве собственности (кроме банка) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех участников такого юридического лица (членов, акционеров), но не более десяти тысяч гектаров. При этом, если физическое лицо является участником какого-либо юридического лица, то при подсчете принадлежащей физическому лицу земли будет учитываться также площадь земель, которые находятся в собственности юридического лица, в процентном соотношении его участия в уставном капитале.

Несмотря на установленный размер площади в 10 000 гектаров, до 1 января 2024 года установлен лимит в 100 гектар. И право на приобретение предоставляется исключительно физическим лицам.

Ограничения в конфигурации по лицам и объемам земель, которые могут быть в собственности, станут причинами роста теневого рынка, а также обновления схем «покупки» земли. Ведь несмотря ни на что компании вступят в гонку и будут оформлять земли на «доверенных» лиц с целью дальнейшей передачи в собственность юрлица.

Обратите внимание, что уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через сообщение в кабинете пользователя).

Сколько будет стоить земля?

Что касается цены продаж, то Законом предусмотрены ограничения по цене продажи участков сельскохозяйственного назначения — до 1 января 2030 года. Стоимость таких участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки. Расчеты за земли должны проводится исключительно в безналичной форме и только при наличии у приобретателя права собственности на землю документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Размер нормативной денежной оценки ежегодно публикуется ГНСУ на собственном сайте, которая формируется на основании данных из Госгеокадастра. Откуда берется и по какому принципу рассчитывается? В основу расчета нормативной денежной оценки положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Для упрощенного понимания, рентный доход — это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок. На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн. При этом сама низкая нормативная денежная оценка за 1 га пашни — Житомирская область (21 411, 00 грн), Львовская область (21 492,00 грн), Волынская область (21 806,00 грн), Ровенская область (21 938,00 грн), а самая высокая — Черкасская область (33 646,00 грн), Черновицкая область (33 264,00 грн), Харьковская область (32 237,00 грн), Кировоградская область (31 888,00 грн).

В ближайшие годы справедливой цены на сельхозугодья не будет. Во многом это связанно с ограничениями по владению землей как в отношении площадей, так и в отношении круга лиц, отсутствием рынка, бедностью жителей страны, а в особенности жителей сел, для которых порой 1500-2000 долларов США — это годовой доход, политическая нестабильность в стране и прочее.

На сегодняшний день цена 1 га пашни в среднем по Украине составляет от 1000 до 1500 долларов США за гектар, т.е. в пределах +10%-20% к нормативной денежной оценке. По разным оценкам и прогнозам разных экспертов стоимость 1 га пашни в Украине после открытия рынка земли и в ближайшие 2,5 года после будет колебаться в районе от 1000 до 3000 долларов США за гектар. С 2024 года после открытия возможности для юридических лиц приобретать в собственность сельскохозяйственные земли стоимость 1 га пашни будет расти в пределах 10-15% в год. На стоимость также будет влиять как экономическая, так и политическая ситуация в стране.

Если говорить о том, что будет выкупаться в первую очередь, то будут выкупаться земли по договорам эмфитевзиса, под который в последние годы маскировалась реальная продажа земельного пая, ну и конечно же те земли сельскохозяйственного назначения, которые в последние 2 года активно раздавались местными советами по 2 га в основном льготникам: афганцы, чернобыльцы, АТОшники и проч.

По оценкам Николая Сольского «В течение первых двух лет после запуска рынка земли выкупить могут 1,6 млн га земли. Это как раз договоры эмфитевзиса и долгосрочная аренда».

Руслан Редька, управляющий партнер ЮК Legal House

Чтобы держать в фокусе важные для вашего бизнеса изменения, заказывайте тестовый доступ к решению LIGA360. Мониторинг изменений законодательства, судебных решений, контроль изменений в деятельности партнеров и конкурентов, настройки персональной ленты новостей из источников, которым вы доверяете и еще 10 инструментов для командного управления рисками и возможностями во время кризиса.

Земельный участок является ограниченным отрезком поверхности земли, на котором владелец может осуществлять хозяйственную деятельность согласно разрешенному использованию. Нередко у земельного участка не один владелец, а несколько. В этих случаях их владение определяется как долевая собственность.

Под этим понимается часть земельного участка, определенная в математических долях или выделенная в натуре, которой владеет собственник. Оборот таких участков имеет свою специфику, которую нужно знать каждому владельцу.

Продажа доли земельного участка

Начать стоит с того, что не все земли можно разделить на доли. Поэтому участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым участок будет тогда, когда его можно распределить между несколькими собственниками без утраты полученными частями своего назначения. Неделимым будет земельный надел, разделить который без реального ущерба для его использования не представляется возможным. Если говорить простым языком, делимый участок после его распределения между собственниками можно использовать для строительства и хозяйствования независимо от сособственника. Сама доля может быть реальной, если она определяется на местности или идеальной в том случае, если ее можно установить только численной дробью в документах.

Если вы являетесь владельцем доли земли, помните:

преимущественное право покупки принадлежит владельцам остальной части земельного участка: письменно предложите им купить вашу долю, если они откажутся, значит, продажу можно произвести другому лицу;
осуществлять использование участка необходимо с учетом интересов остальных владельцев, препятствовать им нельзя;
любые существенные изменения в устройстве участка необходимо согласовывать с совладельцами.

Если вы приняли решение, что участок необходимо продать, подготовьте письменное уведомление совладельцам с предложением выкупить у вас землю. Для того чтобы подтвердить их ознакомление, попросите поставить на экземпляре уведомления дату и подпись. В случае если они отказываются это сделать, отправьте экземпляр документа по почте.

При получении согласия о выкупе от собственника соседней доли, оформите сделку соглашением. Для того чтобы продать землю другому лицу, придется подождать месяц.

Выдел доли земельного участка

Совместное владение землей может причинять немало неудобств, и собственники нередко могут решить исправить ситуацию. В этом случае может помочь выдел доли в натуре.

Владение долей участка может образоваться несколькими способами:

при вступлении в общую долевую собственность;
при вступлении в общую совместную собственность (как правило, между супругами).

Выбор способа исправления ситуации зависит именно от формы владения.

При общей долевой собственности доли определены на бумаге, но их необходимо выделить в натуре. Эта процедура осуществляется по соглашению или в судебном порядке. Составлять соглашение лучше после консультации у опытного юриста. Обращаться к нотариусу нет необходимости, но после улаживания всех формальностей, нужно зарегистрировать переход права.

Общая совместная собственность предполагает использование земли только сообща. Чтобы изменить это, придется поменять режим использования на долевой и выделить доли в натуре. Это можно сделать только по соглашению сторон.

Выдел доли представляет собой размежевание цельного участка с размещением на поверхности земли знаков разметки территории. Для этого придется прибегнуть к услугам кадастрового инженера.

Дарение доли земельного участка

Соглашение о дарении — удобная сделка для передачи собственности близким родственникам, так как только в этом случае она на самом деле безвозмездна и не приносит дополнительных сложностей. Если одаряемый не является близким родственником по закону, ему придется оплатить подоходный налог в размере тринадцати процентов

. Если вы решили подарить свою землю, но она является частью долевой собственностью, придется считаться с правилами, предписанными законом для такой сделки.

Сделку нужно оформить в письменном виде. Лучше совершать дарение доли у нотариуса, так как это сможет гарантировать вам спокойствие в случае судебной тяжбы. Практика гласит, что собственники остальных далей часто пытаются оспорить дарение под разными предлогами.
Если речь идет о дарении земли сельскохозяйственного назначения, подарить ее можно только собственнику доли этого же земельного участка. Нотариальное удостоверение для дарения земли данной категории обязательно.
Подарить долю участка можно только в том случае, если у вас есть документальное подтверждение владения.

При дарении владелец не обязан оповещать остальных собственников о своем намерении. Достаточно принять решение, подготовить соглашение и провести регистрацию перехода права. Но при владении общей совместной собственностью с супругом или супругой потребуется их согласие на дарение.

Особенность дарения в том, что его можно отозвать и отказаться от него в одностороннем порядке. Кроме того, одаряемый может также заявить об отказе от дара до его принятия. Стоит помнить, что не допустимо подменять завещание договором дарения, оговаривая в документе условие вступления одаряемого во владение после смерти дарителя, такая сделка будет недействительной.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Приобретать долю в земельном владении — очень рискованная сделка, ведь при использовании своего имущества вам придется учитывать мнения остальных собственников. Но если это вас не пугает, и вы хотите купить землю, позаботьтесь о правомерности и чистоте сделки.

Убедитесь в том, что собственник перед продажей не забыл о преимущественном праве покупки его совладельцами. Попросите показать уведомление с подписями. В ином случае сделку можно оспорить и вы рискуете потерять время и деньги.
Удостоверьтесь, что частью земельного участка, которого вы покупаете, действительно можно пользоваться: доли не всегда распределены равномерно между собственниками.

Если все бумаги в порядке и у сособственников нет возражений, покупка доли земли выглядит также, как и приобретение целого участка. Подготовьте пакет документов, подпишите договор купли-продажи и отнесите все это в Росреестр. Не забудьте, что для совершения регистрации придется оплатить государственную пошлину. После завершения процедуры вам выдадут удостоверяющий право документ.

Аренда доли земельного участка

Закон не запрещает сдавать в аренду части и доли земельного участка. Кроме того о возможности такой сделки свидетельствует практика. Лучше всего, если доли собственников как-то обозначены в натуре. Идеальная ситуация, когда участок поделен на части и условно размежеван. Если все собственники долей согласны, сдать долю в аренду без последствий возможно. Иная ситуация, когда сособственники против — сделку могут признать недействительной.

Пленум Верховного суда пришел к выводу, что для легальной сдачи части участка в аренду его необходимо размежевать, в ином случае при возникновении спора суд примет сторону владельцев земли, оспаривающих такой договор аренды. Для того чтобы иметь возможность сдавать часть своей земли в аренду, произведите процедуру выделения части земельного участка, либо установите режим использования долевой собственности соглашением. В соглашении необходимо прописать все нюансы использования участка. Для того, чтобы максимально обезопасить каждую из сторон сделки, предусмотрите участие в соглашении всех собственников участка.

Если вы владеете долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, для сдачи в аренду вам придется найти подходящего арендатора, так как он обязан не только вносить платежи, но и выполнять ряд требований.

Арендатор доли земельного участка сельскохозяйственного назначения обязан:

осуществлять на земле деятельность, связанную с производством или переработкой сельскохозяйственной продукции;
использовать землю не ухудшая ее плодородные свойства;
не мешать использовать землю остальным владельцам.

Советы юристов

Долевая собственность — это сложно и проблематично для всех сторон, постарайтесь составить соглашение о пользовании собственностью и максимально подробно прописать правила для всех участников отношения.
Сделки с долями лучше удостоверять нотариально. Практика показывает, что количество споров, связанных с такой недвижимостью, очень велико, и решения судов самые разнообразные. Нотариальное удостоверение гарантирует законность совершаемой сделки.
Лучшим решением для владельцев долей всегда является разделить землю на части согласно закону. Это позволит осуществлять владение, пользование и распоряжение без лишних проблем и ограничений.
Если доля земли сдается в аренду, к договору нужно приложить графическое изображение с чертежом территории, из которого четко можно определить какая часть находится в аренде.
Если возник спор о режиме использования земельного участка, необходимо обращаться в суд. Лучше всего заранее подготовить четкие требования, не противоречащие закону и настаивать в суде на их удовлетворении.

01.07.2013 | Рубрика: Законодательство

В соответствии со ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002г.№ 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) сделка по отчуждению земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации. К сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся купля-продажа, мена, дарение, рента и другие сделки, в ходе осуществления которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица другому.

По желанию сторон сделка по отчуждению земельного участка может быть удостоверена нотариусом. Статья 66 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004г. № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» (далее – Закон о нотариате) устанавливает, что удостоверение сделок об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества. При этом если в отношении земельного участка наложены запрещение отчуждения либо арест, то он не может являться предметом договора отчуждения. Согласно ст. 68 Закона о нотариате сделки по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, удостоверяются нотариусами в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь (т.е. согласно Кодексу Республики Беларусь о земле).

Как правило, земельный участок как объект недвижимости отчуждается целиком. Часть земельного участка не может являться предметом сделок по отчуждению, поскольку земельный участок имеет единый правовой статус. Для возможности заключения данных сделок часть земельного участка должна быть предварительно выделена в самостоятельный участок.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ) земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.

Согласно ч. 2 ст. 10 КоЗ и ч. 4 п. 11 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов за исключением случаев, связанных с разделом этих домов.

Одноквартирный жилой дом — жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории (п. 35 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь; далее — ЖК).

Блокированный жилой дом — жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории (п. 2 ст. 1 ЖК).

В настоящее время раздел земельных участков регулируется Техническим кодексом установившейся практики (ТКП 272-2010 (03150) «Деление (раздел), слияние земельных участков. Требования к осуществлению»).

Разделу подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования, аренды, субаренды на которые зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — регистр недвижимости) и на которые собственниками земельных участков или землепользователями получены правоудостоверяющие документы.

Раздел земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества, является основанием для внесения изменений в проект организации и застройки территории такого садоводческого товарищества.

Раздел земельных участков предусматривает проведение комплекса землеустроительных работ, направленных на формирование новых земельных участков, а именно:

— разработку проекта раздела и его согласование с заинтересованными органами;

— установление на местности границ, образованных в результате раздела земельного участка;

— государственную регистрацию создания вновь образованных в результате раздела земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.

Для выполнения работ по разделу земельных участков их собственники обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков для заключения договора подряда. Договор подряда заключается в простой письменной форме в течение 3 рабочих дней со дня обращения собственника.

Для заключения договора подряда собственник предоставляет следующие документы:

— документы, удостоверяющие права на делимый земельный участок;

— документы, подтверждающие полномочия представителей (в случае совершения действий от имени и в интересах другого лица);

— письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременений) прав на делимый земельный участок, а в случае отсутствия такого согласия — копию постановления суда о разделе земельного участка;

— земельно-кадастровый план делимого земельного участка с предложениями (вариантами) прохождения границы раздела;

— копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимом земельном участке;

— документ о предварительном согласовании с территориальным органом архитектуры и градостроительства возможности раздела земельного участка.

Проект раздела земельного участка организация по землеустройству согласовывает с территориальным органом архитектуры и градостроительства, территориальным органом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, землеустроительной службой, правлением садоводческого товарищества (в случае нахождения земельного участка в границах садоводческого товарищества) и с заказчиком (заказчиками).

После разработки проекта организация по землеустройству передает его заказчику – собственнику земельного участка для заключения договора между собственниками земельного участка, находящегося в общей собственности, о разделе этого земельного участка на два или более земельных участка и последующего обращения в организацию по государственной регистрации за совершением соответствующих регистрационных действий.

В соответствии с ч 2. ст. 12 КоЗ земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

Землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находящиеся в их общей долевой собственности, осуществляют свои права и обязанности пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения) (ст. 69, 70 КоЗ).

С долей в праве собственности на земельный участок могут совершаться сделки по ее отчуждению (купли-продажи, мены, дарения, ренты). Такая возможность допускается абз. 3 ч. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации, согласно которому объектами государственной регистрации являются, в том числе, возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в этих правах.

Александр Жук, аттестованный юрист, магистр права.

Главная страница библиотеки

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ 1. По настоящему договору собственник земельной доли__________ ____________________________________далее именуемый Арендодателем, (Ф.И.О.) передает эту долю, право на которую удостоверено свидетельством на право собственности на земельную долю серия_______ N_________ выданным «__»____________ 20__г. комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района, далее именуемым райкомземом,______________________________________________________ (кому — наименование организации (предприятия) в лице директора______________________ , действующего на основании (Ф.И.О.) устава, зарегистрированного «__»________________20__г. N__________ или физическому лицу___________________________ , далее именуемому (Ф.И.О.) Арендатором, который принимает эту земельную долю на нижеследующих условиях. 2. Настоящий договор вступает в силу со дня его регистрации в райкомземе и действует до «__»___________ 20__г. Действие договора автоматически продлевается на год до тех пор, пока одна из сторон не позднее чем за______________ месяцев до истечения срока его действия не уведомит в письменной форме другую сторону о его расторжении. Письменное уведомление о расторжении договора направляется также и в райкомзем. 3. Арендная плата за земельную долю составляет_______ рублей в год, в том числе по следующим видам оплаты: Виды арендной платы Количест- Стоимость Сумма за Сроки во (сумма) или цена год, руб. (конкрет- за единицу ная дата или перио- дичность платежей 1. Деньги (руб.) 2. Продукция и услуги: 3. Налоговые и иные платежи за землю (руб. за долю) 4. Арендодатель поручает, а Арендатор принимает на себя обязательства перечислять налоговые и иные платежи за землю в счет арендной платы. 5. размер арендной платы, выплачиваемой в виде денежных сумм, увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда. При изменении суммы налоговых и иных платежей за землю соответственно изменяется размер арендной платы. 6. Отношения, возникающие в связи с настоящим договором, регулируются законодательством Российской федерации. 7. Арендатор имеет право осуществлять от имени Арендодателя действия по выделению в натуре земельного участка, размер которого соответствует размеру арендованной земельной доли. Арендодатель признает, что выделенный участок будет принадлежать на праве общей собственности Арендодателю и другим участникам общей собственности и, что земельная доля в таком участке может измениться по площади и другим характеристикам, но при этом ее величина в балло-гектарах должна остаться прежней. 8. Арендатор вправе использовать земельный участок, соответствующий арендованной им земельной доле, только в сельскохозяйственных целях и не имеет права продавать, закладывать или отчуждать иным образом указанный земельный участок или земельную долю. После прекращения действия настоящего договора все права, относящиеся к земельной доле и соответствующему ей земельному участку, переходят к Арендодателю. 9. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у, Арендодателя, второй — у Арендатора. К договору аренды прилагается план передаваемого в аренду земельного участка. 10. Настоящий договор подписан «__»__________ 20__г. в __________________________________________________________________ (наименование населенного пункта и его административная принадлежность) Арендодатель Арендатор паспорт_________________________ паспорт__________________________ (серия, номер, кем и когда выдан)(серия, номер, кем и когда выдан) адрес___________________________ адрес____________________________ (индекс, область, район, село) (индекс, область, район, село) _________________________________ (руководитель и реквизиты юридического лица, его юридический адрес) Договор зарегистрирован в комитете но земельным ресурсам и землеустройству___________________ района «__»_____________ 20__г. Регистрационный номер________________________