Приватизировать чердак

Приватизация чердака дает возможность превратить даже типовую недвижимость в оригинальное двухуровневое жилье, что особенно актуально для просторных квартир в новостройках. Но присвоить это вспомогательное помещение, которое является собственностью всех жильцов дома, не всегда возможно. Для эффективной реализации плана по присоединению чердака к квартире придется провести реконструкцию в соответствии с проектной документацией.

Как можно использовать чердак

Присоединив чердак к квартире, владельцы часто используют его для одной из трех задач.

Обустроить полноценную жилую комнату

При достаточной высоте крыши чердак можно превратить в уютную мансарду с наклонными окнами. Это отличный вариант для спальни или детской комнаты. Тем более что на этом этаже дети смогут шуметь сколько угодно, не мешая соседям снизу. Здесь также хватит места для домашнего кинотеатра или кабинета. Если помещение будет использоваться как жилая комната, придется качественно утеплить чердак.

Сделать кладовку или гардеробную

Практичный вариант для тех, у кого нет подсобных помещений. Особенно актуально задействовать чердак как вспомогательную площадь, если он имеет небольшие размеры и недостаточно удобен для жилой комнаты.

Превратить квартиру в пентхаус

Если с чердака есть возможность сделать выход на открытую крышу, здесь можно обустроить террасу. Проживая на верхнем этаже, вы сможете наслаждаться отдыхом на свежем воздухе, не покидая собственное жилье.

Как объединить две квартиры в одну

Этапы приватизации чердака

Чтобы оформить право собственности на чердачное помещение в многоквартирном доме и присоединить его к жилью, стоит придерживаться следующего порядка действий.

Установить техническую возможность приватизации чердака

Для начала стоит заказать экспертизу в БТИ, которая позволит определить, можно ли в принципе приватизировать конкретную часть чердака над вашей квартирой. Если там находятся общедомовые коммуникации, оборудование, которое нельзя перенести, приватизация становится невозможной.

Определить наличие таких коммуникаций можно и самостоятельно, но для дальнейшего оформления документов вам все равно потребуется экспертное заключение лицензированной компании о том, что помещение технически возможно приватизировать.

Получить согласие соседей и разрешение балансодержателя

Убедившись, что чердак можно приватизировать, переходите к сбору согласий и разрешений. Так как вспомогательные помещения в доме являются общей частичной собственностью владельцев квартир в многоэтажке, согласно Гражданскому кодексу распоряжаться этим имуществом можно только при их согласии. Поэтому первым делом соберите подписи жильцов, как подтверждение того, что они не против отдать вам чердак. Для положительного результата необходимо получить поддержку не менее половины квартировладельцев.

Далее обратитесь с заявлением в ЖЭК или ОСМД. Балансодержатель должен подтвердить, что не имеет возражений против приватизации, предоставив соответствующее разрешение. Собрав эти документы, можно переходить непосредственно к приватизации.

Получить разрешение горсовета

Через Центр предоставления админуслуг (ЦПАУ) обратитесь к органу местной власти для выдачи решения на приватизацию мест общего пользования.

Как сообщает издание ZIK, в ноябре 2017 года львовский исполком категорически запретил реконструировать и приватизировать чердаки и подвалы. Поэтому во Львове процедура становится невозможной, и исполком не выдаст соответствующее решение.

Сюда нужно подать следующий пакет документов:

• заявление, подписанное всеми совершеннолетними совладельцами квартиры;
• собранные разрешения и согласия;
• экспертное заключение и проектные предложения;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• копии паспортов и кодов совладельцев объекта недвижимости.

Как купить дополнительные метры в новостройке: кладовка, подвал и другие подсобные помещения

Возможно, вас попросят предоставить и другие бумаги, поэтому точный перечень документов узнайте в отделении ЦПАУ своего города. Дождитесь вынесения решения городского совета, на основании которого вы сможете стать владельцем чердака.

Присоединение чердака к квартире

После того как разрешения оформлены, остается решить техническую сторону вопроса. Переходите к активным действиям по присоединению чердака к квартире:

• Закажите техническую документацию За разработкой проекта обратитесь в лицензированную компанию и согласуйте его в установленном порядке.
• Проведите реконструкцию. Подайте декларацию в Госархсройинспекцию о начале строительных работ, выполните их и подайте декларацию о завершении реконструкции. Все это делается через ЦПАУ.
• Оформите право собственности. Закажите новый технический паспорт на квартиру с уже присоединенным чердаком, после чего через ЦПАУ обратитесь в орган регистрации или к нотариусу. Дождитесь выписку о регистрации права собственности.

На этом процедура приватизации и реконструкции чердачного помещения окончена. Все эти этапы затягиваются на месяцы, поэтому иногда украинцы практикуют самовольное проведение работ, а уже после этого решают вопросы по оформлению. Но при этом нет гарантии, что узаконивание реконструкции пройдет успешно.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Почему важно узаконить приватизацию чердака

Присоединение чердачного помещения к квартире важно узаконить по четырем причинам:

• без этого вам грозят штрафы в десятки тысяч гривен;
• не исключены судебные разбирательства с соседями, ЖЭКом или ОСББ, которые повлекут восстановление чердака в прежний вид и штрафы;
• невозможность использовать квартиру в качестве объекта любой сделки, в том числе купли-продажи, дарения, обмена;
• квартиру нельзя будет оформить в наследство.

Законная приватизация чердака исключает все эти проблемы. Похожий порядок действий ожидает тех, кто хочет приватизировать часть подвального помещения.

В частных домах старого образца в чердачном помещении хранили старый хлам, который жалко выкинуть, столярные инструменты, спортивный инвентарь, в крайнем случае, сушили белье. Современный дизайн чердака предполагает его полноценное использование в качестве места для работы, отдыха, сна, занятий любимыми хобби.

Светлый интерьер гостевой комнаты с окнами-дормерами

Дизайн чердака в частном доме

В странах Европы, Запада его именуют красивым словом «мансарда». Этот дополнительный этаж во многих домах является элитным жильем – там высокие потолки, открытая планировка, подведены все коммуникации, обустроены панорамные окна, откуда открывается замечательный вид.

Но в Российской реальности не каждый чердак получится сделать жилым, особенно если речь идет о частных домах середины прошлого века. Высота потолка здесь чаще всего невелика – позволяет нормально ходить лишь в самой середине, перекрытия не всегда рассчитаны для установки массивной мебели.

Потолочные балки можно не прятать под обшивку, а напротив, выделить их темными акцентами на светлом фоне

Дизайнерские решения для этого помещения используются практически такие же, как для всех прочих. Чтобы сделать жилым, специальные документы не требуются. Важно сделать крепкую лестницу, организовать достаточную вентиляцию, позаботиться об утеплении, подведении необходимых коммуникаций – света, воды, отопления.

Стены отделываются гипсокартоном, деревом, оклеиваются обоями, для пола требуется теплоизоляция, крыша оборудуется шумоизоляцией, чтобы не было слышно шума дождя, звуков шагов птиц и др. Оформление делается преимущественно светлым, хорошо отражающим свет.

При маленьких окнах используйте для отделки светлые тона

Важно: иногда для обустройства мансардного этажа требуется усиление конструкции всего здания.

Планировка интерьера комнаты на чердаке

В зависимости от площади мансарды, здесь обустраивают одну или более комнат. Для больших пространств установка дополнительных перегородок – весьма трудозатратное дело, потому зонирование производится с помощью ширм, легких экранов, немногочисленных предметов мебели, занавесок.

Главное – не загромождать интерьер лишними деталями, а рационально использовать каждый уголок

Идеальной формой для обустройства является круглая, пятискатная крыша. На стадии составления проекта производятся все замеры, если конфигурация сложная, это также указывается в плане. Мансарда редко занимает весь чердак – комфортная высота помещения составляет минимум 160-200 см., что весьма ограничивает поле деятельности, если крыша пологая. Максимальная высота делается произвольной, до конька крыши – обычно 2,5-3,5 метра.

Совет. Чердак вполне подходит для организации многофункционального пространства: рабочего кабинета с библиотекой, спальни с гардеробной, зала с местом для сна.

Утепление мансарды

Комната, предназначенная для жизни в любое время года, в обязательном порядке утепляется. Теплый воздух имеет свойство подниматься вверх, утеплитель не даст ему «уйти». Материал для утепления выбирается:

• пожаробезопасный;
• паропроницаемый;
• экологичный;
• толщиной от 10 см.

Многие отдают предпочтение минеральной вате

Достаточная теплоизоляция позволит значительно сэкономить на отоплении. Для крыши, пола подойдет пенополистирол, минеральная вата. Идеальное решение – сочетание жесткого, полужесткого утеплителя, который кладут между внешней стеной и внутренним отделочным материалом: вагонкой, гипсокартоном, фанерой.

Совет. По желанию, на чердаке устраиваются теплые полы.

Устройство окон, входа

Окна позволяют сэкономить на освещении в дневное время суток. Их делают в торцах или непосредственно на крыше. Размер окон делается как минимум 10-15% от всей площади чердака. Летом здесь будет очень жарко, потому следует обязательно установить кондиционер.

Света будет намного больше, если между стропилами установить мансардные окна

Окна нужно дополнить рулонными шторами

Лестница не должна быть слишком крутой, уклон предпочтителен 35-45 градусов. Она бывает:

• маршевая прямая или с поворотом;
• криволинейная;
• винтовая.

Она устанавливается вдоль стены, иногда в нише. На втором этаже проем закрывается люком, ограждается перилами, что необходимо как мера безопасности. Иногда в роли люка выступает окно ПВХ. Лестницу делают снаружи дома, вдоль внешней стены, если внутри места не достаточно. Материалом для лесенки внутри помещения становится стекло, дерево, на улице уместно сделать лестницу из камня, бетона, с коваными перилами. Для совсем тесных пространств используется приставная, складная.

Классическая одномаршевая лестница из натурального дерева

В каком стиле оформить пространство

Стилистическое оформление чердачного помещения во многом зависит от его площади, назначения. Тесный чердачок в стиле лофт или барокко смотрится не слишком хорошо, зато минимализм, современность, будут уместны. Маленькую комнату оформляют в светлых, теплых тонах, особенно, если нет возможности сделать большие окна. Просторное помещение с высоким потолком отделывается более холодными, темными тонами.

Интерьер мансардной комнаты можно оформить в любом стиле

Наиболее часто используются следующие стили:

1. Минимализм – здесь много места, мало мебели. Раскладной диван строгой геометрической формы, маленький столик, большие окна. Одновременно используются максимум два цвета, один из которых – белый, практически отсутствуют любые аксессуары.
2. Лофт – открытая планировка, неприкрытые потолочные деревянные балки, стены «под кирпич», металлические аксессуары. Окна очень большие, без занавесок. Мебель старинная, искусственно состаренная, из темного дерева.
3. Экологический – деревянная отделка, мебель, часто присутствуют комнатные растения, целый зимний сад. Естественная цветовая гамма, натуральные ткани – лен, хлопок, шелк.
4. Скандинавский – стильная однотонная мебель, выбеленное дерево, ламинат, металл. Расцветки преимущественно светлые, допустимы отдельные цветовые акценты, аксессуаров не много.
5. Прованс – пастельная цветовая гамма, растительные принты на текстиле, обоях. Легкая, светлая мебель, «уютные» аксессуары – коврики, подушки, кофры.
6. Восточный – низкий столик, кровать или диван представляет собой матрас на подиуме. Светлые фотообои с иероглифами, цветущими сакурами, много света.

Скандинавский минимализм позволит создать уютное и спокойное помещение с домашней атмосферой, используя при этом минимум средств

Стропила и несущие стойки как нельзя лучше подходят для оформления интерьера в стиле лофт

Классический дизайн потребует немало средств, а смотреться он будет только в достаточно просторном помещении

Какую комнату сделать на чердаке

Мансардный этаж используется для обустройства как одной комнаты, так и полноценной квартиры, если имеется достаточно простора. Назначение помещения желательно обдумать еще на этапе планировки, чтобы знать, какие коммуникации проводить.

Детская комната на месте старого чердака – чудеса переделки позволят организовать сказочное пространство. Превыше всего здесь – безопасность. Отделочные материалы выбираются самые экологичные. Лестница — максимально пологая, обязательно с прочными перилами, люк на этаж надежно закрывается. Хорошее освещение необходимо по всей площади комнаты. Непременный атрибут детской – игрушки. Они размещаются на полках, в ящиках.

Детская в морском стиле

Спальня на чердаке – практично, удобно, эстетично. В центре размещается двуспальная кровать, если это супружеская спальня, две одиночных вдоль стен – для гостевой. Места хранения постельного белья, других вещей делаются под кроватью. Верхний свет – мягкий, рассеянный, но если в постели предполагается читать или работать за ноутбуком, делается местное яркое освещение. Туалетный столик, одежный шкаф также имеют свою локальную подсветку.

Уютная спальня в небольшой мансарде дачного домика

Оформление гостиной в мансардном помещении имеет свои особенности. Здесь размещается все, что необходимо для семейного отдыха, дружеских посиделок. Мебель не должна быть чрезмерно громоздкой, тяжелой, высокой. Телевизор ставят на узкую консоль, крепят к капитальной стене, при наличии хорошей акустической системы устраивают домашний кинотеатр. Панорамные окна позволят любоваться видом цветущего сада, речки, клумбы. Искусственный камин в гостиной также смотрится хорошо.

Большие диваны со множеством подушек станут лучшим местом для дружеского времяпровождения

Обустройство кабинета предполагает наличие хорошо освещенного рабочего места. Дополнительная звукоизоляция, отдаленность комнаты от других помещений, позволит полностью сосредоточиться на поставленных задачах. Офисная техника разместится на столе, полках, освещение непосредственно над столом делается ярким.

Естественное освещение лучше всего подходит для домашнего рабочего кабинета

Мастерская на мансардном этаже должна иметь достаточно мест хранения материалов, инструментов. Количество рабочих поверхностей зависит от предполагаемых видов деятельности.

Мансардная комната может стать идеальным местом для организации домашней мастерской в силу своей обособленности

Библиотека в мансарде предполагает многочисленные стеллажи. Уголок для чтения располагается у окна – в самом светлом месте помещения. Искусственный свет делается достаточным для поиска нужных книг, читать вечером также должно быть комфортно.

Место для чтения должно хорошо освещаться

Помещение гардеробной оборудуется вешалками, штангами, пантографами, крючками для ремней, галстуков, подставками для зонтов, обувницами. Для хранения мелкой галантереи делаются подвесные полки, комод с выдвижными ящиками. Часть вещей хранится в картонных коробках, пластиковых ящиках. Кроме одежды тут часто складируется мелкая бытовая техника, которой пользуются не часто, гладильная доска, спортивный инвентарь. Здесь легко можно использовать каждый сантиметр площади мансарды.

Скосы потолка накладывают определенные ограничения на использование магазинной мебели

Бильярдная, спортзал, комната отдыха в чердачном помещении придется весьма к месту. Над бильярдным столом монтируется достаточное освещение, для обустройства спортзала необходимо дополнительное усиление конструкции, звукоизоляция, вентиляция. Душ также будет очень кстати.

Атмосфера мансардного помещения отлично способствует соответствующему настрою для размеренной игры в бильярд

Кухня на чердаке делается редко, но ее обустройство вполне возможно. Для этого придется провести воду, поставить мощную вытяжку. Проветривание также производится через окна, а одна из рабочих поверхностей становится продолжением подоконника. Светодиодная подсветка по верху и низу гарнитура сделает интерьер современным.

Индустриальные мотивы в оформлении мансардной кухни

Устройство ванной комнаты, совмещенного санузла в чердачном пространстве вполне возможно. Она оформляется влагостойкими материалами, здесь организуется подача воды, ее отведение. Сама ванна часто монтируется под скосом крыши, душевую кабинку размещают ближе к середине помещения, где можно встать в полный рост. Часто ванная размещается рядом с кухней либо над ней. Панорамные окна создадут неповторимый интерьер.

В большой семье дополнительная ванная не помешает

Изюминка интерьера мансарды

Оформление стен, пола, потолка, контрастирующее друг с другом, яркие диванные подушки, пуфы вполне способны стать своеобразной «изюминкой» чердачного интерьера. Круглая кровать или диван в форме месяца, ручная роспись на стенах, подвесные кресла оригинальной формы смотрятся весьма оригинально. Многочисленные, разноплановые источники света, картины на стенах, фотообои, самодельные коврики, драпировки на окнах, зеркала – на чем лучше сделать акцент в каждом случае решается индивидуально.

Подвесные аксессуары выгодно подчеркнут скошенные стены

Оживить интерьер помогут яркие обои на акцентной стене

Чердачное помещение вполне подойдет для расширения жилого пространства частного дома. Тут легко организовать практически любую комнату, если хорошо утеплить, красиво оформить.

Сегодня, когда в доме на счету буквально каждый сантиметр площади, неиспользование чердака – просто непозволительная роскошь

Когда с самостоятельным благоустройством мансарды возникают проблемы, на помощь придут профессиональные дизайнеры интерьеров, которые разработают проект «от и до», в соответствии с пожеланиями заказчика.

– Моя квартира находится на последнем этаже. Могу ли я приватизировать или выкупить чердачное помещение над своей квартирой и квартирами соседей?

MrTwister/

Отвечает генеральный директор юридической компании «Деловой дом» Алексей Кузнецов:

Собственники квартир, расположенных на последнем этаже дома, могут расширить площадь жилого пространства за счет чердачного помещения. Однако следует учесть, что в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки относятся к помещениям, находящимся в общей долевой собственности всех собственников квартир в доме. Кроме того, эти помещения могут быть предназначены для обслуживания более чем одной квартиры в данном многоквартирном доме, вследствие чего к ним должен быть обеспечен беспрепятственный постоянный доступ.

Поэтому, во-первых, при желании приватизировать чердачное помещение необходимо узнать, располагаются ли на чердаке какие-либо линии коммуникации, имеющие значение для всего дома. Для этого следует провести специальный технический осмотр. Во-вторых, действующий в отношении чердачного помещения режим общей долевой собственности предполагает получение согласия на приватизацию всех его собственников. Для этого необходимо провести общее собрание членов ТСЖ или ЖСК. Пожалуй, преодолеть этот этап сложнее всего, поскольку для оформления чердака в собственность решение должно быть принято единогласно.
Следующим этапом становится получение разрешения на переустройство чердачного помещения, которое выдает жилищный комитет. Приготовьтесь к тому, что получить это разрешение будет возможно только после согласования переустройства с рядом инстанций (МЧС, газовой инспекцией и т. д.). После проведения реконструкции помещение вводится в эксплуатацию, вносятся изменения в техническую документацию и оформляется право собственности. Выкупить чердачное помещение можно в том случае, если у него уже есть собственник. Получить информацию о собственнике чердачного помещения можно посредством выписки из ЕГРП. Также чердачное помещение можно использовать на праве аренды или безвозмездного пользования. Данный способ является более простым, поскольку требует согласия не всех собственников квартир многоквартирного дома, а лишь двух третей.

Помните, что, если в вашем доме планируют провести капитальный ремонт, оформить чердачное помещение в собственность не удастся!

Отвечает администратор форума Mastercity.ru Евгений Бородин:

Первое, что потребуется сделать в данной ситуации, это подтвердить право собственности на квартиру, расположенную на последнем этаже. Приватизировать можно только ту часть чердака, которая расположена над ней. Затем нужно оценить, есть ли на чердаке линии коммуникаций (к ним должен быть обеспечен постоянный доступ коммунальных служб, например, к трубопроводу, электрощитку или шахте лифта). Далее вам будет необходимо заказать официальный технический осмотр чердачного помещения, чтобы выяснить, подлежит ли оно переводу в жилой фонд или нет. Надо отметить, что возможность приватизации чердака (с правом бесплатного пользования) зависит от решения всех собственников многоквартирного жилого дома. Нюансы процедуры проведения собрания следует уточнить в управляющей компании или ТСЖ. Там же вам подскажут, есть ли у них права на долевую собственность общедомовых помещений или землю под домом, что тоже важно.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Москвичи смогут оформить в собственность подвалы и чердаки

Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Мансарда — помещение чердачного типа, которое используется для жилья. Согласно российскому определению, фасад мансарды должен быть полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения крыши и фасада должна быть не более 1,5 м от уровня пола.

Первые мансарды появились в XVII веке, а название получили в честь архитектора Франсуа Мансара (1598–1666), который в 1630 году одним из первых спроектировал подкровельное пространство как жилое, использовав специальную крышу. Сегодня её нередко можно увидеть в дачных посёлках, но для своего времени такое изобретение было прорывным: более крутые нижние «крылья» крыши позволяли значительно расширить пространство чердака.

Широкое распространение мансарды получили в Париже начала XIX века. Дело в том, что величина налога на недвижимость тогда зависела от этажности, в то время как чердак этажом не считался. Поэтому жильё в мансарде было одним из самых дешёвых, и в нём жили бедняки, в том числе нищие, но нередко гениальные художники.

Мансарды снимали Гофман, Ремарк, Хемингуэй, Рембо и многие другие писатели, художники, поэты и музыканты. При этом в те времена о романтике мансард речи не шло: жить здесь было несладко. Летом крыша прогревалась на солнце, и стояла невыносимая духота, а зимой в мансардах было очень холодно. Будущий нобелевский лауреат, норвежский писатель Кнут Гамсун, так описывал в письме знакомому свой чердачный быт: «Я сижу в мансарде, где ветер дует сквозь стены, печки нет, сумеречно, свет проникает сквозь маленькое окошко. У меня почти нет возможности выходить из дома, так как холодно, а у меня совсем скверно с одеждой».

Картина «Бедный поэт», 1839 год. Фото: Commons.wikimedia.org / Карл Шпицвег

Мансарда Раскольникова

Первые мансарды появились в России в XVIII веке, и строить их начали в Санкт-Петербурге, который всегда первым перенимал европейский опыт. Однако они не были похожи на те просторные мансарды в Париже, которые сегодня нередко показывают в голливудских фильмах. Понять, что из себя представляли такие помещения, можно, прочитав описание комнаты Раскольникова в романе «Преступление и наказание»: «…это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими жёлтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями, и до того низкая, что чуть-чуть высокому человеку становилось в ней жутко, и всё казалось, что вот-вот стукнешься головой о потолок. Мебель соответствовала помещению: было три старых стула, не совсем исправных, крашеный стол в углу, на котором лежало несколько тетрадей и книг; …и наконец, неуклюжая большая софа, занимавшая чуть не всю стену и половину ширины всей комнаты, когда-то обитая ситцем, но теперь в лохмотьях и служившая постелью Раскольникову».

В патриархальную Москву мансарды пришли позже и широкого распространения не получили. С началом массовой застройки использование чердака под жильё стало и вовсе невозможным: в панельных домах чердачные помещения имеют чаще всего высоту меньше человеческого роста. «Возвращение мансард» произошло в 1990-е годы, когда с появлением новых материалов и технологий появилась возможность сделать из чердачного помещению квартиру, ничем не уступающую по комфорту обычному жилью. Сегодня о том, что квартира находится в мансарде, напоминают лишь скошенные стены.

Фото: www.globallookpress.com

Жильё для художников, инвесторов и холостяков

Квартиры в мансардах и сегодня остаются специфическим жильём, которое подходит далеко не всем. «В мансардах, обустроенных в верхних этажах старых домов, могут быть низкие или сильно скошенные потолки и маленькие окна-бойницы. В таких помещениях бывает недостаточный напор воды, а в домах старого фонда не всегда есть лифт. Свет, проходящий в окна, расположенные над головой — не очень удобный вариант для жилья. Он больше подходит под студию или мастерскую», — считают в ГК «Премьер».

Также, по мнению экспертов, нужно особое внимание при покупке мансарды уделять юридическим вопросам: иногда бывает так, что собственник незаконно объединил квартиру на верхнем этаже с мансардой. В этом случае все проблемы лягут на покупателя. Основная трудность заключается в том, что для получения мансарды в собственность нужно заручиться письменным согласием всех собственников жилья в данном доме. В противном случае присоединение чердака к квартире можно будет оспорить в суде. Это основная причина, почему мансард нет на всех чердаках в центре Москвы.

Но несмотря на все трудности, мансарды быстро находят своих покупателей. По данным коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, большая часть покупателей мансард — холостяки, которые устраивают в них квартиры-студии. Также мансарды пользуются спросом у инвесторов, которые справедливо полагают, что эксклюзивность — весомый аргумент в пользу ликвидности такого предложения. Однако нередки случаи, когда квартиры в мансардах покупают и семейные пары, которые стремятся приобрести ни на что не похожее жильё.

Фото: www.globallookpress.com

Жильё для избранных

На рынке недвижимости Москвы мансард всё ещё немного. «В Европе такой вид недвижимости очень распространён. Там это стандартная практика — дома сразу строятся и продаются с мансардами и террасами. Соответственно, рынок намного больше, и спрос на такое жильё уже сформирован. А у нас это преподносится больше как дополнительная «фишка» к проекту. Поэтому объём столичного рынка жилья с мансардами крайне мал», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

По данным аналитического центра ГК «Премьер», объём предложения мансард в Москве составляет около 0,5–1 % от общего количества жилья на рынке. В Санкт-Петербурге предложение в полтора раза выше, а Европе — в несколько раз. Причём это касается не только площади, но и количества мансард. Если в Москве квартира на чердаке обычно не меньше 100 кв. м, то в Европе есть и маленькие мансарды в 20–30 кв. м.

Ещё одной особенностью современных мансард является то, что находятся они нередко не в историческом центре Москвы. «Если говорить про ЦАО, то больший объём такой недвижимости уже давно выкуплен, и по бросовым ценам такие объекты уже никто не продаст», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Фото: www.globallookpress.com

Цена на романтику

По иронии истории, квартиры в мансардах в Москве сегодня одни из самых дорогих, а покупают их не нищие поэты, а очень богатые люди. «Стоимость мансард в Москве начинается от 200 тыс. руб./кв. м (проект апартаментов Loft Garden рядом со станцией метро «Рижская») — и может доходить до 1 млн руб./кв. м (ЖК «Резиденция Знаменка», расположенный на улице с аналогичным названием) в шаговой доступности от Кремля», — рассказал АиФ.ru Григорий Алтухов. По данным эксперта, в проектах массового сегмента дома с мансардами единичны. Например, такие квартиры продавались в малоэтажном жилом комплексе комфорт-класса «Западное Кунцево» (2 км от МКАД). В данный момент купить такое жильё можно только на вторичном рынке.

По данным Светланы Бириной, цены на квартиры с мансардами по Москве в среднем варьируются от 20 до 300 млн руб., в зависимости от места расположения, категории дома и площади. К примеру, за 20 млн можно купить мансарду в апарт-комплексе «The Loft» (Духовский, 17) общей площадью 79 кв. м. За 250–300 млн руб. продаются апартаменты с видом на Кремль на Знаменке, д. 13.

Чердак является нежилым помещением, расположенным на последнем этаже дома. В большинстве случаев его площадь равна метражу квартиры, находящейся под ним.

Жильцы этих квартир часто хотят расширить свое жилище, присоединив к нему чердачную площадь. Но при этом следует помнить, что данное помещение относится к общедомовому имуществу, т.е. принадлежит одновременно всем собственникам квартир в доме.

Приватизация чердака над квартирой не только увеличит площадь жилья, но и повысит его стоимость.

Можно ли приватизировать чердачное помещение?

Приватизация чердачного помещения регламентируется ФЗ №-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества». Кроме того, в статье 36 ЖК РФ говорится, что чердаки, подвалы, лестничные площадки, коридоры и лифты относятся имуществу дома.

Незаконный захват этих помещений относится к злостным нарушениям закона. Если будет обнаружено, что мансарда используется без соответствующего разрешения, то нарушитель будет должен вернуть захваченную площадь и возместить ущерб другим собственникам квартир.

Приватизация чердачного помещения в многоквартирном доме возможна, но воспользоваться такой привилегией могут только владельцы квартир, расположенных на последнем этаже.

Причины приватизации чердака:

1. Создание нового помещения (гардеробная, комната досуга, игровая и т.д.).
2. Повышение стоимости жилья, так как квартира с чердаком стоит намного дороже простой квартиры.
3. Защита от посяганий на чердак третьих лиц. Приватизированное помещение уже не может быть использовано другими людьми, даже местной администрацией.
4. Для коммерческой аренды. К такой услуге прибегают юридические лица и индивидуальные предприниматели. После приватизации они могут сдавать чердачное помещение в аренду, получая за это плату.

Получается, что приватизация чердака возможна по разным причинам. Это решение может быть полезно или финансово выгодно для владельца. При этом такие помещения могут быть использованы в различных целях.

Условия для приватизации

В 2020 году приватизировать часть чердака могут только владельцы квартир, расположенных непосредственно под ней. Жильцам муниципального жилья это право недоступно, поэтому предварительно им придется перевести квартиру в собственность.

Условия приватизации чердачного помещения:

• чердак не находится в приватизации у других лиц;
• на его территории не расположены пересечения инженерных узлов (газопровода, электропроводки, водоснабжения);
• помещение не относится к аварийному;
• жильцы нижних и средних этажей дали свое согласие на проведение данной процедуры.

Иногда чердак бывает уже приватизирован, но при этом не используется владельцем. В этом случае можно попробовать договориться с собственником о долгосрочной аренде или выкупе помещения. Для компенсации затрат можно впоследствии сдать чердак в коммерческую аренду.

При стремлении получить чердак в собственность сразу несколькими лицами в большинстве случаев организуется ТСЖ, и помещение оформляется в долевую собственность.

Причины запрета на приватизацию

Перед осуществлением приватизации мансарды необходимо оценить ее статус. Согласно закону о приватизации чердака, при некоторых факторах перевод помещения в свою собственность может быть невозможен:

1. На чердаке расположены важные коммуникационные узлы. В этом случае при приватизации будет затруднен доступ к нему аварийным службам и управляющей компании.
2. Здание относится к объектам, стоящим в очереди на капитальный ремонт.
3. Дом планируется снести.
4. Чердак уже приватизирован другим человеком.

При наличии любой из этих причин приватизация чердака становится невозможной.

Приватизация чердачного помещения над квартирой заключается в трех этапах:

1. Получение согласия остальных жильцов дома.
2. Оформление мансарды.
3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Первым делом при решении приватизировать чердак следует узнать о возможном расположении коммуникационных узлов в этом помещении.

Для этого обращаются в обслуживающие их инстанции:

• Газовая техническая инспекция;
• Жилищная инспекция;
• Градостроительное или архитектурное региональное отделение;
• отдел МВД по государственному пожарному надзору;
• техотдел Роспотребнадзора.

Для переоборудования чердака необходим технический проект, который должен быть выдан фирмой, имеющей специальную лицензию. Специалисты производят расчеты, а затем подготавливают план для проверяющих органов.

Составляет и утверждает подобные проекты Архитектурное бюро при районной администрации. Также Бюро занимается обновлением технического паспорта чердака. А заказ технической документации возможен в БТИ.

Пошаговый порядок действий

Алгоритм оформления приватизации чердака состоит из нескольких этапов. В некоторых регионах могут быть незначительные различия:

1. Выяснение статуса помещения.
2. Оповещение жильцов о своем намерении приватизации.
3. Получение согласия от других жильцов дома.
4. Создание плана реконструкции.
5. Получение разрешительной документации.
6. Заказ экспертизы перестройки чердака.
7. Оформление в Росреестре права собственности на чердачное помещение.

Одним из наиболее важных этапов считается утверждение плана реконструкции. Если чердак будет переделываться под жилое помещение, то требуется согласие Жилинспекции и точное соблюдение технических норм.

Приватизация чердачной площади является трудоемкой процедурой. Главное соблюдать интересы госинстанций и получить согласие остальных жильцов.

Незаконная приватизация чердака без проведения общедомового собрания и получения согласия всех собственников квартир в доме грозит нарушителю наложением административной ответственности в виде штрафа.

Пошаговый алгоритм приватизации чердака:

1. Собрание жильцов. Так как чердак относится к имуществу дома, то требуется согласие владельцев приватизированных квартир. Для этого рекомендуется провести общедомовое собрание. Предварительно следует разослать оповещение. Их необходимо отправить минимум за 10 дней до даты собрания.
2. Сбор голосов. На общедомовом собрании жильцы должны отдать свой голос «за» или «против» приватизацию чердака. Их решение должно быть письменно зафиксировано. Если кто-то из жильцов будет не согласен, то организатору собрания следует быть более красноречивым и попытаться их убедить изменить решение. При наличии несогласных или воздержавшихся от голосования жильцов процесс приватизации может затянуться. Все подписи ставятся в специальном документе, который затем передается в местную администрацию.
3. Получение разрешения на переделку. Оно выдается в таких госинстанциях, как БТИ, УК и Жилинспекция.
4. Заказ архитектурного проекта в лицензированной организации. В нем должны присутствовать техническая характеристика помещения.
5. Одобрение проекта местной или районной администрацией. Градостроительный отдел проверит проект и его соответствие нормам, а затем примет решение (согласие с проектом или отклонение).
6. Ремонт чердака и получение нового техпаспорта. После получения одобрительного решения от администрации наступает этап ремонта помещения. После его завершения в БТИ подается заявка для замера помещения специалистами. Если в ходе этой процедуры не появятся замечания, то по ее завершению выдается новый техпаспорт.
7. Оформление права собственности в Росреестре. В данную инстанцию подается заявление и нужные документы. По истечению установленного срока приватизатор получает выписку из ЕГРН, в которой обозначено его право собственности на чердак. Также регистраторы должны внести соответствующие изменения в реестр.

Что нужно для приватизации?

Претендент на чердак должен сдать в регистрирующий госорган перечень документов. Необходимо собрать два пакета документации: на чердачное помещение и на собственное жилье.

Документы на чердак:

• копия акта собрания жильцов дома;
• документ с подписями жильцов;
• копия технического паспорта дома;
• разрешение на перестройку чердачного помещения;
• справка, подтверждающая отсутствие права собственности на это помещение у других лиц;
• справка о проверке чердака на пригодность (выдается в БТИ);
• справка из МВД РФ;
• экспликация здания;
• технические данные чердака.

Документы на квартиру:

• технические паспорт квартиры;
• выписка из ЕГРН, в которой подтверждено право собственности данной жилплощадью;
• правоустанавливающая документация;
• оригинал и копия паспорта владельца.

Сбор документов рекомендуется проводить заранее, так как на получение некоторых справок может понадобиться до 30 дней (например, справки из БТИ). Также можно воспользоваться платными услугами, при которых документы выдаются через несколько дней.

Стоимость

В ходе приватизации чердака над квартирой соискателя ждут финансовые затраты. В первую очередь речь идет о кадастровых документах. В Москве и Московской области стоимость получения заключения от БТИ составляет 30-80 тыс. руб.

Также к основным расходам относится составления проекта электроснабжения. Он может обойтись в 40-80 тыс. руб.

Затраты увеличатся при обращении в специализированные организации. За свою работу они могут запросить до 150 тыс. руб. К отдельным затратам относится ремонт помещения.

Для получения права собственности на чердак в среднем потребуется 2-3 месяца, но иногда процесс затягивается до 6 месяцев. Большего всего времени требуется на получение согласия на приватизацию и реконструкцию помещения. БТИ не выдаст новые документы, пока чердак не будет приведен в должный вид.

В заключении

Приватизация чердака над квартирой является длительной и сложной процедурой. Претендовать на это помещение могут только владельцы квартир на верхнем этаже дома.

Обязательными условиями считается проведение общедомового собрания, получение согласия от других жильцов и разрешения от БТИ. Также претендент будет вынужден организовать ремонт чердака.

Только после выполнения всех этих требований проводится приватизация помещения и получение свидетельства о праве собственности.