Принудительные основания прекращения права собственности на землю
Основания принудительного прекращения права лица на земельный участок закреплены в ГК РФ и ЗК РФ.
Так, например, наиболее распространенные основания принудительного прекращения права собственности на земельный участок следующие:
1) решения суда об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам собственника (ст. 278 ГК РФ);
2) безвозмездное изъятие у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления — конфискация (ст. 50 ЗК РФ, ст. 104.1 УК РФ);
3) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ, ст. 279 ГК РФ);
4) изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);
5) изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).
Порядок принудительного прекращения прав на земельные участки регулируется нормами ГК РФ и ЗК РФ и зависит от основания прекращения права, по которому он изымается. В частности, прекращение публичного сервитута происходит путем принятия органом публичной власти соответствующего нормативного правового акта.
Пример из судебной практики:
Сторона спора обратилась в суд с требованием о признании права собственности на земельный участок и о соответствующем принудительном прекращении права на земельный участок в связи с тем, что у Истца имеется право на земельный участок под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости. В результате рассмотрения требования суд решил его удовлетворить, поскольку право пользования спорным участком у ответчика прекратилось в результате продажи объектов недвижимости и участок перешел в силу закона в пользование нового собственника – истца.
Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Принудительное прекращение права собственности на земельные участки»
Актуальность темы исследования: Право- собственности на земельные участки было и остается одним из важнейших стимулирующих факторов социально-экономического развития общества. Его устойчивость и гаранти-рованность в значительной мере зависят от закрепленных в законе обоснованных оснований изъятия.и прекращения права собственности на земельные-участки, правовых гарантий осуществления и защиты.
Важнейшей задачей института принудительного1 прекращения права собственности остается обеспечение охраны права собственности от произвольного вмешательства со стороны- государства и третьих лиц. Решение этой задачи-является-приоритетным в законодательной деятельности по совершенствованию правового- регулирования* отношений собственности на* земельные участки.
Работу по совершенствованию гражданского законодательства в области отношений собственности нельзя считать завершенной. С принятием ГК РФ и ЗК РФ, в которых нашли закрепление положения о праве собственности, его приобретении и прекращении, значительное количество вопросов’ осталось еще нерешенными. Ни теория, ни правоприменительная практика не дают однозначного ответа на ряд проблем, связанных с принудительным прекращением права- собственности на земельные участки. Это обусловлено наличием большого количества законодательных и подзаконных актов, которые не всегда согласованно регулируют отношения прекращения права собственности, что свидетельствует об определенной непоследовательности нормотворческой деятельности.
Проблема принудительного прекращения права собственности на земельные участки всесторонне не проанализирована, ряд вопросов остались нераскрытыми или спорными, недостаточно монографических работ по комплексному исследованию вопросов принудительного прекращения права собственности на земельные участки по гражданскому законодательству России.
Требуют глубокого изучения теоретические положения о классификациихпо-собов принудительного прекращения права собственности, надлежащего закрепления отдельных оснований прекращения права собственности на земельные участки в ГК РФ; должным образом не проанализирована специфика, отношений в сфере прекращения права, собственности на земельные участки в связи с принудительным прекращением права собственности на здания и сооружения; имеется потребность в совершенствовании терминологического аппарата применяемого при формировании соответствующих гражданско-правовых норм.
Актуальность исследований проблем правового регулирования принудительного прекращения права собственности обусловлена потребностью правильного понимания природы и места данного института в системе регулируемых гражданским правом отношений и его адекватной реализации на практике.
Таким образом, можно констатировать тот факт, что анализ существующего правового регулирования отношений, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки, разработка рекомендаций, позволяющих устранить отдельные недостатки в этой сфере, являются актуальными и недостаточно исследованными в науке гражданского права.
Степень разработанности темы. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки лишь отчасти получили освещение в специальных юридических исследованиях. В работах, посвященных прекращению права собственности, рассматривались лишь отдельные аспекты прекращения права собственности на земельные участки. Широкое освещение получили вопросы прекращения права собственности на основании договора. В тоже время проблемы принудительного прекращения права собственности на землю путем реквизиции, конфискации земельного участка, изъятия земельного участка для; государственных и муниципальных; нужд, прекращения; права собственности в, связи; с созданием новых и расширением существующих земель особо охраняемых природных,территорий недостаточно изучены.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношениям возникающие в связи; с принудительным прекращением ^ права собственности на земельные учас тки.
Предмет исследования — международно-правовые, зарубежные и российские нормы гражданского права, регулирующие отношения, связанные; с принудительным прекращением права собственности на земельные участки и вытекающие из этого наиболее актуальные проблемы.
Цель и задачи диссертационного!исследования; Целью данной работы является; комплексное изучение теоретических и; практических проблем^ правового! регулирования принудительного) прекращения? права собственности? на земельные участки, поиск путей их разрешения, а также формирование предложений по совершенствованию российского законодательства и судебно-арбитражнойс практики по — рассмотрению и разрешению судебных споров, связанных с. принудительным прекращением права собственности на землю.
Для; достижения данной цели были поставлены следующие задачи- исследования:
— анализ понятия прекращения: права собственности, способов и оснований принудительного прекращения права собственности на земельные участки, раскрытие объема и содержания этих понятий;
— исследование зарубежного опыта правового регулирования отношений по прекращению права собственности на земельные участки помимо воли собственника;
— классификация способов принудительного прекращения права собственности на земельные участки;
-анализ отдельных способов* принудительного прекращения права собственности на земельные участки и выработка подходов по их совершенствованию; исследование проблем прекращения права- собственности на1 земельные участки в. связи с созданием новых и расширением существующих земель особо охраняемых природных территорий; анализ проблем реквизиции и конфискации земельного участка, а также его изъятия для государственных и муниципальных нужд; выработка предложений по совершенствованию» правовых норм, регулирующих отношения-по принудительному прекращению права собственности на земельные участки.
Методологической основой диссертационного» исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частнонаучных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формально-юридического; структурно-функционального и др.
Теоретическую базу исследования составили труды российских ученых-юристов: Д.И. Мейера, .И.А.Покровского, Г.Ф.’Шершеневича,
A.В: Бенедиктова, H.A. Баринова, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского,
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, отмененные и действующие российские законодательные и иные правовые акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс, иные кодексы Российской Федерации, гражданское, земельное законодательство Российской Федерации, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Ряд положений и выводов основывается на анализе норм зарубежного законодательства.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебно-арбитражной практики, в частности, практики Высшего Арбитражного Суда РФ,г Верховного- суда РФ, иных арбитражных судов, а также судов? общей юрисдикции, фактический материал, нашедший отражение в средствах массовой информации и Интернет.
Научная новизна исследования заключается в попытке автора переосмыслить по-новому ряд актуальных и неразрешенных до настоящего времени вопросов принудительного прекращения права собственности на земельные участки с учетом новейшего российского и зарубежного законодательства и практики его правоприменения; проведении целостного, комплексного исследования проблем правового регулирования отношений, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки.
В работе содержатся новые выводы относительно оснований принудительного прекращения, права собственности на земельные участки; усовершенствована классификация способов принудительного прекращения права собственности на землю; сделаны предложения по совершенствованию правового регулирования принудительного прекращения права собственности на земельные участки в связи с изъятием бесхозяйственно содержимых объектов культурного наследия, жилых помещений (жилых домов), в случае конфискации земельного участка, а также его изъятия в других случаях; выделены и проанализированы случаи изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; сформулированы предложения по совершенствованию нормативной регламентации принудительного прекращения права собственности на земельные участки в случае реквизиции и изъятия участков в связи с созданием новых и расширением существующих земель особо охраняемых природных территорий.
Диссертационное исследование является одним из первых всесторонних исследований, посвященных анализу наиболее важных вопросов, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки. На базе проведенного анализа сформулированы выводы и предложения, выражающие научную новизну исследования, и направленные на совершенствование нормативно-правовой базы.
На защиту выносятся следующие основные положения,, отражающие научную новизну проведенного исследования:
1. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок рассматривается с позиции процесса — целенаправленной деятельности уполномоченных органов и заинтересованных лиц.
Как процесс принудительное прекращение права собственности на земельный участок представляет собой реализацию уполномоченными органами- и лицами предусмотренного’ законом’ способа прекращения права; собственности в рамках сложного состава правопрекращающих юридических фактов (основание), обеспечивающего безвозвратную потерю правовой связи между собственником, и его земельным участком в результате применения-к собственнику мер государственного принуждения:
Определены содержание и соотношение понятий способ и основание принудительного прекращения права собственности на земельный участок.
2. Все способы принудительного прекращения права собственности на земельные участки представляют собой единую систему, включающую две основополагающие группы: 1) принудительное прекращение права собственности на земельный участок при правомерном поведении собственника; 2) принудительное прекращение права собственности на земельный участок в связи с противоправным поведением собственника.
Особенности способов первой классификационной группы: 1) всегда возмездное прекращение права собственности на земельный участок; 2) возмещение убытков в связи с изъятие участка; 3) возможность добровольного отчуждения, собственником земельного участка; 4) правовыми основаниями изъятия, выступают: а) решение суда; б) закон; в) решения органов5 государственной власти или органов местно самоуправления;. 5) объектами изъятия-могу выступать земельные участки частной собственности, а также публичной собственности в порядке перераспределения’имущества между публичными собственниками.
Особенности способов второй классификационной группы: 1) по общему правилу возмездное прекращение права собственности, за исключением конфискации; 2) убытки, связанные с изъятие участка, не возмещаются; 3) отчуждение земельного участка только по решению суда; 4) объектами изъятия, могу выступать только земельные участки частной собственности; 5) принудительное прекращение права собственности осуществляется в связи1 с применением санкции за совершенное правонарушение, либо применением иных мер государственного принуждения в связи с нарушением лицом принятых обязательств.
На. основе анализа каждого из способа, входящего в выделенные классификационные группы, сделаны предложения по совершенствованию отдельных положений ГК РФ, регулирующих принудительное прекращение права собственности на земельные участки.
3. Последовательная реализация правового принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости требует обеспечения в правовом регулировании изъятия зданий и сооружений последовательной и четкой регламентации условий и порядка изъятия земельных участков, расположенных под указанными объектами и принадлежащих собственнику изымаемой недвижимости. Нарушение указанного принципа проявляется в отсутствии в ГК РФ и федеральных законах, принятых в его развитие, правил регулирующих изъятие земельного участка, на котором расположен изымаемый бесхозяйственно содержимый объект культурного наследия, а также бесхозяйственно содержимое жилое помещение (жилой дом), что крайне негативно сказывается, на эффективности правовой регламентации принудительного изъятия земельных участков и ведет к неоднозначному применению к отношениям сторон правил, определяющих порядок и условия изъятия земельного участка.
С учетом.: этого предлагаются: способы совершенствования» правового! регулирования изъятия земельных участков в указанных случаях, направленные на повышение защиты» прав и законных интересов собственниковшзы-маемой недвижимости.
4. Обосновывается, что изъятие земельных участков в случае создания либо расширения: существующих земельных участков особо охраняемых природных- территорий- должно осуществляться; в; порядке прекращения* права’ собственности на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать данному лицу,, а условия и порядок; изъятия земельного участка1 для государственных: или- муниципальных нужд не могут применяться^ к, отношениям сторон, если иное прямо не предусмотрено законом.
В1 отношениях между публичными собственниками^ одной формы собственности (Российская Федерация, субъекты РФ) изъятие земельного участка для- создания, или расширения; существующих земель особо охраняемых природных территории должно быть, допустимо в порядке перераспределения государственного имущества^ осуществляться на безвозмездной основе.
5. Предлагаются конкретные пути решения задач, направленные на совершенствование правового регулировании изъятия- земельного участка, для; государственных и муниципальных нужд по следующим проблемным направлениям: 1) проблема разрешения удовлетворения публичных нужд путем использования изъятого земельного участка частными лицами; 2) проблема отсутствия законодательной регламентации информирования заинтересованных лиц, кроме собственника, о предстоящем изъятии участка; 3) проблема правовой регламентации гарантий1 равноценного и предварительного возмещения за: изъятый земельный участок; 4) проблема оснований изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; 5) проблема порядка изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; 6) проблема определения выкупной цены земельного участка.
6. Гражданско-правовая регламентация изъятия земельного участкам порядке реквизиции должна обеспечивать единый подход к содержанию данного правового института независимо от того, выступает объектом реквизиции движимое имущество либо здание, сооружение, иное недвижимое имущество, земельный участок. Недопустимо использование реквизиции по» усмотрению* правоприменительных органов одновременно как прекращения права собственности и его ограничения, так как это нарушает принцип правовой определенности в сфере принудительного изъятия земли. Использование временного ограничения права собственности по основаниям, сходным с основаниями-применения реквизиции и не влекущее прекращение права с момента изъятия земельного участка, не может рассматриваться-в качестве реквизиции. С учетом этого, определение реквизиции, содержащееся в ст. 51 ЗК РФ, должно быть приведено в соответствие с пп. 5 п. 2 ст. 235 и ст. 242 ГК РФ.
7. Гражданско-правовое регулирование отношений по изъятию земельного участка в порядке реквизиции должно обеспечивать защиту прав и законных интересов собственника недвижимости, расположенной на реквизированном земельном участке. В силу того, что нормы ст. 239 ГК РФ, ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ не регулируют вопрос изъятия объектов недвижимости, расположенных на реквизированном земельном участке, предлагается дополнить ст. 242 ГК РФ пунктом 4 и 5 следующего содержания:
4. В случаях, когда реквизиция земельного участка невозможна без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть реквизировано у собственника.
5. В случае невозможности возврата реквизированного недвижимого имущества его собственнику возмещается рыночная стоимость недвижимого» имущества».
8. Конфискация1 как основание прекращения права собственности на земельный участок не может быть ограничена совершением уголовных преступлений. Совершение собственником нарушений, прямо предусмотренных гражданским законодательством, может служить основанием к применению данного способа принудительного прекращения! права собственности1 на земельный участок. До внесения соответствующих изменений в ст. 50 ЗК РФ, нормы данной статьи подлежат расширительному толкованию применительно к ст. 169, 179ГКРФ.*
Предлагаются, правила, которыми следует руководствоваться законодателю и правоприменителю в случае установления и применения конфискации в качестве санкции и основания прекращения права собственности на земельные участки: а) определение точных условий применения» данной, санкции; б) исключение произвольного применения-конфискации при*отсутствии противоправного поведения; в) исключение неопределенности и введения конфискации иным актом кроме закона; г) исключение возможности применения конфискации вместо санкций, предусмотренных за такие же правонарушения другими законами; д) исключение возможности применения? конфискации в отношении правонарушений, ответственность за которые предусмотрена не законом, а подзаконным актом.
9. Предлагаются следующие изменения и дополнения действующего законодательства.
— в целях повышения защиты прав и законных интересов собственника земельного участка в связи с выкупом бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предлагается внести следующие изменения в ст. 240 ГК РФ и ст. 54 Закона об объектах культурного наследия: а) в ст. 240 ГК РФ необходимо дополнить нормой следующего содержания: «В случаях, когда изъятие объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) невозможно без прекращения права собственности на земельный участок, в пределах которого располагается- объект культурного наследия, этот земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа государством или муниципальным образованием или продан с публичных торгов. Собственнику возмещается? их стоимость «в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора — судом. При- продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов»; б) в п. 1 ст. 54 Закона об’объектах культурного наследия1 внести изменения, дополнив их правилом об изъятии земельного участка, в. пределах которого располагается объект культурного наследия- и о возмещении собственнику объекта культурного наследия также стоимости выкупленного земельного участка.
— в целях повышения защиты прав и законных интересов собственника земельного участка.в связи с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (жилой дом)- предлагается внести изменения в ст. 293 ГК РФ; дополнив ее нормой следующего содержания: «в случае принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения (жилого дома), земельный участок на котором расположено данное жилое помещение может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 284—286 ГК РФ».
-ввиду отсутствия,в действующем законодательстве соответствующих норм, в целях повышения защиты имущественных интересов собственника земельного участка изымаемого в связи с созданием либо расширением существующих земель особо охраняемых природных территорий целесообразно дополнить ст. 238 ГК РФ и правила Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» нормой, согласно которой при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Теоретическая» значимость, исследования состоит в том, что выводы, полученные в ходе научного исследования, развивают и дополняют многие аспекты правового регулирования отношений по принудительному прекращению права собственности на земельные участки помимо воли’собственника.
Предложения, научные положения,, сформулированные в работе, способствуют углублению теории российского гражданского права по вопросам правового регулирования принудительного- прекращения права собственности на землю и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке по затронутой теме, в ходе исследований в области гражданского права.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных диссертантом результатов для дальнейшего совершенствования правового регулирования принудительного прекращения права собственности на земельные участки. Содержащиеся в.работе предложения и рекомендации могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности, а также судьями арбитражных судов и судов общей юрисдикции, практическими работниками органов государственной власти и управления. Материалы диссертационного’ исследования могут представлять определенный интерес также для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право».
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы изложены в шести опубликованных научных работах по теме диссертации и раскрыты в сообщениях на научно-практических и научных конференциях.
Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих параграфы, заключения, библиографического списка использованных нормативных актов и литературы.