Право заключения договора управления многоквартирным домом

Московское областное УФАС России рассмотрело жалобу ООО «УК Сервис 24» на действия Администрации городского округа Красногорск Московской области при организации и проведении торгов на право заключения договора управления многоквартирным домом.

Согласно доводу жалобы, собственниками помещений в многоквартирном доме, являющемся объектом торгов, самостоятельно выбран способ управления общим имуществом и определена управляющая организация. В силу пункта 39 Правил проведения конкурса Администрация должна была отменить проведение торгов.

Выслушав позицию лиц, участвовавших в рассмотрении жалобы, и изучив представленные доказательства, Комиссия Московского областного УФАС России установила обстоятельства, подтверждающие нарушение порядка проведения торгов, признала жалобу обоснованной.

Администрации городского округа Красногорск Московской области выдано обязательное для исполнения предписание об устранении допущенных нарушений путем принятия решения в соответствии с пунктом 39 Правил проведения конкурса.

Наш дом хочет выйти из управляющей компании и перейти к самоуправлению. Какие документы необходимо подготовить?

Ответы юристов ( 2 )

Согласно статьи 44 Жилищного кодекса, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Выбор способа управления многоквартирным домом относится к одной из компетенций общего собрания МКД. Статья 45 ЖК РФ регламентирует Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

— уведомление о проведении собрания всем собственникам и управляющей организации (с повесткой дня) о проведении собрания, нет позднее чем за 10 дней до проведения собрания вручить;

— уведомление управляющей организации об отказе от услуг.

ЖК РФ не предусмотрен такой способ управления как «самоуправление».

Согласно ст. 161 ЖК РФ: «2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном
доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2)управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом
или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией. «

Согласно этой же статьи: «3. Способ
управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и
изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о
выборе способа управления является обязательным для всех собственников
помещений в многоквартирном доме».

Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону 8 800 350-84-13 доб. 504 (консультация бесплатно)

Т. . чтобы изменить способ управления МКД нужно провести общее собрание собственников помещений в МКД по правилам ст. 44-48 ЖК РФ. Затем уведомить УК о проведении собрания.

ст. 162: «8. 2.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в
одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора
управления многоквартирным домом, если управляющая организация не
выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной
управляющей организации или об изменении способа управления данным
домом.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора
управления многоквартирным домом обязана передать техническую
документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким
домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу
собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному
специализированному потребительскому кооперативу либо в случае
непосредственного управления таким домом собственниками помещений в
таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего
собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом,
или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в
таком доме. «

Более подробно можно изучить в разделе VIII ЖК РФ. Также подобные вопросы освещаются на портале ЖКХ.

Процедура отказа от управляющей компании

В законодательстве прописаны правила, которые говорят о том, как отказаться от управляющей компании. Данные нормы закреплены в Жилищном кодексе. Отказ можно написать в том случае, когда собственники не удовлетворены качеством предоставляемого компанией сервиса, при этом нужно будет привлекать другую УК.

Однако решение данного вопроса не имеет однозначного решения, так как обязательно требуется соблюсти установленные правила.

Кто может отказаться

Расторжение имеющегося договора с управляющей компанией не связывается с наступлением определенного рода обстоятельств, то есть подразумевается, что достаточно и того, что владельцы жилых помещений не довольны оказанными услугами. В том случае, когда отказывается более чем 1 жилец, то порядок изменения управляющей компании будет несложным. Рассматриваемый процесс урегулирован в статье 162 жилищного законодательства.

Право, касающееся расторжения договора с управляющей компанией, принадлежит собственнику жилой площади, то есть процесс может быть претворен в жизнь, если квартира была приватизирована. Когда правами собственности на жилье обладает муниципалитет или госорганы, то принятие решения будет возложено на них. При этом не стоит забывать о том, что в квартире проживают наниматели, которые имеют право высказать свою позицию относительно данного вопроса.

Жилищный кодекс говорит о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, то есть собственники могут принять самостоятельно решение о расторжении договора управления и перейти в другую компанию. Для того чтобы выйти, не требуется нести финансовые затраты, кроме того, процесс осуществляется быстро.

Процедура отказа

Собственник должен принять решение о том, что он переходит в другую компанию еще до того, как истечет срок действия этого договора. Если затянуть процесс прекращения отношений с компанией, то соглашение может быть пролонгировано в автоматическом порядке на 12 месяцев, и тогда выходить из состава нельзя будет на протяжении действия этого договора. Отказу должно предшествовать собрание всех собственников жилья, при этом каждый из жильцов должен получить уведомление о том, где и когда оно будет проведено. Уведомлять нужно письменным документом. На собрании решается, кто будет входить в состав инициативной группы и направит в управляющую компанию заявление, в котором указывается, что происходит смена компании и протоколы, составленные во время собрания.

Не имеет значения, куда перейдут жильцы – они могут создать ТСЖ.

Важно! Собственнику нужно использовать данную процедуру за образец, тогда процедура будет наделана законным статусом.

Нужно сказать, что одному владельцу жилого помещения также можно отказаться от услуг, предоставляемых компанией. Как пример, он может перейти в другую УК, которая оказывает качественные услуги. Если договор расторгается подобным образом, то нужно запастить терпением и временем, так как процедура будет длительная.

Это связано с необходимостью сбора документации.

Другая УК или создание ТСЖ

Для того чтобы перейти в другую управляющую компанию не требуется тратить много сил и времени, процесс достаточно прост. Также происходит организация общего собрания, и на нем решается вопрос о том, требуется ли замена компании, и куда перейти. Перед тем, как создать собрание, нужно направить уведомления всем собственникам.

Во время обсуждения нужно вести протокол. Основная цель – достичь компромисса в рассматриваемом вопросе. Чтобы не попасть в руки аферистов, требуется лично проверить все сведения о компании, куда вы будете переходить.

На пути к созданному ТСЖ лежит большое количество заполненных бланков, и сбор прочей документации. Образец для заполнения можно отыскать на просторах интернета либо, обратившись к профессиональному юристу. Стоит отметить, что, порой, для создания товарищества все необходимые документы подготавливает муниципальная власть, нужно будет только приготовить бумаги, касающиеся дома, в котором живет заявитель. Имейте в виду, что для создания товарищества нужно:

• провести общее собрание;
• открыть лицевой счет, который будет отдельным.

После того, как документы будут рассмотрены – примут решение. В этом случае большое значение имеет то, чтобы за образование рассматриваемого ТСЖ было подано как можно больше голосов. Выйти из ТСЖ можно, если написано соответствующее заявление.

Для того чтобы расторгнуть договор с одной компанией и перейти в другую, нужно собрать определенный пакет бумаг, в него входят договор, заключенный с УК, решение принятое на собрании, закрепленное документально, жильцы должны написать заявление, в котором указывается, что они отказываются от предоставляемого сервиса. Кроме этого потребуются бумаги, подтверждающие, что у человека имеются права собственности на жилое помещение.

Инструкция

Как уже было указано выше, для того чтобы изменить управляющую компанию, требуется провести общий сбор собственников и проголосовать. В том случае, когда решение принимается большим количеством голосов, то отказаться от предоставляемого сервиса можно будет без проблем.

Собрание может быть инициировано одним из собственников, кто не доволен тем, как компания выполняет возложенные на нее обязательства. Если в доме проживают жильцы, которые заключили договор найма социальной направленности, то нужно будет пригласить на собрание представителя муниципалитета. Перед проведением собрания лучше совершить поквартирный обход и узнать, какая часть жилых помещений не приватизирована. Это необходимо для того, чтобы знать, кто из жильцов не может присутствовать на собрании, так как не обладает соответствующими правами на квартиру. Кроме этого такие сведения могут быть предоставлены муниципалитетом.

Если организовать собрание не удалось, то нужно разослать всем владельцам письменные предложения о смене.

Адвокат Анисимов Представительство и защита в суде

Такая форма управления является наиболее популярной, так как по всем законом логики, жильцы, входящие в правление и принимающие решение по тем или иным вопросам должны действовать в интересах сохранения дома в подобающем виде, а значит и в интересах других собственников. — Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Далее инициативная группа из нескольких жильцов дома направляет заявления и протоколы о решении сменить способ управления многоквартирным домом в выбранную собственниками управляющую структуру. Возможно, это будет ТСЖ. Также протоколы и заявления должны быть отправлены в старую управляющую компанию. Только после этих процедур переход будет считаться вступившим в силу. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как правильно отказаться от услуг управляющей компании

Процедуру избрания новой компании нужно начать со сбора информации о хозяине коммуникаций. Если они уже являются долевой собственностью домовладельцев, то вопрос решается на общем собрании. Когда коммуникации остаются на балансе застройщика, нужно будет постараться изменить их статус.

1. Определить повестку собрания – вопросы, которые будут обсуждаться, дату, время, место.
2. Решить, как будет проводиться: очно, заочно.
3. Уведомить надлежащим образом всех владельцев квартир: заказными письмами или уведомлениями, врученными лично под роспись. Придется найти владельцев нежилых квартир.
4. До начала события нужно зарегистрировать всех участников: проверить документы, удостоверяющие личность и право владения помещением. Это делается для исключения случаев фальсификации.

1. Привлечения к административной ответственности управляющей компании в лице ее должностных лиц за ненадлежащее исполнение условий договора управления.
2. Результаты проверки деятельности управляющей компании по заявлениям и жалобам граждан.
3. Прокурорское представление, предписание Жилищной инспекции, заключение органа местного самоуправления.

• справка об отсутствии задолженности за техническое обслуживание;
• акты о низком качестве коммунальных услуг за весь период работы, результаты экспертиз;
• выписка из журнала заявок аварийно-диспетчерской службы;
• жалобы УК, органам государственной власти, результаты;
• результаты судебных разбирательств.

Вопрос смены обслуживающей организации или варианта управления домом должен быть поставлен на голосование. Решение считается принятым, если высказали мнение более 50% собственников. Это значит, что владельцы большей части общедомового имущества хотят, чтобы за его техническим состоянием следила другая УО.

• индивидуальные, коллективные жалобы жильцов;
• акты о плохом состоянии подъезда, дома, коммуникаций, зафиксированные комиссионно жильцами с участием представителей УО;
• выписка из журнала регистрации заявок аварийно-диспетчерской службе;
• фото-, видеоматериалы;
• результаты независимых экспертиз.

Недовольны своей УК? Можно ли отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке и как это сделать

1. Активными жильцами создается инициативная группа.
2. Ее члены проводят разъяснительную работу среди жильцов.
3. Готовят предложение по отказу от УК к общему собранию.
4. Как только срок действия договора истечет, собирается общее собрание, на котором и рассматривается предложение.
5. На общем собрании выбирается новая УК или другой способ управления домом.

После того как определились с собранием, нужно подготовить уведомления всем собственникам и УК о месте и времени проведения собрания. Уведомления вручаются лично под роспись или высылаются заказным письмом с уведомлением по адресу получателя. Прежде всего отметим одно важное обстоятельство. Решение об отказе от УК принимается на общем собрании собственников жилья. Обычно с выбранной общим собранием УК каждый владелец жилья заключает договор.

Срок его действия ограничен тремя годами, Но на практике, чаще всего договор заключается всего лишь на год. После того, как собрание примет решение, управляющей компании направляется уведомление с копией решения собрания. УК должна подготовить и передать все материалы по дому выбранной собранием управляющей компании или той организационной структуре по управлению домом, которую примут собственники.

Конечно, проще дождаться, когда срок истечет, но бывает и так, что сложившиеся обстоятельства вынуждают принять экстренные меры и досрочно отказаться от услуг УК. Например, она игнорирует законные требования жителей и уклоняется от выполнения своих прямых обязанностей. Обо всех обязанностях и услугах УК, читайте здесь. Важно помнить, что законодательством, собственникам жилья предоставлена возможность досрочного расторжения отношений с УК.

Но подобное решение должно быть подтверждено неопровержимыми доказательствами. К примеру, к таковым можно отнести следующие случаи:

Выход из товарищества собственников жилья

В соответствии с ГК РФ (ст. 291), ТСЖ является некоммерческой структурой корпоративного характера. В качестве документа, на базе которого действует Товарищество, выступает непосредственно Устав. В типовом документе в разделе 1 содержатся общие положения управления многоквартирным домом.

В разд. 2 фигурирует информация о хозяйственной и финансовой деятельности организации. В разд.

3 и 4 соответственно прописаны права и обязанности собственников. В последующих пунктах предусмотрены прочие нюансы, касающиеся управления МКД. Ст. 136 ЖК РФ свидетельствует, что создание в одном доме двух ТСЖ недопустимо. Выход заключается в присоединении МКД к уже работающей некоммерческой структуре.

Но даже после ее выбора все равно придется проделывать мероприятия по созданию ассоциации собственников в своем доме. Возможность принятия подобного решения закреплена в рамках действующего законодательства, в частности, в ст. 143 п. 3 ЖК РФ. Ограничений относительно последующего вступления в ТСЖ не имеется.

Поэтому собственники квартир наделяются правом свободного входа и выхода из ТСЖ по своему желанию и усмотрению. Непосредственное управление домом регулируется со стороны ФЗ№123 от 04. 06. 2011 г. На основании договора оказания услуг и исполнения работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, одна сторона (УК) по заданию другой стороны (владельцев помещений) обязана оказывать услуги в течение оговоренного в документе срока. Договоры заключаются от лица каждого собственника от своего имени (ФЗ№417 от 07. 12. 2011 г. ).

В процессе принятия важнейших решений регулированием вопросов занимается ответственное уполномоченное лицо, имеющее доверенность, выданную большинством собственников. Для перехода на такую форму правления требуется выйти либо ликвидировать ТСЖ, либо провести его реорганизацию. Главный документ, регламентирующий поэтапное становление деятельности ТСЖ – Жилищный кодекс РФ. В нем имеется детальное отражение алгоритмов формирования Товарищества, норм и правил составления Устава, базовых сфер работы организации, юридических и правовых основ работы, прав и обязанностей Общества в целом и каждого его члена в отдельности, возможностей реорганизации и порядков ликвидации.

В процессе рассмотрения вопроса выхода из ТСЖ следует обратить внимание на статьи 13-й гл. ЖК РФ:

• появление свободного времени на занятие домашними делами, хобби, семьей, ведь будет освобожден как минимум 1 час в неделю, в который раньше посещались заседания, собрания, решались прочие важные вопросы;
• отсутствие необходимости внесения денежных величин за участие в Товариществе;
• сохранение права на получение актуальной информации, связанной с деятельностью ТСЖ.

Пошаговая инструкция процедуры отказа от управляющей компании

• неудовлетворительному управлению многоквартирным домом, несвоевременному и неэффективному решению хозяйственных и финансовых вопросов;
• чрезмерным платежам за жилищно-коммунальные услуги;
• отказу управляющей компании от проведения капитального ремонта дома при наличии средств, собранных жильцами, и оснований необходимости выполнения работ;
• неудовлетворительному состоянию энергокоммуникаций, строительных конструкций МКД, прилегающей территории по причине замалчивания и затягивания сроков решения проблем управляющей компанией;
• требованием оплаты за услуги сверх назначенных тарифов;
• медленному, с ненадлежащим качеством, проведению работ по содержанию дома в надлежащем состоянии.
• протоколом общего собрания собственников жилплощади, подтверждающим расторжение договора;
• ходатайствами в государственные контролирующие органы о принятии мер к УК;
• жалобами жильцов на управляющую компанию, с нареканиями на недостаточную эффективность и нарушения;
• актами о проверках работы УК;
• письмом руководству управляющей компании, уведомляющим о досрочном разрыве соглашения.
• п. 8. 1 – если управляющая компания выбиралась на тендерной основе, прекращение сотрудничества по инициативе собственников квартир возможно спустя каждый год после начала действия подписанного соглашения, но не позже окончания периода, регламентированного документом;
• п. 8. 2 – односторонний разрыв соглашения владельцами квартир предусмотрен, если управляющая компания не придерживается взятых на себя обязательств.

Поскольку, при отсутствии ТСЖ, договор заключается индивидуально, каждым владельцем жилплощади, расторжение производится аналогично, с направлением письменного заявления в управляющую компанию о разрыве взаимоотношений от всех владельцев квартир по отдельности. Правила смены управляющей компании в многоквартирном доме предусматривают обязательное наличие аргументированных доказательств, поскольку, при рассмотрении дела в суде, необходимо обосновать приведенные причины разрыва договора управления. Условия для отказа предполагают подготовку фото- или видеоматериалов и составленных жильцами актов, указывающих на следующие из возможных ситуаций:

• к общему собранию требуется заранее подготовиться, поэтому создается группа активистов, подбирающая необходимые материалы. Этот комитет избирается по итогам голосования владельцев жилплощади и утверждается соответствующим протоколом, чтобы официально подтвердить статус данной группы;
• направляется заявление в УК о соответствующем намерении и предоставлении отчетной документации. Соответствующий образец заявления об отказе услуг управляющей организации представлен ниже;
• определяется, когда и где состоится общее собрание, с уведомлением о расторжении соглашения руководства УК и предстоящих сборах жильцов;
• определяется место, где будут храниться собранные материалы, обеспечивающее сохранность документации и возможность доступа всех жильцов МКД;
• при проведении общего собрания жильцов дома голосованием принимается соответствующее постановление, оформленное протоколом.

Выход из ТСЖ: как выйти всем многократным домом или одной квартирой

Чаще всего жильцы относятся к этому вопросу очень невнимательно и пускают все на самотек. Та или иная организационно правовая форма управления домом может, как оправдать ваши надежды, так и наоборот, полностью дискредитировать себя в ваших глазах. Такая форма управления является наиболее популярной, так как по всем законом логики, жильцы, входящие в правление и принимающие решение по тем или иным вопросам должны действовать в интересах сохранения дома в подобающем виде, а значит и в интересах других владельцев.

1. Собственники могут быть недовольны политикой в отношении распределения денежных средств.
2. Собственники могут оказывать недоверие членам правления.
3. Собственники нашли более сговорчивую и выгодную для них организацию.
4. Собственники хотят поменять организационно правовой вид управления домом.
5. ТСЖ утратило свое доверие в отношении граждан.

Оснований для выхода из товарищества многоквартирного дома может быть масса, однако есть ряд распространенных, которые наиболее часто встречаются повсеместно, на всех этапах существования организации:

1. Явитесь в офис ТСЖ, заявите о своем желании и попросите образец заявления. Отказать вам не могут.
2. В заявлении укажите причину выхода.
3. Пройдите процедуру медиации – попытайтесь договориться о решении проблемы мирным путем. Если ваши требования не удовлетворяют – товарищество издает приказ о выходе вас из его состава.
4. Обратитесь с копией заявления в ресурсообеспечивающие организации. Необходимо договориться о том, чтобы вас лично оповещали о платежах. Как правило, это делается также в форме заявления.

Выйдя из сообщества жильцов придется самостоятельно платить ресурсообеспечивающим организациям, а главное – узнавать у них о своих показаниях. Кроме того, необходимо осуществлять уход за прилегающей к вашей квартире общедомовой территорией.

Можно ли отказаться от управляющей компании

Жилищный кодекс предоставляет жильцам право отказаться от управляющей компании, которая обслуживает многоквартирный дом. Это зафиксировано в разделе № 8 (управление многоквартирными домами) данного закона. При этом жители имеют возможность изменить способ, по которому в дальнейшем будет управляться их дом.

Одним из таких вариантов является создание ТСЖ. Имеется нюанс касательно возможности отказа от услуг управляющей организации жителями отдельных квартир.

1. Формирование инициативной группы среди жителей дома. Ее члены запрашивают у УК отчет по ее работе. Если в нем имеются недочеты и претензии, то участники группы начинают вести разъяснительную работу с другими жильцами о необходимости смены компании.
2. Подготовка предложения по смене УК.
3. Проведение собрания, о котором заранее оповещаются все жители. По его итогам граждане голосуют за новую предложенную УК или иной вариант управления домом. Выбор в пользу конкретной компании будет считаться принятым, если за нее отдано 2/3 голосов.
4. Составление жильцами договора с новой УК.
5. Отправка уведомления в бывшую обслуживающую организацию о намерении прекратить с ней отношения.
6. Передача сообщения о смене жильцами УК в банк.

В подобной ситуации следует руководствоваться предписаниями статьи 162 ЖК. Там указано, что только общее собрание владельцев правомочно решать вопрос о смене УК. По закону нельзя отказаться от управляющей компании одной квартире. При наличии у одного собственника недовольства работой УК ему следует обсудить это с другими жильцами дома. Все решения могут приниматься только коллективно.

Когда документ вместе с протоколом будет передан управляющей компании, то жильцам необходимо подождать ее решения. Если УК не согласна с позицией жителей, то спор передается в суд. При согласии компании с требованиями собственников квартир ею передается вся документация новой обслуживающей организации.

• копии всех письменных жалоб на УК со стороны собственников квартир;
• все обращения в контролирующие органы;
• акты, подтверждающие халатное исполнение фирмой своих обязанностей;
• документация, выявляющая нецелевое направление средств представителями УК (если имеются основания);
• уведомление УК о расторжении с ней договора;
• протокол собрания, подтверждающий намерение жильцов отказаться от услуг компании;
• персональные заявления от собственников квартир о прекращении отношений с УК.
• истечение действия договора;
• недовольство качеством услуг;
• ненадлежащее ведение УК технической документации;
• несвоевременность выполнения организацией своих обязанностей;
• неправильное начисление сумм по коммунальным платежам;
• требования со стороны УК о необходимости внесения доплат за предоставляемые ею услуги.

Выйти из Управляющей Компании Одной Квартире

В том случае, если договор управления с управляющей компанией заключен по результатам открытого конкурса, то отказаться от исполнения данного договора в одностороннем порядке собственники могут по истечении каждого последующего года с момента его заключения. Однако решение об одностороннем отказе от договора управления, а также решение о выборе способа управления домом, в данном случае, собственникам необходимо принять до истечения срока действия договора управления (ч. 8. 1. статьи 162 ЖК РФ). Частью 8. 2. статьи 162 ЖК РФ предусмотрено право собственников помещений многоквартирного жилого дома отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке.

Однако такой отказ от договора возможен лишь при условии невыполнения управляющей компанией условий договора управления и принятии решения о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления домом. Однако в том случае, когда общее собрание собственников принимает решение о смене способа управления домом, наличие такого условия для отказа от услуг управляющей компании, как невыполнение условий договора управления не требуется. По крайней мере, такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 05. 06. 2012 N 59-В12-5. Однако одного только решения об отказе будет недостат

Читайте на сайте «Россия-Украина»:

• Выкуп ам в Арендных Платежах Проводки Арендодателя
• Выкупить Долю в Квартире у Близких Родственников
• Где Можно Внести Деньги на Карту Газпромбанка
• Где Можно Пожаловаться на Сайт Мошенников
• Где Можно Увидеть Свидетельство о Собственности

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже.

Рекомендуем ознакомиться с материалами сайта

В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. Из указанной нормы следует, что между ТСЖ, созданным в многоквартирном доме (МКД), и собственниками помещения, не являющимися членами ТСЖ, должен быть заключен договор на предоставление услуг и выполнение работ по содержанию жилья. В настоящей статье проанализируем последствия отсутствия подписанного договора, предусмотренного ч. 6 ст. 155 ЖК РФ договора.

Источники обязательств

Статья 307 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает:

«1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе».

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлен перечень источников прав и обязанностей, а именно:

«Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий».

Как видно из представленных норм, договор является одним из источников обязательства. Если рассматривать отношения по предоставлению услуг по содержанию жилья между созданным в многоквартирном доме ТСЖ и собственником помещения в этом МКД, не являющимся членом ТСЖ, то источником прав и обязанностей в этих отношениях будет именно договор.

Может показаться, что права и обязанности в указанном случае возникают из решений собрания (например, общего собрания собственников помещений или общего собрания членов ТСЖ), однако такой вывод будет не совсем верным.

Общее собрание собственников помещений имеет право выбрать способ управления МКД (в том числе – управление товариществом собственников жилья), может принять еще ряд решений в рамках своей компетенции (в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ), и эти решения в соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ являются обязательными для всех собственников помещений в доме, независимо от их участия или неучастия в общем собрании.

В случае создания ТСЖ высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов ТСЖ, компетенция такого общего собрания определена частью 2 статьи 145 ЖК РФ.

Таким образом, и решения общего собрания собственников помещений, и решения общего собрания членов ТСЖ действительно могут являться источниками обязательство собственников помещений дома. В том числе, решения указанных общих собраний могут определять условия договоров, в том числе договоров предоставления услуг и выполнения работ по содержанию жилого помещения (которые в соответствии со статьями 154 и 158 ЖК РФ включают в себя управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества).

Однако, в соответствии с ранее процитированной частью 6 статьи 155 ЖК РФ не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения в пользу ТСЖ именно в соответствии с договорами. Кроме того, пункт 2 статьи 138 ЖК РФ устанавливает обязанность ТСЖ «осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса». При этом часть 1 статьи 161 ЖК РФ (норма входит в раздел VIII ЖК РФ) определяет требования к управлению МКД и устанавливает, что Правила деятельности по управлению МКД утверждает Правительство РФ. В соответствии с приведенным положением Правительство РФ постановлением от 15.05.2013 № 416 утвердило указанные Правила (Правила 416), подпункт «д» пункта 4 которых в качестве обязанности лица, управляющего домом (в т.ч. ТСЖ) устанавливает «заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

Исходя из приведенных норм, предоставление товариществом собственников жилья услуг по содержанию жилья собственникам помещений дома, не являющимся членами ТСЖ, осуществляется именно на основании соответствующего договора.

Что такое договор?

Часть 1 статьи 420 ГК РФ определяет: «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей». Часть 1 статьи 422 ГК РФ устанавливает, что «договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения».

Также ГК РФ устанавливает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (ч.1 ст.421 ГК РФ), стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ч.2 ст.421 ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч.4 ст.421 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение».

Часть 1 статьи 434 ГК РФ устанавливает: «Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась».

При этом согласно статье 158 ГК РФ:

«1. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

2. Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

3. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон».

Применительно к отношениям по предоставлению услуг по содержанию жилья между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, можно отметить несколько важных деталей:

1) ТСЖ создается с целью управления общим имуществом МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами (ч.1 ст. 135 ЖК РФ). В обязанности ТСЖ входит осуществление управления МКД, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества (ст. 138 ЖК РФ);

2) Собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ) путем внесения платы за содержание жилого помещения (ч.1 ст. 158 ЖК РФ), включающую в себя плату за управление МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества (ОИ), коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (ст. 154 ЖК РФ). Указанную плату граждане обязаны вносить своевременно и полностью (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ);

3) Члены ТСЖ оплачивают в пользу ТСЖ взносы на уставные цели деятельности ТСЖ (то есть – на управление МКД, содержание и текущий ремонт ОИ, коммунальные ресурсы на СОИ), отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом. Собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ вносят в пользу ТСЖ оплату содержания жилого помещения на основании соответствующего договора (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, подп. «д» п. 4 Правил 416);

4) Такие существенные условия договора на предоставление услуг по содержанию жилья, как состав и стоимость работ, утверждаются общим собранием членов ТСЖ (ч. 1 ст. 137, ч.2 ст. 145 ЖК РФ) и обязательны для всех собственников помещений МКД, независимо от их членства в ТСЖ;

5) Специальной формы договора между ТСЖ и собственниками помещений МКД законодательством РФ не предусмотрено;

6) Порядок заключения договора между ТСЖ и собственниками помещений МКД законодательством РФ не определен.

Фактически сложившиеся договорные отношения

Согласно ранее процитированной части 1 статьи 8 ГК РФ права и обязанности могут возникать из действий граждан и юридических лиц.

На собственников помещений в МКД императивно возложено бремя содержания общего имущества в МКД. В случае создания в доме ТСЖ, именно на это ТСЖ возлагается обязанность по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества и по управлению МКД, а на собственников помещений возлагается обязанность по оплате выполненных ТСЖ работ.

В случае, если в МКД создано ТСЖ, то органы управления ТСЖ определяют перечень работ и их стоимость путем составления и утверждения соответствующей сметы доходов и расходов. В соответствии частью 1 статьи 137 ЖК РФ:

«1. Товарищество собственников жилья вправе:

…

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме…».

Если в МКД создано ТСЖ, при этом размер платы за содержание жилья не определен, тогда такой размер определяют органы местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ: «4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли … решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления…»

Немаловажно отметить, что органы местного самоуправления утверждают размер платы за содержание жилья исходя из соответствующего перечня работ и услуг. Таким образом, в отсутствие надлежащим образом утвержденного органами управления ТСЖ перечня и стоимости работ по содержанию жилья, такому ТСЖ необходимо руководствоваться не только утвержденным органом местного самоуправления размером платы за содержание, но и примененным при расчете этого размера соответствующим перечнем работ и услуг.

Отношения по предоставлению услуг и выполнению работ по содержанию жилья между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, являются договорными, однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождение какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Как ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, так и собственники помещений дома не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по причине отсутствия такого договора. Договорные отношения считаются фактически сложившимися, условия договора определяются в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой.

Пунктом 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 установлено: «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)». Таким образом, в случае надлежащего исполнения ТСЖ работ и предоставления услуг по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества, то есть при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 установлено: «Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен». То есть, ненадлежащее оформление договора не может являться основанием его неисполнения.

Пунктом 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22 установлено: «12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ)».

Определением Верховного суда РФ от 22.01.2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 установлено:

«В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

…

Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее — Постановление N 22).

Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 22, и не мог быть положен в основу судебного акта».

Выводы

Из проведенного в настоящей статье анализа следует, что отношения между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами этого ТСЖ, действительно договорные. Однако, условия этих договоров определяются в установленном законом порядке, а отсутствие подписанных сторонами договоров в письменном виде не освобождает стороны от исполнения обязанностей, вытекающих из фактически сложившихся договорных отношений. Условия указанных договоров при этом определяются в соответствии с нормами жилищного законодательства РФ.

Компания «КонсалтикаПлюс» » Вопрос эксперту » Часто задаваемые вопросы » Как можно внести изменения в договор управления многоквартирным домом? Обязательно ли проводить общее собрание собственников для внесения изменений в договор управления путем заключения дополнительного соглашения? Как это происходит пошагово?

Существует два пути изменения договора управления МКД. По соглашению сторон, путем заключения дополнительного соглашения и в результате вынесения судебного решения. Общее собрания и в том и в другом случае проводить не обязательно.

Обоснование:

Взаимоотношения управляющей организации и владельцев квартир регламентируются, в первую очередь, заключенным между ними договором управления.

Согласно ст. 162, «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) {КонсультантПлюс} договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Если собственники квартир в МКД не воспользовались правом создания ТСЖ, то они обычно останавливаются на варианте подписания договора управления со специализированной компанией. Впрочем, при наличии товарищества к обслуживанию дома также может привлекаться УК. Соглашение с ней в таком случае подписывает именно ТСЖ. Исчерпывающую информацию о том, кто может выступать в качестве сторон ДУ дает ст. 162 ЖК РФ:

— одной стороной в обязательном порядке становится управляющая компания;

— кто будет второй стороной, определяется способом управления МКД. Это могут быть непосредственно владельцы квартир, ТСЖ, представленное его руководителем или председателем правления, кооперативное объединение жильцов, лица, получившие дом от застройщика. При отсутствии ТСЖ договор с управляющей компанией подписывается непосредственно собственниками. Здесь соглашение можно подписать с каждым из владельцев квартир в отдельности или в единственном экземпляре с председателем совета МКД.

Существует два пути изменения договора управления МКД.

1. По соглашению сторон. Новые условия оформляются в виде отдельного соглашения, которое подписывается в том же порядке, что и изначальный ДУ. В результате появляется дополнение к договору управления с подписями обеих сторон. Успешность заключения такого соглашения зависит от воли каждого из участников. Если со стороны собственников необходимой подписи получено не будет, то существование изменений договора управления не признается.

Для внесения изменений необходимо составить дополнительное соглашение к договору и разошлите собственником заказным письмом с уведомлением, с приложением сопроводительного письма, где попросите подписать в определенный срок и направить по адресу… либо предоставить письменный отказ от подписания соглашения. Также укажите, что дополнительное соглашение согласно является офертой и, в случае отсутствия какого-либо ответа в течение указанного срока, будем считать, что акцепт согласно ст. 438 ГК РФ получен (желательно также и в самом дополнительном соглашении прописать, что его условия являются офертой).

Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Даже если Вы не получите какого-либо ответа на указанное письмо от собственника, но он продолжит производить платежи согласно договору, можете считать акцепт полученным, договор измененным.

2. По судебному решению. В ст. 421 ГК РФ признается свобода граждан и организаций при заключении договоров. Принуждать кого-то к подписанию соглашения недопустимо за исключением случаев, когда такое обстоятельство определяется законом или добровольно принятым обязательством. Если УК не удалось добиться изменения договора управления многоквартирным домом по соглашению сторон, то она может попробовать решить этот вопрос через суд. Судебный порядок становится возможным в двух ситуациях: если вторая сторона допускает существенные нарушения условий договора; если с момента подписания ДУ существенно поменялись обстоятельства работы, и этих изменений невозможно было предусмотреть заранее.

Также см. Обзор основных изменений: Договор управления многоквартирным домом (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}