Покупка квартиры через ипотеку риски

Сегодня каждый второй объект недвижимости приобретается в ипотеку, процесс довольно прост и прозрачен. Однако, до сих пор есть категория продавцов, которые пытаются избежать продажи жилья ипотечникам. Давайте рассмотрим, какие преимущества и недостатки существуют при продаже недвижимости под ипотеку.

Действия продавца в процессе открытия ипотеки под его объект

— сбор необходимых документов, запрашиваемых банком, для продажи (как Вы понимаете, сбор документов — обязательный этап при ЛЮБОЙ форме покупки, в том числе при наличном расчете);

— встреча на объекте продажи с аккредитованным специалистом банка для оценки жилья;

— визит в отделение банка для подачи документов (это может сделать и сам покупатель, присутствие продавца не обязательно);

— обязательный визит в отделение банка продавца и покупателя для подписания кредитного договора. Это происходит через 2-5 дней после подачи документов в банк. Предварительно Вы определяете условия оплаты — первоначальный взнос, передача части денежных средств наличными или через открытие банковской ячейки, через систему безопасных расчетов и т. д.

— регистрация договора купли-продажи и права собственности (от 2-х до 10-и дней). То есть по истечении этого времени продавец получает деньги на свой расчетный счет или ячейку банка.

Преимущества и риски при продаже недвижимости под ипотеку

Таким образом, преимуществами продажи объекта под ипотеку являются:

— присутствие третьего лица в сделке купли-продажи — банка — который является гарантом поступления полной суммы денежных средств продавцу;

— поступление денежных средств на счет продавца, в любой момент их можно обналичить;

— срок регистрации договора купли-продажи быстрее, чем при подаче в МФЦ, однако из-за времени на одобрение объекта банком, процесс может оказаться незначительно дольше. Но в любом случае, деньги поступают продавцу в полном объеме довольно быстро.

Риски для продавца практически отсутствуют, так как банк контролирует ход сделки. Однако всегда нужно полагаться прежде всего на себя и не забывать перепроверить данные, указываемые в документах:

— в договоре купли-продаже;

— предоставлять в банк только копии документов, чтобы в случае форс мажора у Вас на руках остались все оригиналы;

— убедиться, что Вам выдали все документы для открытия ячейки;

— проверить данные об указанном счете продавца, на который в итоге должны зачислить денежные средства.

Военная ипотека

Что касается военной ипотеки — здесь процедура для продавца почти аналогична выше описанной. Но есть несколько особенностей:

— продажа жилья по военной ипотеке может произойти только если квартира будет одобрена банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой;

— сроки получения денежных средств больше, чем при наличном расчете или обычной ипотеке;

— поскольку военный сертификат выдает государственным органом, для чистоты сделки придется заплатить налог с дохода.

Эти минусы вызывают неохоту продавать недвижимость под военную ипотеку, однако такой вариант может быть интересен для продавца в том случае, если за объект предложат цену выше рыночной, а обычно так и делают, так как покупателю все равно — он не тратит собственные средства

Перечень документов, предоставляемых банку, для продавца

— документ, подтверждающий право собственности на недвижимость и его копия (договор купли-продажи, договор долевого участия и т.д.);

— паспорт продавца и его копия;

— справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии прописанных в данной квартире;

— технический паспорт;

— выписка из ЕГРП;

— согласие супруги/а на продажу жилья, заверенное нотариусом;

— для продавца пенсионного возраста — дополнительно справка из психоневрологического диспансера;

— доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;

— разрешение органов опеки и попечительства, если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

В заключении, хочется посоветовать участникам купли-продажи недвижимости выбирать надежный банк для минимизации рисков. Учитывая большое количество функционирующих в настоящее время банков, есть смысл обратиться к ипотечному брокеру

Каждый покупатель при выборе квартиры сталкивается с большим количеством бумаг, нужных для оформления или одобрения ипотеки. Но параллельно с этим возникает и необходимость проверить юридическую чистоту будущего жилища. Первичная недвижимость связана чаще всего с добросовестностью юридического лица, а вот вторичка – это чаще всего жилье с историей. О том, что такое обременение, как выяснить его наличие и как его снять, читайте в новом материале.

Квартиры с «нагрузкой»

Российское законодательство раскрывает понятие права собственности через три составляющих: право владения, распоряжения и пользования. Наличие каких-либо ограничений для нынешнего или будущего собственника хотя бы в одном из этих определений – это и есть обременение.

На любую собственность, будь она движимая или недвижимая, могут быть наложены определенные запреты. К примеру, в квартире или доме можно жить, но их нельзя продать. Или же их можно даже продать, но только с соблюдением ряда условий. Все возможные ситуации регламентированы, но важно помнить о том, что новый собственник, при покупке квартиры с обременением становится правопреемником предыдущего владельца. Это значит, что все обязательства продавца вполне законно перейдут покупателю.

О каких видах обременений нужно знать:

• Залог. Самый распространенный из всех видов. Например, квартира в новостройке СПб, взятая в ипотеку, находится в залоге у банка. То есть она фактически является способом обеспечения кредита – в случае его невыплаты, недвижимость перейдет в собственность кредитной организации в счет долга. Ипотечное жилье можно продать, можно купить и даже сдать в аренду, но для этого требуется одобрение банка.
• Сервитут. Часто употребляемый, но не всегда ясный латинский термин используется, когда нужно обозначить право пользования квартирой, участком или домом кого-то, кто не является фактическим собственником. Самый простой пример: на территории домовладения проходит линия электропередач, принадлежащая властям или частной компании. Собственник вправе делать все, что угодно со своей землей, но не может убрать конструкцию или нарушать правила ее эксплуатации. Либо квартира находится в долевой собственности: владельцы имеют равное право пользоваться местами общего пользования – кухней, санузлом, коридором и проч.
• Рента. Собственник может продать недвижимость за смешную цену, но с оговоркой: он продолжит там жить, а новый владелец будет обязан выплачивать ему содержание, т.е. ренту. Обычно этим способом пользуются пожилые люди, не имеющие или не желающие передавать жилье наследникам.
• Право безвозмездного пользования. Обычно в таких случаях речь идет о земельных участках, но касаться это может и квартир, которые приватизировали в 1990-х гг. Если один из тогдашних собственников отказывался от приватизации в пользу другого, то получал бессрочное право безвозмездного пользования. Проще говоря, продать, заложить, подарить или передать в наследство такой человек недвижимость не может, а вот жить в ней сам – пожалуйста.
• Арест. Эта форма обременения уже будет относиться к принудительным: судебные органы принимают соответствующее решение, а исполнительные следят за его соблюдением. Чаще всего арест накладывается на имущество в случае финансовых проблем собственника, попросту говоря, — у него большие долги.

Любая форма ограничений права собственности нежелательна для покупателя, поэтому жилье, особенно квартиру следует проверить на обременение.

Что нужно знать о купле-продаже квартир с обременением

Продажа квартиры с обременением весьма затруднительна при наличии несовершеннолетних, находящихся в местах лишения свободы или недееспособных собственников. Все эти данные хранятся в соответствующих ведомствах.

Чаще всего продавцы сталкиваются со следующими формами обременений:

• Права несовершеннолетних. Для того, чтобы продать квартиру, где зарегистрирован несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и предоставить сведения о том, что ребенок не останется без крыши над головой. Этот, казалось бы, излишний бюрократический процесс занимает от недели до нескольких месяцев, но его цель понятна: нельзя лишить человека единственного жилья.
• Арест одного из собственников. В случае, если один из собственников отбывает наказание, необходим запрос начальнику колонии, тюрьмы и проч. Если заключенный не будет против продажи и будут соблюдены все его законные права, он может подписать нотариально заверенное разрешение, которое и должен будет предоставить непосредственный продавец покупателю.
• Недееспособность одного из собственников. Недееспособные или частично ограниченные в дееспособности граждане находятся под надзором попечителя или опекуна и органов социальной опеки. Соответственно, необходима тщательная проверка добросовестности намерений и альтернативного варианта жилья.

Все соответствующие документы в обязательном порядке должны быть предоставлены покупателю и регистрирующим органам. Иначе сделка не состоится, а договор купли-продажи с обременением просто не оформят.

Основная проблема приобретателя такого жилья – невозможность полноправного распоряжения имуществом в будущем. Все обязательства другого человека ложатся на его плечи. Если говорить о не снятых вовремя обременениях, то собственности или денег можно просто-напросто лишиться.

Загвоздка состоит в том, что о некоторых моментах недобросовестные продавцы умалчивают. Например, квартира перешла по наследству. По закону, полноправно распоряжаться недвижимостью можно только по истечении 6 месяцев. За этот срок могут объявиться другие наследники, имеющие право претендовать на долю. Форма обременения в таком случае может быть и добровольной (при наличии завещания), и принудительной (при наследовании согласно правовым нормам).

Допустим, квартира продавцу досталась от умершего родственника. Но о братьях или сестрах, бывшем супруге почившего или других претендентах он умолчал. Если после заключения сделки кто-либо из них объявится, то покупатель, в соответствии с законом, должен будет отдать их часть в материальном или денежном эквиваленте. Чаще всего это грозит крупной потерей. Справедливости ради нужно отметить, что сейчас надзорная система практически исключила подобный исход событий: в регистрации договора купли-продажи и оформлении собственности на такой объект будет отказано. «Черная» сделка может быть проведена только при наличии поддельных документов очень высокого качества, которые, впрочем, не составит труда проверить даже самостоятельно по регистрационным номерам.

Проверка, проверка и еще раз проверка

Задача покупателя состоит в тщательном мониторинге всех документов на квартиру. С 1998 года все собственники и операции с имуществом заносятся в домовую книгу, если это частное домовладение, или в Росреестр, если это квартира.

Копии покупатель вправе запросить сам и лично удостовериться в чистоте приобретаемого. Любые обременения, наложенные на недвижимость, будут отражены в официальных документах.

Такую проверку можно делегировать риэлтору, нотариусу или нанятому юристу. Они будут обязаны сверить регистрационные номера – так будет понятна их подлинность. Однако к выбору специалистов нужно подходить тщательно, опираясь на их профессионализм и отзывы клиентов.

Закон предоставляет возможность как продать, так и купить квартиру с обременением, главное, соблюсти все правила и тонкости.

Снятие обременения с квартиры

Вопрос, как снять обременение с квартиры, чаще всего касается находящегося в залоге у банка имущества. С 2017 года эту процедуру можно пройти в любом МФЦ.

Это сопряжено с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя. При продаже ипотечной квартиры сначала необходимо получить одобрение банка. После этого покупатель вносит в банковскую ячейку сумму, из которой продавец обязуется погасить остаток долга. После закрытия кредита стороны должны со всеми подтверждающими документами прийти в МФЦ и отдать погашенную закладную на проверку. Если все в порядке, то специалисты примут пакет, выдадут об этом расписку и оформят заявку. После ее одобрения покупатель уже спокойно может оформить право собственности.

Если дело касается обременений, связанных с правами физических лиц, например, при наличии сервитута у кого-либо из проживающих, то тут можно договориться полюбовно (например, выплатить денежную компенсацию из доли продавца) или же пойти в суд. Общей правовой статистики по снятию обременений нет, так как случаи бывают совершенно разными и их сложно систематизировать.

Одно можно сказать точно: в случае споров с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан, суд будет на их стороне. Снятие обременения с квартиры с такими жильцами всегда означает потерю драгоценного времени и, зачастую, денег.

Резюмируем

Что должен сделать каждый продавец обремененного имущества:

• Получить при необходимости все разрешения от надзорных или банковских органов;
• Подготовить нотариально заверенные копии таких документов;
• Уведомить покупателя о наличии каких-либо обременений;
• Своевременно информировать надзорные или банковские органы об изменении хода сделки.

Что должен сделать каждый покупатель:

• Проверить в открытых государственных источниках все сведения, предоставленные продавцом;
• Отдать документы на проверку юристу или риэлтору (желательно);
• Не доверять обещаниям на слово, требовать письменного подтверждения.

Общая доля таких сделок на рынке вторичной недвижимости не превышает 25-30%, причем большинство квартир – ипотечные. В чем же преимущество покупки обремененной недвижимости? В ее стоимости. Временные затраты обязательно компенсируются денежными преференциями. Если вы покупатель, то можете смело торговаться. Если же вы продавец, то, для скорейшей продажи, вам необходимо сбавить цену.

Не все обременения являются фатальными, нет смысла отказываться от понравившегося варианта, если есть уверенность в добросовестности сторон.

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.

Последнее обновление: 01.02.2020

На рынке недвижимости бывают ситуации, когда в процессе продажи квартиры, жильцы не снимаются с регистрационного учета, и остаются прописанными в квартире на момент сделки. Когда такое бывает? Что делать Покупателю в этом случае? Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, а потом самостоятельно выписать их оттуда?

Это зависит от ситуации. Чаще всего Продавцы выписываются сами после сделки, иногда Покупатель выписывает их принудительно (через суд), но бывает и так, что выписать прежних жильцов нельзя. Рассмотрим эти случаи подробнее.

Покупка квартиры с прописанным человеком – довольно частая практика на рынке недвижимости. Тем не менее, для Покупателя это дополнительный риск (обременение), если он не выяснит некоторые сведения (о них ниже), и не предпримет соответствующих мер, чтобы это обременение устранить.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры, и нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

Когда квартиру покупают с прописанными в ней людьми?

Наше законодательство не запрещает продавать жилую недвижимость с прописанными в ней людьми (как собственниками, так и не собственниками). Регистрация по месту жительства дает только право пользования жилплощадью, и может не иметь ничего общего с правом собственности на эту площадь (подробнее об этих правах – см. по ссылкам в Глоссарии).

Покупка квартир с прописанными там людьми происходит, как правило, в трех случаях:

1. Продавцам на момент сделки некуда выписаться, они выписываются уже после продажи в купленную альтернативную квартиру или загородный дом. Это условие прописывается в Договоре купли-продажи квартиры.
2. Покупатель не проверил перед сделкой Выписку из Домовой книги или ЕЖД, и после покупки с удивлением обнаружил в квартире прописанных жильцов. Условий об их выписке в договоре не было (промах Покупателя).
3. Покупатель сознательно приобретает квартиру с прописанным в ней человеком, позволяя ему там оставаться (согласно условиям договора).

Первый случай – самый распространенный. Продавец и его семья, прописанные в квартире, меняют ее на другую, совершая так называемую альтернативную сделку купли-продажи. На момент продажи своей квартиры, Продавцы остаются в ней прописанными. Условие о снятии их с регистрационного учета указывается отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры и обосновывается законом (п.2, ст.292, ГК РФ).

Второй случай – хуже для Покупателя. Правда, выход есть. На основании той же статьи закона он может подать иск в суд на принудительную выписку членов семьи Продавца из проданной квартиры. Судебная практика в таких случаях показывает, что решение принимается, обычно, в пользу Покупателя. Для работников паспортного стола это решение суда будет служить основанием для принудительной выписки жильцов из проданной квартиры.

Третий случай – относительная редкость на рынке. Это касается покупки квартиры по Договору пожизненной ренты (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии). Здесь Покупатель сознательно оставляет прописанным в квартире прежнего собственника, да еще и платит ему ренту. За это он получает квартиру в свою собственность по цене значительно ниже рынка.

Можно ли купить квартиру не гражданину России – ответ в этой заметке.

«Вечные жильцы» в купленной квартире – кто они?

Всегда ли купив квартиру с прописанными людьми, Покупатель может быть уверен, что они снимутся с регистрационного учета после сделки, или их можно будет выписать принудительно через суд? Нет, не всегда!

Закон позволяет некоторым гражданам иметь пожизненное (бессрочное) право на проживание в квартире, даже если у нее сменился собственник. Это право превращает их в «вечных жильцов» и головную боль для Покупателя. Выписаться эти жильцы могут только по собственному желанию.

И у кого же есть такое право?

Существует несколько категорий таких персонажей с «вечной пропиской»:

• Члены семьи собственника, отказавшиеся от приватизации квартиры, но оставшиеся в ней прописанными;
• Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой (в т.ч. когда их забрали в детдом) – для их выписки может потребоваться разрешение Органов опеки и попечительства;
• Супруги (в т.ч. бывшие), если в их брачном договоре есть пункт о пожизненном проживании одного из них (не собственника) в квартире другого (собственника); то же касается и случая с Соглашением о разделе общего имущества супругов:
• Наследники умершего собственника квартиры, если их право проживания в ней указано в завещании (см. «завещательный отказ»);
• Пайщики ЖСК и члены их семей (не собственники), которые участвовали в выплате пая, а затем прописались в кооперативной квартире.

Этих жильцов не получится выписать даже через суд. Поэтому если при покупке квартиры, среди прописанных людей Покупатель обнаружил кого-либо из этих категорий граждан, то лучше отказаться от сделки, либо требовать снятия их с регистрационного учета ДО продажи. Иначе придется смириться с тем, что купленная квартира фактически станем коммуналкой с неожиданными соседями.

Для всех остальных прописанных по данному адресу лиц (собственников и членов их семей) будет действовать условие обязательной выписки (снятия с регистрационного учета) после продажи квартиры, в соответствии с законом (см. № статьи выше) и условиями договора.

Какие бывают обременения на квартиру? Что нужно знать Покупателю об обременениях – см. по ссылке в Глоссарии.

А можно ли купить квартиру с прописанными в ней детьми?

Особый случай – если в покупаемой квартире прописаны несовершеннолетние дети. А так как наш закон ревностно стоит на страже прав ребенка, то Покупателю здесь нужно быть особенно пунктуальным. Что это значит?

Речь идет именно о прописанных (зарегистрированы по месту жительства) детях, НЕ собственниках квартиры. В общем случае к ним применяется правило «членов семьи собственника», которые должны сняться с регистрационного учета после продажи жилья (п.2, ст.292, ГК РФ). Но и здесь есть исключение.

Согласно п.4, ст.292, ГК РФ, если дети остались без родительского попечения и/или им назначена опека или попечительство, то продажа квартиры, где они прописаны, допускается только с согласия Органов опеки и попечительства. За этим и нужно проследить Покупателю перед покупкой недвижимости.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Еще Покупателю нужно иметь в виду, что на право проживания в квартире могут также претендовать и временно выписанные из нее жильцы (например, находящиеся за границей, на лечении, на службе, в тюрьме и т.п.). По возвращении они имеют право на восстановление регистрации по своему прежнему месту жительства. А как узнать о таких персонажах?

Сведения обо всех людях когда-либо прописанных и выписанных (в т.ч. временно) из квартиры содержаться в Архивной выписке из Домовой книги по данному адресу.

Заказать Архивную выписку из Домовой книги можно (СЕРВИСЫ). Заказать Выписку из ЕГРН о правах и перходах прав собственности можно (СЕРВИСЫ).

А что насчет временно прописанных лиц, обнаруженных в выписке? Здесь все просто – они будут выписаны из квартиры, как только у нее смениться собственник.

Риск покупки квартиры с прописанными людьми опасен тем, что его нельзя закрыть даже титульным страхованием квартиры (страхование от потери права собственности, подробнее – по ссылке). Ведь собственность Покупатель не теряет, а от обременения в виде неожиданных соседей-жильцов страховка не спасает.

Вообще, если в процессе покупки квартиры Покупатель обнаружил прописанных в ней людей, которые отказываются (или не имеют возможности) выписаться до сделки, то лучше вместе с документами обратиться за дополнительной консультацией юриста. Это не только прояснит картину по конкретной сделке, но и определит перспективы принудительной выписки по суду, если такая потребуется.

Такой вывод можно сделать из судебного акта Верховного суда Татарстана.
В июле 2016 г. гражданка К. купила квартиру в г. Альметьевск (Республика Татарстан) в бывшем общежитии по ул. Ризы Фахретдина, д. 46 а (1970 г. постройки). Ипотечный кредит для покупки квартиры выдал Сбербанк. Договор ипотечного страхования был заключен с «Росгосстрахом».
В феврале 2018 г. исполком Альметьевского района признал кирпичную пятиэтажку аварийной и подлежащей сносу. Из технического заключения от сентября 2017 г. следует, что физический износ здания составляет 72%. Причиной значительного износа явилась «ненадлежащая техническая эксплуатация здания» и отсутствие капремонта с момента постройки.
В видеосюжете местного телевидения чиновник рассказывает, что одна из основных проблем – самовольная установка канализационных труб жителями бывшего общежития: трубы часто давали течь в подвал. В результате начались процессы разрушения здания. Также жильцы жаловались на большую трещину в доме.
Ответа по существу от исполкома г. Альметьевск на вопрос АСН, выселен ли данный дом, и на каких условиях это произошло, не поступило. На сайте «Авито» на момент подготовки материала продавалось два объекта недвижимости в указанном доме.
Естественный износ и снос властями страховкой не покрываются
После отказа «Росгосстраха» в выплате гражданка обратилась в Альметьевский городской суд с требованием вынудить «Росгосстрах» погасить за нее 1,3 млн р. задолженности перед Сбербанком и 63 тыс. р. процентов, а также потребовала выплатить ей 10 тыс. р. компенсации морального вреда. На суде представители страховщика заявили, что признание дома аварийным вследствие естественного износа не является страховым случаем (согласно пункту 3.3.1 правил страхования).
Страховщик уточнил для АСН, что износ квартиры перед страхованием не определялся. Квартира была застрахована от гибели, уничтожения, противоправных действий третьих лиц, повреждения водой в результате аварий систем водоснабжения, проникновения воды в квартиру из других помещений, просчетов при проектировании, но не от естественного износа здания.
Риск признания дома аварийным администрацией города в покрытие также не включен, указали в «Росгосстрахе» со ссылкой на пункт 2 статьи 964 Гражданского кодекса (исключающий по общему правилу из покрытия уничтожение имущества по распоряжению госорганов). Эта же норма прописана и в правилах страховщика.
Верховный суд Татарстана не нашел случайности
Городской суд отказался удовлетворять иск К., отметив, что по условиям договора страхования естественный износ не является страховым случаем.
Истица в апелляционной жалобе указала, что признание дома аварийным означает наступление его полной гибели («причиной этого может быть конструктивный дефект дома») и заявила об отсутствии своей вины в доведении дома до аварийного состояния.
В августе 2019 г. Судебная коллегия Верховного суда Татарстана указала, что характер повреждений дома указывает на их накопление в течение длительного времени из-за износа дома и отсутствия капремонта.
«Произошедшее событие не обладает признаками вероятности и случайности, внезапности и непредвиденности, так как возникло постепенно в связи со значительным физическим износом многоквартирного дома, не относится к предусмотренным договором страховым рискам», – указано в определении коллегии.
Подобное может произойти и с новостройкой
В компании «Сбербанк Страхование» АСН заявили, что компания страхует от дефектов, допущенных при строительстве, но «ветхость и изношенность дома (без его разрушения)» также не признает страховым случаем. «Подобные события вполне могут произойти не только с домами постройки 1970 г. и ранее, но и с новостройками – в случае ошибок при проведении строительных работ», – уточнил Павел Зятев, руководитель направления СК «Сбербанк Страхование».
Руководитель проекта «За права заемщиков» «Общероссийского народного фронта» Евгения Лазарева сообщила АСН, что банки и страховщики перед сделкой проверяют квартиру и не связываются с объектами с высокой степенью износа. В данном случае два сценария: либо жилье стало аварийным из-за неправильной эксплуатации и обслуживания со стороны управляющей компании, либо аварийно только на бумаге и фактически таким не является, сказала она.
Говорить о каком-либо ущербе потребителю можно, только если собственнику не предоставлено равноценное жилье (согласно статье 32 Жилищного кодекса). Возможна и денежная компенсация, но ее размер часто не удовлетворяет потребителей, отметила Евгения Лазарева. С точки зрения прав потребителей, банк и страховщик ничего не нарушили, а требование компенсации следует адресовать муниципальным и региональным властям, отметили в проекте «За права заемщиков».
По теме
Верховный суд обязал платить по полису ОСАГО, купленному «задним числом»
Верховный суд: закон о защите прав потребителей и ст. 395 ГК РФ действуют и для ДСАГО