Отличие коммерческого найма от социального

В настоящее время для многих является актуальным вопрос приобретения права собственности на жилое помещение. Жилье гражданам может принадлежать на праве собственности, по договору коммерческого найма, по договору социального найма и пр. Если жилищное помещение находится в собственности, то никаких сложностей обычно не возникает.

А что касается жилья, предоставленного по договорам социального или коммерческого найма, не все так просто, и на практике может возникнуть множество вопросов. Чем же отличается договор социального найма от договора коммерческого найма? Какой договор выгоднее? Можно ли в дальнейшем такое жилье приобрести в собственность?

Вначале необходимо сказать, что жилье по договору коммерческого найма и по договору социального найма предоставляется из разных жилищных фондов. Если первый предоставляется из жилищного фонда коммерческого использования, то второй – из жилищного фонда социального использования.

Получить жилье по договору социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, может не каждый, а только лица признанные малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Также, договор социального найма заключается на неопределенный срок. Договор же коммерческого найма является срочным и, как правило, заключается на срок равный пяти годам.

Пожалуй, самое существенное отличие этих договоров состоит в том, что жилое помещение, предоставленное по договору социального найма можно приобрести в собственность в порядке приватизации, а вот для жилья, полученного по договору коммерческого найма, такая возможность в законодательстве в настоящий момент не предусмотрена.

Поэтому, чтобы приобрести в собственность жилье, предоставленное по договору коммерческого найма, его необходимо перевести в жилищный фонд социального использования либо требовать предоставления из жилищного фонда социального использования другого жилья по договору социального найма, если ваши требования обоснованы, и вы действительно имеете право на приобретения жилья по договору социального найма.

Как мы видим, отличия договора коммерческого найма от договора социального найма жилого помещения являются существенным, особенно это касается возможности приобретения жилого помещения в собственность.

В случае если вы имеете право на получение жилого помещения по договору социального найма, не упускайте такой возможности и отстаивайте свои права, ведь в дальнейшем вы сможете приобрести жилье в собственность.

А чтобы ваши права защищал специалист, обращайтесь к квалифицированным юристам по жилищным вопросам, ведь проблемы, связанные с вашим жилым помещением, могут быть серьезными.

Информация для граждан, желающих получить муниципальную услугу «Предоставление жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договорам найма»

Документы, регулирующие правоотношения

в сфере коммерческого найма жилых помещений:

1. Решение Городской Думы города Муравленко от 27.12.2010 № 41 «Об утверждении положения о порядке и условиях найма, аренды жилых помещений жилищного фонда муниципального образования город Муравленко». (cкачиваний: 15 Просмотр)

2. Постановление Администрации города Муравленко от 16.07.2013 № 367 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договорам найма». (cкачиваний: 19 Просмотр)

3. Решение Городской Думы города Муравленко от 29 октября 2015 года № 20 «О плате за наем жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования муниципального образования город Муравленко». (cкачиваний: 21 Просмотр)

На получение жилого помещения по договору коммерческого найма могут претендовать следующие жители города:

1. Не являющиеся в муниципальном образовании г. Муравленко нанимателями жилых помещений по договору социального найма, договору найма жилого помещения, не вселённые в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, договору найма жилого помещения, в качестве членов семьи, не являющиеся в муниципальном образовании город Муравленко собственниками жилых помещений, не проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении в качестве членов семьи;
2. Проживающие в жилых помещениях, не отвечающих установленным санитарным и техническим требованиям.
3. Являющиеся в муниципальном образовании г. Муравленко нанимателями жилых помещений по договору социального найма, договору найма жилого помещения, вселённые в жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, договору найма жилого помещения, в качестве членов семьи, являющиеся в муниципальном образовании город Муравленко собственниками жилых помещений, проживающими совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении в качестве членов семьи и имеющие обеспеченность жильем менее 15 кв.м общей площади на одного члена семьи заявителя.

Документы, которые необходимо приложить к заявлению о предоставлении жилого помещения на условиях коммерческого найма:

1. Заявление на имя Главы города о предоставлении жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования. (cкачиваний: 74 Просмотр)

Образец заявления (cкачиваний: 98 Просмотр)

2. Ходатайство от организации – работодателя, справка с места работы (для работающего населения);
3. Пенсионное удостоверение, трудовая книжка (для неработающего населения);
4. Справка с места жительства;
5. Копии паспортов всех членов семьи (все страницы, где есть или могут быть печати), копии свидетельств о рождении детей;
6. Копия свидетельства о заключении (расторжении) брака;
7. Копия ИНН заявителя, копии СНИЛС (страховое свидетельство) на всех членов семьи;
8. При наличии — документы подтверждающие отнесение к льготной категории населения (справку об инвалидности для инвалидов I и II группы, а также заявителей, имеющих в составе семьи детей-инвалидов);
9. Правоустанавливающие документы на занимаемые заявителем и членами его семьи жилые помещения, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сроки рассмотрения заявления о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма

Предоставление жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда по договорам найма предоставляется в течение 30 рабочих дней с момента регистрации обращения заявителя и полного пакета документов.

Перечень оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, приостановления или отказа в предоставлении муниципальной услуги

1. Оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления муниципальной услуги, не имеется.

2. Оснований для приостановления предоставления муниципальной услуги не имеется;

3. Основаниями для отказа в предоставлении жилого помещения по договору найма являются:

а) отсутствие оснований для признания граждан нуждающимися в получении жилища по договору найма жилого помещения;

б) непредставление документов в соответствии с требованиями Положения;

в) предоставление подложных документов или заведомо ложных сведений, которые повлияли либо могли повлиять на предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений;

г) несоблюдение порядка обращения за предоставлением жилых помещений по договорам найма жилых помещений;

д) отсутствие свободных жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования.

В каком порядке рассматривается поступившее заявление о предоставлении жилого помещения по коммерческому найму:

1. Заявление и приложенные к нему документы передаются на регистрацию в отдел делопроизводства.

2. После поступления заявления и приложенных к нему документов, специалист отдела жилищно-социальных вопросов заказывает необходимые справки, в том числе и сведения из Регистрационной палаты.

3. После полного формирования дела проводится экспертиза на предмет наличия (отсутствия) оснований для предоставления жилого помещения на условиях коммерческого найма.

4. По итогам проведенной экспертизы заявление и приложенные к нему документы направляются для рассмотрения на очередное заседание общественной жилищной комиссии при Администрации города, на котором принимается итоговое комиссионное решение.

5. О принятом решении заявитель уведомляется письменно по адресу, который был указан в заявлении.

Информация для граждан, которые уже являются нанимателями муниципального жилищного фонда коммерческого использования:

Уважаемые наниматели!

Напоминаем, что в соответствии с договором найма Наниматель обязан:

1. Использовать жилое помещение только для проживания.

2. Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

3. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения без письменного разрешения Наймодателя.

4. Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого помещения, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

5. В случае освобождения жилого помещения до истечения срока Договора найма или в связи с окончанием срока Договора Наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, кроме того произвести расчёт с Наймодателем по платежам за наём жилого помещения, а так же за потреблённые услуги коммунальных служб.

6. Ежемесячно вносить плату за наем жилого помещения.

7. Своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

8. По истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении передать Наймодателю жилое помещение в течении месяца с момента прекращения Договора в надлежащем техническом состоянии.

9. Наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, вселять в занимаемое жилое помещение лиц, не указанных в Договоре, а так же передавать жилое помещение в поднаем.

10. В течение месяца со дня окончания срока Договора найма Наниматель обязан освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учёта по месту жительства со всеми совместно проживающими членами семьи.

11. В случае изменения категории нанимателя, предоставить Наймодателю в течение 10 календарных дней соответствующую информацию, подав письменное заявление о перерасчете платы за наем жилого помещения с приложением подтверждающих документов.

Наиболее часто возникающие вопросы:

Вопрос: В какие сроки необходимо подать заявление о продлении договора найма?

Ответ: Заявление о продлении договора найма рекомендуется подавать за 2 месяца до окончания срока действия договора.

Вопрос: Где и на какие реквизиты производить оплату за наем жилого помещения?

Ответ: Оплата за наем жилых помещений включена в квитанцию об оплате жилищно-коммунальных услуг, которую необходимо ежемесячно оплачивать через Представительство АО «Единый расчетно-информационный центр ЯНАО» в г. Муравленко по адресу: г. Муравленко, ул. Ленина, д. 45

Вопрос: Можно ли приватизировать жилое помещение, предоставленное по договору найма на платной основе (коммерческого найма)?

Ответ: Нет, жилое помещение, предоставленное по договору найма на платной основе (коммерческого найма) приватизации не подлежит.

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма

Права и обязанности собственников многоквартирных домов определены ст. 67, 69 Жилищного кодекса РФ, а также «Правилами пользования жилыми помещениями» утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Права нанимателя по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять иных лиц в жилое помещение которое он занимает;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) сдавать в поднаем жилое помещение;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя по договору социального найма

В обязанности наниматель жилого помещения по договору социального найма входят:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые определены в Жилищным кодексом РФ;

2) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения;

4) проводить ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

В отличие от собственника наниматель жилого помещения не платит налог на имущество за жилое помещение.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Рекомендуем также просмотреть:

Права и обязанности собственников многоквартирных домов

0 Разместил: Егоров Константин Михайлович Статьи наших юристов 11.06.2008

После введения в действие 01 марта 2005 года Жилищного кодекса Российской Федерации на федеральном уровне появились два разных вида договоров пользования жилыми помещениями – договоры социального найма и договоры найма жилых помещений.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Таким образом, предметом договора социального найма является жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда, предоставляемое гражданам Российской Федерации во владение и в пользование для проживания в нем. Договор социального найма является бессрочным.

Договор социального найма заключается не просто в письменной форме, но в форме Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Также наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя сдать свое жилое помещение в поднаем или предоставить это жилое помещение для безвозмездного проживания временным жильцам.

Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Таким образом, допускается объединение нескольких договоров социального найма в один договор, а также перезаключение договора социального найма с одним из членов семьи нанимателя квартиры, в случае смерти самого нанимателя квартиры.

Основаниями для расторжения (прекращения) договора социального найма являются:

1. по соглашению сторон;
2. в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
3. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
4. разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
5. систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
6. использования жилого помещения не по назначению;
7. в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договоры найма значительно отличаются от договоров социального найма жилых помещений.

Предметом договоров найма жилых помещений могут быть не только жилые помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, но также и жилые помещения, собственниками которых являются организации и предприятия. Жилые помещения предоставляются по договорам найма гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. Таким образом, пользование жилым помещением по договорам найма носит возмездный и временный характер.

Типовой формы договора найма жилого помещения, в настоящий момент, не существует.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Вселение временных жильцов и заключение договоров поднайма жилым помещением, занимаемым по договорам найма, не допускается. Обмен жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договору найма (коммерческого найма) невозможен.

Объединение договоров найма и их переоформление на одного из членов семьи нанимателя квартиры действующим законодательством не предусматривается.

Договор найма жилого помещения может быть заключен как с простыми гражданами (пример, заключение договоров коммерческого найма с жителями города Москвы) без условия нахождения нанимателей таких жилых помещений в каких-либо трудовых правоотношениях с наймодателем, так и с работниками предприятий, учреждений и организаций на время работы нанимателей на соответствующих предприятиях, учреждениях и в организациях.

Таким образом, основанием для расторжения договора найма жилого помещения может быть прекращение нанимателем трудовых отношений с собственником жилого помещения.

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович

Что же такое плата за наем (пользование жилым помещением муниципального жилищного фонда)?

Действующим на территории Российской Федерации законодательством определен порядок использования гражданами жилых помещений, относящихся к объектам муниципальной недвижимости.

В отличие от собственников квартир, статья 154 Жилищного кодекса РФ обязала нанимателей ежемесячно оплачивать право пользования занимаемой ими квартиры в многоквартирном доме.

Согласно упомянутой выше статье Жилищного кодекса для нанимателей муниципального жилья определен перечень жилищных и коммунальных услуг, которые им предоставляются и за которые они обязаны своевременно вносить плату, а именно:

— за пользование жилым помещением (плата за наем),

— плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,

— плату за коммунальные услуги, потребляемые ими лично в занимаемом помещении и необходимые при содержании общего имущества многоквартирного дома (ОДН).

И, если плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги наниматель вносит наравне с собственниками квартир управляющей организации (для многоквартирных домов, в которых не созданы товарищество собственников жилья и управление которыми осуществляется управляющей организацией), то плата за пользованием жилым помещением (плата за наем) поступает на счет наймодателя. Им является администрация города и, соответственно, денежные средства, уплаченные нанимателями за наем жилого помещения, зачисляются в бюджет города.

Размер платы за наем установлен в соответствии с постановлениями администрации города Мончегорска от 12.05.2015 № 475 «Об утверждении методики установления размера дифференцированной платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда» и от 14.05.2015 № 499 «Об установлении базовой ставки платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда». Он определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения и устанавливается в зависимости от потребительских свойств дома: зона расположения, материалы стен дома, физический износ, степень благоустройства, год ввода в эксплуатацию.

С 1 января 2017 года вступает в силу приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.09.2016 № 668/пр «Об утверждении методических указаний установления размера платы за пользование жилым помещением для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда», согласно которому размер базовой ставки платы за наем жилого помещения будет зависеть от средней цены 1 кв. м на вторичном рынке жилья в муниципальном образовании, что возможно повлияет на изменение общего размера платы за наем жилого помещения.

Согласно статье 155 Жилищного кодекса РФ плата за наем жилого помещения вносится нанимателями ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, выставленных муниципальным казенным учреждением «Управление жилищно-коммунального хозяйства города Мончегорска» от имени наймодателя.

Произвести оплату наниматель может во всех отделениях и платежных терминалах Сбербанка России.

С 1 января 2017 платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и задолженности по оплате жилых помещений в силу закона также будут размещены в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

В случае неоплаты или несвоевременной оплаты за наем жилого помещения Жилищный кодекс РФ (ст.ст. 155, 90) дает право собственнику (наймодателю) начислить пени нанимателю.

С 1 января 2016 года в статью 155 Жилищного кодекса РФ внесены изменения, касающиеся начисления пеней за неоплату или несвоевременную оплату за пользование жилым помещением (плата за наем). Гражданам после истечения указанного в законодательстве срока для внесения платы за наем (до 10 числа месяца, следующего за отчетным) дается 30 дней на погашение задолженности. В данный период пени не начисляются. Далее, с 31-го по 90-ый день, следующих за днем наступления установленного срока оплаты, пени начисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, а с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, размер пеней увеличивается и составляет 1/130 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Если оплата произведена в срок, но частично — пени начисляются на оставшуюся сумму задолженности. В первую очередь денежные средства поступают в счет оплаты за пользование жилым помещением (за наем) – основной долг. Оставшиеся денежные средства поступают в счет оплаты пеней.

С 1 января 2016 ставка рефинансирования сравнялась с ключевой ставкой Банка России (Указание Центрального банка РФ от 11 декабря 2015 года № 3894-У). По данным пресс-службы Центрального Банка Российской Федерации размер ключевой ставки на сегодняшний день составляет 10,00 % годовых.

Сегодня пени начисляют только нанимателям, занимающим помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, а с 01.01.2017 года строку «пени» в своих платежных документах увидят и наниматели жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования.

В случае неоплаты или несвоевременной оплаты за наем жилого помещения собственник также может обратиться в суд с иском о принудительном взыскании задолженности, о расторжении договора найма и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения.

Наймодатель в лице МКУ УЖКХ ведет постоянную работу со «злостными» неплательщиками за пользование помещениями муниципального жилищного фонда. Уже сегодня есть практика принудительного взыскания задолженности с нанимателей — мировым судьей судебного участка № 1 Мончегорского судебного района Мурманской области вынесен судебный приказ о взыскании задолженности за пользование жилым помещением. С должника взыскана сумма задолженности и расходы по оплате госпошлины.

Уважаемые наниматели! Администрация города Мончегорска с подведомственной территорией в преддверии праздничных зимних выходных напоминает о хорошей традиции — перед новым годом решать все незавершенные дела и вступать в новый год без долгов и рекомендует своевременно и полностью произвести оплату за наем жилого помещения во избежание последствий, предусмотренных законодательством РФ (начисление пеней, взыскание задолженности и выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в судебном порядке).