Когда передаются деньги при продаже квартиры?

Передача денег — важная часть сделки. Казалось бы, отлично это осознавая, и покупатели, и продавцы должны проявить здесь разумную осмотрительность и выбирать наиболее безопасную форму расчета.

Однако самым распространенным способом до сих пор остается расчет наличными до регистрации в Росреестре. Другими словами, деньги передаются еще до того, как покупатель станет законным собственником квартиры. Между тем ежегодно Управление Росреестра по Красноярскому краю отказывает в регистрации права собственности на квартиру по нескольким сделкам.

Случаи отказа в регистрации, как пояснили в Управлении Росреестра Красноярского края, все же исключение и связаны с явным мошенничеством со стороны продавца. Гораздо чаще происходит приостановка регистрации из-за того, что стороны сделки не подготовили все необходимые документы. К примеру, забыли предоставить согласие второго супруга на продажу квартиры. Тогда регистрация приостанавливается на месяц, до того, пока это обстоятельство не будет устранено. И все это время покупатель, уже отдавший деньги, проводит в нервном ожидании.

«В 90 процентах сделок наличные передаются до регистрации перехода права собственности, — рассказывает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова. — Основная масса сделок представляют собой цепочки альтернативных сделок, продавцы обычно стремятся сразу получить деньги, для того чтобы они сами смогли выйти на покупку новой квартиры, поэтому хотят видеть наличные».

Желание получить расчет наличными исходит от продавца, объясняют специалисты.

«В практике нашего агентства был случай, когда сделка сорвалась только из-за нежелания продавца использовать другой способ расчета, кроме передачи наличных до регистрации права собственности в Росреестре, деньги ему нужны были уже сегодня, — рассказывает директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская. — По моим наблюдениям, схема расчетов наличными сохранилась только у нас. Жителям европейской части страны, которые приезжают в Красноярск и приобретают здесь квартиры, непонятно, как можно отдавать деньги перед сделкой. Там гораздо более распространены другие схемы расчета».

Готовых полностью рассчитываться еще до регистрации права на нового собственника красноярцев сегодня по-прежнему достаточно, при этом их не останавливает и то, что, если регистрация перехода права собственности не произошла, даже при наличии расписки сразу вернуть деньги покупатель сможет, только если сам продавец отдаст их добровольно. В противном случае возвращать переданную сумму придется через суд. После решения суда сумма будет вычитаться из доходов продавца, и насколько растянется этот процесс, сказать невозможно.

Варианты расчета при сделке с недвижимостью

Если вы пользуетесь услугами риелторской компании, сделки наличными происходят следующим образом. При расчете наличными продавец и покупатель встречаются в офисе агентства (в сертифицированной компании, работающей в соответствии со стандартами, предусмотрены отдельные помещения, где может быть произведен расчет, кроме того, они имеют машинки для пересчета купюр и их проверки). Стороны сделки подписывают договор купли-продажи, передаются деньги, покупатель выдает расписку о том, что расчет произведен. После чего обе стороны сделки обычно на одной машине и в сопровождении риелтора едут в Управление Росреестра, чтобы подать документы на регистрацию права собственности. Через десять дней при положительном решении Управления Росреестра стороны забирают документы на квартиру. Этот способ более комфортный, чем самостоятельный расчет между сторонами в машине или в купленной квартире, но идеальным с точки зрения безопасности его назвать трудно.

Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру

Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.

В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.

Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.

Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.

Росреестр рекомендует порядок расчета

Когда безналичный расчет производится после регистрации, при регистрации перехода права на объект в Управлении Росреестра на квартиру накладывается обременение в пользу продавца. Чтобы его снять, сторонам придется еще раз возвращаться в Управление Росреестра, показывать расписку о том, что обязательства погашены, и снимать обременение.

«Несмотря на определенные неудобства, связанные с тем, что покупателю и продавцу предстоит совершить три совместных визита в Управление Росреестра (чтобы сдать документы на регистрацию, забрать их после нее и для того чтобы снять обременение), этот способ расчета дает покупателю гарантию, деньги он передает только после того, как в документах на квартиру появится его имя», — говорит Наталья Полянская.

Этот способ при расчете за сделку рекомендуют использовать и специалисты Росреестра. «Мы советуем не отдавать всю сумму продавцу до регистрации, указать в договоре, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект, в связи с этим возникает обременение (ипотека). После того как произошла регистрация, продавец и покупатель обращаются в Управление Росреестра с распиской о том, что расчет произведен полностью, и заявлением о снятии ипотеки, тогда ипотека снимается», — рассказывает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра Елена Ященкова.

Еще одно преимущество, если до регистрации сделки происходит неполный расчет и на квартире лежит обременение продавца, регистрация перехода права происходит за пять дней. В противном случае покупателю предстоит ждать десять рабочих дней, до того как будет зарегистрировано право собственности.

По словам специалистов, многие этим обстоятельством пользуются и для того, чтобы ускорить сделку, производят расчет частично: до посещения Управления Росреестра при подписании договора передают часть суммы, оставшуюся часть — сразу после Росреестра под расписку. Приезжают на следующий день в Управление Росреестра с документами, подтверждающими, что обременение снято. При этом регистрация в любом случае занимает пять дней.

Способ расчета, которому отдают предпочтение банки

Еще одним безопасным способом передачи денег за квартиру является расчет через банковскую ячейку, когда продавец и покупатель арендуют ячейку в банке, заключается договор на ее обслуживание, в котором прописываются условия доступа к ячейке каждой из сторон. В день сделки производится закладка денег, на которой кроме покупателя и продавца присутствует представитель банка.

В договоре аренды ячейки прописываются условия и сроки доступа: продавец может забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи. Со своей стороны, покупатель вправе вернуться за деньгами, если Росреестр отказал в регистрации права собственности на квартиру.

Третья сторона — банк — при этом принимает участие в передаче (один ключ от ячейки находится у сотрудника банка) и служит гарантом целостности банковского сейфа. Стоимость аренды сейфовой ячейки составляет 700 рублей.

«Чем хороша эта схема расчета, так это тем, что в этом случае мы совершенно не зависим от покупателя, — рассказывает Наталья Полянская. — Не нужно ждать, когда он появится с зарегистрированным договором и напишет наконец заявление о переводе со своего счета на счет продавца. Если все прописанные в договоре аренды ячейки условия выполнены, продавец получает доступ к деньгам. Присутствие покупателя при этом не требуется».

Этот способ расчета главным образом применяется при ипотечных сделках, где использование банковской ячейки — обязательное требование ряда банков.

При ипотечной сделке покупатель передает первый взнос наличными продавцу, пишется расписка о получении этой суммы, одновременно сумма ипотечного кредита закладывается в банковскую ячейку, после чего документы подаются в Росреестр для регистрации сделки. Через пять рабочих дней (срок регистрации сделки с ипотечным обременением) при условии положительного решения Управления Росреестра и регистрации собственности на объект на нового владельца одна из сторон приезжает, забирает деньги.

«При ипотечной сделке существует наибольшая уверенность, что все пройдет хорошо, потому что расчеты по сделке контролирует не только риелтор, но и представители банка. Такая сделка дает наибольшую уверенность», — подчеркивает руководитель отдела продаж компании «ГРАНТА-недвижимость» Марина Шведова.

Последнее обновление: 19.08.2019

Когда речь идет о расходах на покупку квартиры, в голове у Покупателя, обычно, откладывается только стоимость самой квартиры, без учета дополнительных расходов связанных с такой сделкой. А эти затраты могут быть весьма существенными… и неожиданными.

В сравнении с ценой недвижимости и процентами по ипотеке, затраты на юридическое сопровождение сделки, организацию взаиморасчетов, оплату госпошлин и т.п. – кажутся мелкими. Однако, таких «мелочей» набирается на солидную сумму. Они-то при покупке квартиры и составляют дополнительные (иногда непредвиденные) расходы Покупателя.

Причем, нужно иметь в виду, что часть этих расходов может оказаться потерянной для Покупателя, если сделка с квартирой в итоге сорвется и/или не будет зарегистрирована. Поэтому лучше заранее позаботиться о тщательной подготовке сделки (как это делать – см. ИНСТРУКЦИЮ).

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Дополнительные расходы при покупке квартиры

Если разбить все возможные расходы Покупателя (кроме стоимости квартиры и процентов по кредиту) на отдельные категории затрат, то получится примерно следующее:

• Услуги риэлторов (можно обойтись и без них, но некоторые предпочитают работать через посредников);
• Услуги юристов (юридический контроль сделки желательно иметь каждому Покупателю в целях безопасности и защиты от оспаривания прав на квартиру);
• Услуги нотариуса (обязательны для некоторых видов сделок, в остальных случаях – по желанию);
• Сбор сведений о квартире, её собственниках и лицах, которые могут иметь на неё какие-либо права (в т.ч. права пользования);
• Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре;
• Расходы на безопасную передачу денег (аренда ячейки в банке или комиссия за безналичный расчёт);
• Страхование титула (если нужна дополнительная гарантия от утери прав собственности);
• Оплата задолженности по коммунальным платежам (если за прежним собственником остался долг);
• Услуги по приёмке квартиры в новостройке (если речь идет о первичном рынке);
• Дополнительные платежи Застройщику (после передачи квартиры Покупателю).

Отдельный список можно составить из дополнительных расходов при покупке квартиры в ипотеку:

• Комиссии банка (за выдачу кредита, обслуживание счета и т.п.);
• Страхование (недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика);
• Оценка стоимости залогового объекта (квартиры);
• Услуги ипотечного брокера (хотя они и сокращают платежи банку).

Теперь рассмотрим эти затраты Покупателя подробнее.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Затраты на комиссию риэлтора

Стоимость услуг агентства недвижимости в среднем составляет 3 — 4 % от цены квартиры (в Москве эти суммы доходят до нескольких сотен тысяч рублей). В эту сумму входит и часть перечисленных выше дополнительных расходов на сделку купли-продажи: риэлторы подготовят необходимые документы, организуют передачу денег, зарегистрируют переход права. Но размер агентской комиссии в десятки раз превосходит реальные (т.е. обязательные, необходимые) затраты при покупке квартиры.

Покупатель, который считает своим главным богатством время, а не деньги, может смело обращаться в риэлтерское агентство за полным пакетом услуг, не забывая, однако, что реальной ответственности за последствия сделки риэлторы не несут (подробнее об этом – по ссылке).

Оплата услуг юристов

На некоторых этапах подготовки сделки полезно прибегнуть к помощи профильных юристов. Затраты на них Покупателю всегда надо иметь в виду, так как сама суть сделки покупки квартиры – это исключительно правовой вопрос.

На вторичном рынке юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, оказывают отдельные услуги (проверка юридической чистоты квартиры, проверка личности Продавца, подготовка договора и т.п.), а также предлагают полный пакет услуг, который может включать регистрацию сделки и организацию передачи денег. Стоимость – от нескольких тысяч рублей за отдельную услугу (например, персональную консультацию и/или подготовку договора) до нескольких десятков тысяч рублей за полное юридическое сопровождение сделки.

На первичном рынке подготовку договора на покупку квартиры в новостройке берут на себя юристы Застройщика. Но разумному Покупателю имеет смысл проверить все условия сделки с помощью своего (нанятого) профильного юриста, особенно, если новостройка продается не по Договору долевого участия.

Даже в Договор долевого участия (ДДУ), призванный максимально защитить права дольщика, Застройщик может добавить пункты, которые повлекут дополнительные расходы (не предусмотренные нашим списком). Например, Застройщик иногда обязывает дольщика оплатить собственные услуги по регистрации права собственности. В то время как дольщик по закону не обязан это делать, и может самостоятельно зарегистрировать ДДУ, оплатив лишь госпошлину.

Также в договоре «от Застройщика» может быть прописана доплата за «лишние» квадратные метры, если они появятся в результате ошибки строителей. Такой пункт в некоторых случаях нарушает права Покупателя. Опытный юрист подскажет, когда доплату можно исключить или уменьшить, и поможет оспорить договор на основании закона.

Вообще, юридические расходы по сделке купли-продажи квартиры, обычно, несет Покупатель, т.к. именно в его интересах обеспечить себе снижение риска и гарантию «юридической чистоты» приобретенного права на недвижимость.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

Нотариальные расходы при покупке квартиры

Закон обязывает оформлять Договор купли-продажи квартиры у нотариуса в случаях, если:

• квартира (или доля в ней) принадлежит несовершеннолетнему ребенку, или лицу с ограниченной дееспособностью (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);
• квартира продаётся по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);
• продаётся доля (несколько долей) в праве общей долевой собственности на квартиру, за исключением случая, когда все владельцы долей продают их одновременно (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

В остальных случаях к услугам нотариуса можно прибегнуть для собственного спокойствия.

Нотариальное удостоверение Договора купли-продажи квартиры снижает для Покупателя риск оспаривания сделки в суде и практически исключает вероятность признания её ничтожной. Цена услуги, как и комиссия риэлтора, зависит от стоимости квартиры. Но исчисляется парой десятков тысяч рублей даже при московских ценах на недвижимость. Тогда как комиссия агентства может составлять сотни тысяч.

Расходы Покупателя на сбор сведений о квартире и о Продавце

Подготовкой квартиры к продаже занимается Продавец. Он же обязан предоставить и все необходимые документы для проведения сделки. Но на практике многие справки регистратор не требует, а нужны они только Покупателю, чтобы убедиться, что он покупает «чистую» недвижимость у «чистого» Продавца.

Поэтому на вторичном рынке Покупатель должен быть готов понести дополнительные расходы при покупке квартиры, чтобы заказать через специальные сервисы важную для него информацию и документы, например:

• Выписки из ЕГРН,
• Архивную выписку из Домовой книги,
• справки из НД и ПНД.

Кроме того, в некоторых случаях Покупателю имеет смысл заказать медицинское освидетельствование Продавца на сделке.

Все эти дополнительные затраты Покупателя несомненно оправдывают себя, обеспечивая ему не только прозрачность всего процесса покупки квартиры, но и статус добросовестного приобретателя (что дает этот статус – см. по ссылке).

Госпошлина за регистрацию

При покупке квартиры госпошлина – единственный пункт, расходы по которому неизбежны.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности на вторичном рынке составляет пару тысяч рублей.

На первичном рынке за регистрацию Договора долевого участия (ДДУ) или Договора уступки по ДДУ госпошлина составляет несколько сотен рублей. А после ввода новостройки в эксплуатацию, еще нужно оплатить пошлину за регистрацию права собственности Покупателя на квартиру.

Актуальные размеры пошлин за все виды регистрационных действий с недвижимостью можно увидеть на сайте Росреестра – .

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Затраты на организацию взаиморасчётов по сделке

Эту статью расходов нужно предусмотреть тем, кто покупает жильё на вторичном рынке по Договору купли-продажи, или в новостройке по Договору уступки прав требования. Принцип взаиморасчетов здесь одинаковый.

Для безопасной передачи наличных денег в этих случаях нужно арендовать банковскую ячейку. А при безналичном расчёте (через аккредитив) нужно помнить о комиссиях банков, которые проведут операцию. Если сделка оформляется нотариально, можно воспользоваться депозитом нотариуса для безналичного расчёта. Но за перевод денег со счёта Покупателя на депозитный счёт нотариуса банк тоже возьмёт комиссию.

Как происходят денежные расчеты при покупке квартиры подробно рассказано в отдельной статье по ссылке.

Расходы на титульное страхование

Страхование Титула – процедура, к которой Покупателя никто не принуждает. Но страховой полис выручит нового собственника квартиры, если его право собственности будет оспорено в суде. Например, если прежний собственник докажет, что недвижимость была продана мошенническим путём без его согласия, или в результате сделки оказались нарушены чьи-либо права (например, несовершеннолетнего собственника, или неучтённого наследника).

В случае утраты права собственности на квартиру, страховщик возместит её рыночную стоимость. Но затраты Покупателя на такое страхование будут тем больше, чем выше страховая компания оценит риск покупки конкретной квартиры.

Задолженность по коммунальным платежам

Чтобы не купить квартиру с таким «сюрпризом», перед покупкой нужно потребовать у Продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из бухгалтерии управляющей компании. В Москве такие справки выдают многофункциональные центры «Мои документы» (МФЦ). В московском МФЦ можно взять и Единый жилищный документ – там эта информация тоже отражена.

Вообще-то, по закону Покупатель не должен нести расходы по оплате долгов прежнего собственника квартиры. Но закон законом, а фактически местная УК будет требовать оплаты с того, кто живет в квартире.

Правда, бывает, что люди сознательно покупают квартиру с коммунальными долгами (зачем и как это делают – см. по ссылке).

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Приёмка квартиры в новостройке

Непредвиденные и неприятные расходы при покупке квартиры в новостройке могут быть связаны с необходимостью устранить дефекты и недоделки за строителями. Конечно, Покупатель не обязан тратить на это собственные средства. Но, чтобы потребовать устранения брака от Застройщика, этот брак необходимо выявить в ходе приёмки квартиры до подписания Передаточного акта. Сделать это непросто без знания СНиПов (строительных норм и правил) и без опыта в строительстве.

Поэтому Покупателю стоит пригласить на приёмку квартиры независимого эксперта-строителя, который тщательно осмотрит помещение, обнаружит все серьёзные недоделки и поможет грамотно сформулировать претензию к Застройщику. Услуги такого эксперта в Москве, например, стоят несколько тысяч рублей, а экономия на собственных затратах на устранение дефектов достигает десятков и даже сотен тысяч.

Дополнительные платежи Застройщику

Неожиданные расходы у Покупателя могут возникнуть уже после приема квартиры в новостройке. Это может быть, например, доплата за «лишние» квадратные метры» (в пределах установленного лимита, и если это условие есть в договоре). Это могут быть отдельные услуги, которые Застройщик предлагает (или навязывает) дольщикам, например, услуги по оформлению и регистрации квартир в собственность, и т.п.

Неожиданными для Покупателя могут оказаться и затраты на коммуналку. После передачи квартиры дольщику, бывает, от него требуют оплаты коммунальных услуг авансом за несколько месяцев вперед.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки.

Расходы при покупке квартиры в ипотеку

Затраты Покупателя при покупке квартиры в ипотеку самые существенные. И если с необходимостью платить проценты по кредиту Покупатель уже смирился, то требование банка оплатить комиссию может стать для него неожиданностью. Размеры комиссии в разных банках сильно различаются. Но высокая комиссия, порой, может быть связана с пониженной процентной ставкой.

Поскольку ипотека предполагает выдачу денег под залог недвижимости (обычно, приобретаемой квартиры), то банк потребует отчёт о её оценке. А ещё вероятнее, предложит услуги «своего» оценщика. Это тоже относится к расходам Покупателя.

Страхование залогового имущества – обязательное условие при выдаче ипотеки (опять затраты Покупателя!). Дополнительно банк может предложить застраховать жизнь и трудоспособность заемщика. Это уже добровольно. Но в случае отказа, процентная ставка по кредиту, обычно, увеличивается.

Выгоднее, если страховой тариф исчисляется в процентах не от всей суммы займа, а от остаточной суммы.

Одним словом, условия банков нужно внимательно сравнивать с калькулятором в руках.

Расходы Покупателя при покупке квартиры в ипотеку можно сократить, воспользовавшись услугами ипотечного брокера. Это кажется парадоксальным, ведь брокер – ещё один посредник, услуги которого нужно оплатить. Но этот специалист хорошо знаком с предложениями всех банков – процентными ставками, комиссиями, расценками на страхование, и т.п. Поэтому он легко подберёт лучший вариант, на который может рассчитывать Покупатель. Кроме того, с брокером больше шансов получить одобрение ипотеки. И часто для клиентов брокеров у банков есть «особое предложение», благодаря которому Покупатель сэкономит больше, чем заплатит посреднику.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Итого, дополнительные расходы при покупке квартиры могут варьироваться от нескольких тысяч рублей, до нескольких десятков и даже сотен тысяч (в зависимости от перечисленного набора сопутствующих услуг и платежей).

Ну и конечно, Покупателю не стоит забывать, что его ещё ждёт переезд в новый дом, ремонт, покупка мебели… Все это тоже относится к дополнительным расходам, связанным с покупкой квартиры.

Еще к затратам Покупателя можно отнести и уплату налога на недвижимое имущество.

Мы подошли к самому существенному моменту, апофеозу любой сделки с недвижимостью – процедуре безопасной передачи денег. Вы, уважаемый читатель, можете быть и продавцом, и покупателем, и посредником – однако этого самого ответственного и волнующего этапа не избежать. Ни для кого не секрет, что на вторичном рынке обращается «черный нал», причем оборот одной сделки значительно превышает стоимость человеческой жизни у киллеров. Поэтому непродуманная передача денег — кормушка не только для фармазонов и кукольников, но и более серьезной публики – кидал и бандитов. А для них Ваша жизнь — ломаный грош.

Общие правила передачи денег

Запомните, пожалуйста, простые правила, отступать от которых при передаче денег ни в коем случае нельзя.

1. Деньги передаются только в банке.
Категорически запрещается рассчитываться на квартире, в машине, в офисе продавца, покупателя или риэлтерской фирмы, у нотариуса, в месте регистрации или на любой другой территории! За сумму, которая лежит «в чемодане», аферисты разыграют целый спектакль (например, с переодеванием в омоновцев), да причем так мастерски, что Вы безропотно отдадите свои кровные и будете еще довольны, что легко отделались (если, конечно, повезет). Остается только одно место – банк.

В банке можно выбрать три основных формы безопасных расчетов:

• аренда депозитарной (сейфовой) ячейки — на сегодняшний день основной вид взаиморасчетов, о ней речь пойдет далее;
• безналичные расчеты — используются при покупке квартир в домах-новостройках и при отдельных финансовых операциях на рынке недвижимости;
• аккредитивная форма расчетов может применяться в случаях, когда один или оба участника сделки являются юридическими лицами и указанная форма расчетов установлена основным договором между ними, где указывается сумма аккредитива, его вид, срок раскрытия (получение денег продавцом) и перечень документов, для этого необходимых. Между физлицами эта форма используется при междугородных и международных сделках, когда перевозить деньги из одного города (страны) в другой небезопасно.

2. Не отвечать за деньги сторон!
Категорически запрещается охранять, сторожить, сопровождать или просто держать в руках деньги, которые пока еще Вам не принадлежат. Если Вы продавец, встречайтесь с покупателем непосредственно в банке, если покупатель – привозите деньги в банк скрытно или заранее, если посредник – не соглашайтесь быть «гарантом» безопасности всей суммы денег в то время пока, например, стороны оформляют доверенности у нотариуса. За деньги отвечает та сторона, в чьей собственности они пока находятся! Если кто-то из партнеров просит Вас помочь доставить деньги, ни в коем случае не соглашайтесь и порекомендуйте воспользоваться услугами инкассационной службы банка – это стоит от 0,5 до 1,5% суммы, в зависимости от условий транспортировки.

3. Минимум осведомленных лиц!
О том, какая сумма, в какое время и кем завозится в банк или вывозится оттуда, должны знать только люди, которым Вы доверяете. Как показывает практика, в среднем три четверти бандитских нападений на транспортировщиков денег совершаются по наводке осведомленных лиц. Рекомендации покупателю: завозите деньги в банк по частям или попросите сделать это Ваших родственников, а сами езжайте «налегке». Продавцу же после получения наличности лучше не вывозить всю сумму сразу, а арендовать в банке другой индивидуальный сейф, положить в него всю наличность и вывозить ее частями в последующие дни, а сегодня ехать «пустым».

4. На передачу денег должны правильно оформляться документы.

Расписка в получении денег и любой «документ», в котором указаны суммы в валюте (будь то доллары, евро, гривны или тугрики), документом как таковым с юридической точки зрения не является и доказательной силы в суде не имеет. Это всего лишь подтверждение для «силовиков», если Вы попросите таковых вышибать с недобросовестных партнеров свои кровные. Поэтому требуйте оформления передачи основной, т.е. указанной в договоре суммы денег распиской, а боковой — обязательством о возврате денег (об этом подробнее пойдет разговор ниже).

При передаче валюты возможно указание сумм в долларах или в евро, но с обязательной припиской, «что составляет… тысяч рублей по курсу Центрального банка Российской Федерации на день совершения расчетов». Такая формулировка не противоречит ст. 317 ГК РФ.

Торг о передаче денег

В реальности самой распространенной процедурой является передача денег через депозитарную ячейку, однако у Ваших оппонентов может сложиться свое видение процесса, особенно если средства переводятся за границу. После того как стороны «ударили по рукам» и договорились по частностям, начинается очень ответственный этап переговорного процесса — «торг о передаче» — согласование условий по поводу того, где, когда и как передавать оговоренную сумму. В этот момент главная задача — правильно себя повести и убедить партнеров, что предлагаемая Вами схема дает взаимные гарантии всем участникам и «кинуть» друг друга в принципе невозможно. Вот несколько элементарных психологических приемов ведения подобных переговоров:

1. Соблюдайте свой интерес.
Вы можете выступать в четырех основных ролях, к которым сводятся все остальные: продавца, покупателя или представителя одного из них. Естественно, нужно стараться «перетянуть одеяло на себя», предлагая партнерам схему, гарантирующую в первую очередь собственную безопасность.

2. Не ставьте партнерам неприемлемых условий.
Типичные примеры таковых:

• продавец требует, чтобы всю сумму денег ему отдали до регистрации (а где гарантия того, что он на регистрацию пойдет?). Так иногда поступают собственники недорогих земельных участков «Я дам вам доверенность, а дальше оформляйте сами», а также продавцы в «срочном режиме»
• покупатель настаивает, что он будет полностью или частично расплачиваться после регистрации (это классический пример «кидания» — продавцу отдают только заниженную стоимости указанную в договоре, и ни долларом больше);
• посредник хочет получить «свое» до завершения госрегистрации и уйти в сторону (начисто потеряв интерес к тому, чем сделка закончится).

3. Найдите компромисс.
Иногда переговоры о передаче денег проходят слишком бурно, участники выливают друг на друга целые «ведра» отрицательных эмоций. Однако если стороны хотят действительно довести сделку до конца — рано или поздно наступает успокоение, и партнеры начинают друг другу уступать. Лучше это делать по частностям, не затрагивая основных вопросов личной безопасности.

4. Предупредите о бессмысленности «кидания».
В процессе переговоров Вы должны дать понять (конечно, ненавязчиво) партнерам, что за Вашей спиной есть авторитетные силы, которые примут серьезные меры, если участники сделки не будут выполнять взятые на себя обязательства. Можно ссылаться на гипотетических знакомых в мэрии, милиции, преступном мире, стоит почаще употреблять такие словесные обороты, как «найму юриста из ассоциации риэлтеров», «обращусь в службу безопасности», «мне помогают сотрудники ОБЭП», и им подобные. На потенциальных «кидал» это действует отрезвляюще.

Рассмотрим ситуацию на практике

Давайте более подробно рассмотрим процедуру торга о передаче на примере легкой альтернативы: жильцы более дорогой квартиры № 1 переезжают в жилплощадь № 2, которая дешевле (для простоты укажем стоимость объекта № 1 — 300 тыс. долл., объекта № 2 — 200 тыс.) и получают соответствующую доплату — 100 тыс. долл. При этом дорогую квартиру № 1 можно оформить по полной стоимости (она находится в собственности жильцов более трех лет), а дешевую № 2 — только по заниженной — 1 млн руб. Для объективности представим себе, что Вы находитесь «над сделкой», т.е. выступаете в роли независимого консультанта, который не подыгрывает ни одной из трех сторон: верхнему покупателю, жильцам, нижнему продавцу (в реальности вы будете представлять интересы либо одних, либо даже двоих из этих трех). Итак, основные вопросы, которые сторонам следует обсудить «на берегу» и прийти к принципиальному согласию (если все делать как положено, Вы ведете «протокол совещания» и представители ставят потом на нем подписи).

1. Выбор банка.
Заведомо неприемлемы банки с государственным участием (Сбербанк, ВТБ-24), а также «уполномоченные» финучреждения местных администраций — там откровенно «стучат» на своих клиенто: в фискальные органы! Кроме того, в каждом регионе у риэлтеров есть «черные списки» банков, куда однозначно обращаться не следует, причем по разным причинам — от имевшихся случаев несанкционированного, вскрытия ячеек до слишком медленного обслуживания. Но кроме «черных», существуют и «белые» списки, и обычно две стороны из трех всегда приходят к согласию, а третий уже никуда не денется!

Возможен немного другой сценарий — у верхнего покупател деньги лежат в конкретном банке N, который не относится к «го-сам», «белым» или «черным». При этом его представитель заявляет -«Мой клиент никуда с наличными не поедет!» В таком случае риелторам со стороны жильцов и нижнего продавца необходимо съездить в N, посмотреть там образцы договоров и условия обслуживания и только после этого принимать решение.

И еще одно замечание. При межрегиональной сделке банк выбирается по месту нахождения верхнего покупателя, он, покупая объект в «своем» городе, однозначно не повезет личные в какое-нибудь Ново-Долбуново или Зуево-Кукуево и будет совершенно прав.

2. Пакетность сделок.
При совершении простейшей альтернативы, о которой идет течь, риэлтеры различают так называемую пакетную и разорванную сделку — в первом случае в оба ДКП в соответствии со ст. 157 ГК РФ относится особое условие, в случае нерегистрации по каким-либо причинам одной из сделок вторая тоже считается нерегистрированной и, стало быть, несостоявшейся. При «разорванности» такого условия нет, и, например, при нерегистрации прав по квартире № 1 нижний продавец квартиры № 2 забирает свои 200 тыс. долл., фактически ему не принадлежащие! При этом всегда «разорванными» будут следующие виды сделок: в разных субъектах Федерации (кроме мены); при отчуждении или приобретении не оформленной в собственность новостройки; на вторичке при покупке альтернативной жилплощади «чуть позже». В этом случае существенно ущемляются права верхнего покупателя, поэтому указанный вопрос толжен быть согласован сторонами еще до начала сделки!

3. Оформление «боковика».
В случае если одна или обе жилплощади (а в более сложном случае — и доли в них) находятся в собственности их нынешних владельцев менее трех лет, то в ДКП обычно указывается сумма не более 1 млн руб. (или пропорциональная доле). Естественно, и у верхнего покупателя (по квартире № 1), и у жильцов (по № 2) возникает законный вопрос — как мы будем оформлять переданную «сверх договора» сумму (в рассматриваемом примере 200 тыс. долл. минус 1 млн руб. по жилплощади № 2). Предложение представителя нижнего продавца «давайте мы напишем расписку» говорит либо о его (ее) некомпетентности, либо о злом умысле — во-первых, подобные расписки при рассмотрении судами дел о признании сделок недействительными обычно исключаются из числа доказательств; во-вторых, в руки жильцов или верхнего покупателя попадает отличный козырь для дальнейшего налогового шантажа нижнего продавца или, в случае оформления подобной боковой расписки на квартиру № 1, самих же жильцов: ведь если они в установленные законом сроки подадут «пустую» декларацию 3-НДФЛ, то их можно будет привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ

Иногда один из риэлтеров предлагает такой путь: никакие расписки писать не будем, а в тексте основных ДКП укажем формулировку типа «в случае признания настоящего договора недействительным по инициативе продавца или третьих лиц со стороны продавца они обязуются своими силами и за свой счет приобрести покупателю аналогичное жилье…» Конечно, для «морального успокоения» эту фразу можно включить в ДКП, но в случае подачи иска о «признанке» она не поможет: если весь договор будет признан судом недействительным, то этот абзац — тоже!

Есть способ который позволяет защитить покупателя (в нашем случае — жильцов по квартире № 2) от «признанки» со стороны продавца (в примере — нижнего) — это договор займа с особыми условиями (ДЗ ОУ); соглашение о неотделимых улучшениях, якобы выполненных продавцом за деньги покупателя; обязательство выплатить «боковик» в случае признанки со стороны продавца. На практике стороны обычно договариваются об оформлении именно такого обязательства — ведь в этом случае доказательств передачи боковых денег нет.

4. Сроки аренды ячеек.

Как показывает практика, банк обычно предлагает три типовых срока аренды ячейки: 30,45,60 дней. Для плановой месячной регистрации стоит однозначно выбрать 60, для срочной в тех регионах, где таковая имеется, — 45 (не 30, ведь продавец всегда должен иметь запас по времени, мало ли что может с ним случиться). Так же для пресечения всевозможных афер, в течение дней собственно регистрации, без разницы, плановой или срочной, доступ к ячейке не должен иметь никто (или, что то же самое, оба участника одновременно).

5. Ключи и расписки.
Если подходить к рассматриваемому вопросу (кто из участников сделки, как и когда обменивается ключами от сейфа и расписка в получении сумм) поверхностно, то можно использовать такой алгоритм: ключи остаются у закладчиков денег (в нашем случае по квартире № 1 у верхнего покупателя, по № 2 — у жильцов), а расписки получатели (по № 1 — жильцы, по № 2 — нижний продавец) пишут после окончания госрегистрации в обмен на ключи. Но, уважаемый читатель, представьте себе — в течение «регистрационного месяца» отношения между сторонами (все равно, по сделке 1 или 2) вдруг испортились.

В этом случае верхний покупатель, юридически став собственником, не отдает ключи от ячейки, где лежит доплата жильцов, а те, в свою очередь, поступают аналогично по отношению к нижнему продавцу. Но это еще полбеды (по договору с банком ключики можно за дополнительную плату восстановить, и в конце концов деньги будут получены), а вот встречного исполнения в виде расписок (по квартире № 1 — на полную, а по № 2 — на заниженную сумму), а также документов на «боковик» заинтересованные в них участники так и не дождутся, что может привести в дальнейшем к «признанке». Так что такой простой путь на самом деле не всегда приемлем.

В качестве компромисса можно использовать прием, получивший среди риэлтеров название «под гарантийку»: стороны (для простоты — покупатель с ключом, продавец — с написанной распиской и оформленным надлежащим образом «боковиком») сдают их своим риэлтерам или даже иногда контрагентам под гарантийное письмо, в котором агентство обязуется после окончания госрегистрации передать ключ и расписку кому следует, а в случае отказа — вернуть назад. Но эта процедура не учитывает такую вещь, как приостановление госрегистрации по инициативе одной из сторон, что может привести к серьезным трудностям в дальнейшем (из расписки следует, что деньги получены продавцом, а он их пока еще не держал в руках). Надеяться на порядочность контрагента по сделке в этом случае не следует, а писать заявление в полицию или подавать иск в суд на «нерадивое» агентство, как показала практика, бесполезно!

Единственной легитимной процедурой, позволяющей защитить всех участников сделки, которую может предложить «независимый консультант», то есть Вы, является организация так называемой встречной, или «перевернутой», документарной ячейки (первой стороной в ней является продавец, второй — покупатель), куда и закладываются и расписка на заниженную сумму, грамотно оформленный «боковик» а в отдельных случаях и приемо-сдаточный акт. Ключ от денежной ячейки покупатель сразу отдает продавцу, а от документарной — наоборот: продавец — покупателю. В результате всех этих действий стороны полностью застрахованы от произвола оппонентов и риэлтеров: после окончания регистрации продавец и покупатель независимо друг от друга являются в банк и вскрывают свои ячейки (отчуждатель получает деньги, а приобретатель—необходимые документы). Единственное существенное замечание — продавец должен самостоятельно получать экземпляр своего ДКП с госрегистрации, а не представитель (а тем более контрагент) по доверенности!

Схема безопасной передачи денег

Представьте себе, что приобретатель недвижимого имущества (покупатель, соинвестор, гражданин, желающий улучшить свои лилищные условия путем обмена или расселения, арендатор крупного нежилого помещения) принял окончательное решение вести сделку.

Другие участники (продавец, посредник или оба вместе) просят покупателя подтвердить серьезность своих намерений и внести предоплату, которая может представлять собой задаток или аванс.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из сторон (например, покупателем) другой (продавцу) в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс — это имущественное предоставление (не только деньги, но и веши), вручаемое покупателем (или заказчиком услуг) продавцу (или исполнителю) в счет будущих платежей за выполнение работ, услуг или возмездную передачу имущества. Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что первый служит доказательством заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств (в нашем случае – покупки недвижимости), а аванс таких функций не несет.

Процедура передачи задатка регламентируется ст. 380 и 381 ГК РФ.

Из сказанного выше можно сделать вывод, что оформлять передачу или получение предварительного платежа в виде задатка можно только в том случае, если Вы «железобетонно» уверены, что будете вести именно эту сделку. Если же «мосты окончательно не сожжены» и Вас еще гложет червь сомнения, то лучше оформить взаимоотношения с оппонентом в виде аванса.

Если в сделке со стороны покупателя или продавца участвует риэлтерская фирма, то чаще всего взаимоотношения сторон по предоплате оформляются в виде «гарантийного письма», согласно которому покупатель вносит деньги агентству, а оно обязуется в разумные сроки (20—30 дней) передать их продавцу, что в действительности обычно не делается.

Более существенной, чем аванс или даже задаток, формой подтверждения сторонами своих намерений по совершению сделки является заключение предварительного договора, особенности которого регулируются ст. 429 ГК РФ.

Содержание этого документа представляет собой обязательства сторон по заключению в разумном будущем (в срок от суток до года), соответствующего основного договора, в нашем случае — по отчуждению недвижимого имущества, причем последний должен быть заключен в сроки и на существенных условиях, предусмотреных предварительным договором.

Казалось бы, соглашения о задатке, которое в соответствии соответствии с 380 ГК РФ уже является доказательством заключения основного договора, в этом случае вполне достаточно. Однако на практике стороны часто не хотят брать на себя обязательства, под которые вносится задаток, и настаивают на авансе. Именно в таком случае и нужен предварительный договор, ведь он конкретизирует права и обязанности сторон и дает в какой-то мере гарантию того, что основное соглашение будет заключено, при этом необоснованное уклонение одного из участников сделки от дальнейшего оформления отчуждения может повлечь для него по требованию добросовестного партнера решение суда о понуждении к выполнению юридически значимых действий (заключения основного договора, его регистрации, выписки и т.д.). При этом сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, должна также возместить своим добросовестным оппонентам причиненные этим убытки.

Форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к основному договору, например, если основной договор должен быть обязательно удостоверен нотариально, то и предварительный тоже. Более подробно об этом у нас идет речь в специальной книге, посвященной договорному праву.

Итак, аванс передан, на часть его продавец собирает необходимые справки, покупатель ведет проверку чистоты сделки, и наконец наступает самый волнующий момент — передача полной суммы денег, оговоренной сторонами (естественно, с учетом предоплаты)

Сначала деньги завозятся покупателем в оговоренный сторонами банк (лучше всего — заранее). Это необходимо сделать до посещения нотариуса (в случае оформления сделки без нотариуса — до начала регистрации).

В банк должны прибыть: продавец, покупатель с деньгами, посредники, если они есть, а также, в случае оформления «боковика» при помощи ДЗОУ, два приглашенных Вами (но не состоящих с кем либо в родстве) свидетеля (очевидца).

Покупатель отдает деньги на проверку их подлинности (обычно эту услугу дополнительно оплачивает продавец) и заключает банком (в лице менеджера, клерка или управляющего) договор на аренду банковской ячейки. В разных банках эта процедура происходит по-разному (позвоните предварительно по их телефонам), но главный вопрос, который задаст работник банка: «На чье имя дем оформлять получение денег?»

В общем случае ответ покупателя таков » получение денег формляется на продавца, при предъявлении последним своего паспорта и оригинала договора купли-продажи квартиры с покупателем, а при совершении альтернативной сделки — дополнительно и ксерокопии свидетельства о праве собственности на свою «новую» квартиру. Обычно достигнутая между сторонами договоренность фиксируется в дополнительном соглашении к договору —Банк — Покупатель—. Также большую роль играет срок действия такого договора — в случае —плановой— месячной регистрации сделки он должен составлять не 45, а 60 дней. Кроме того, продавец или его представитель обязательно должен выяснить, как можно получить деньги (естественно, при предъявлении документов на вскрытие ячейки, указанных в допсоглашении) в случае невозможности личной явки продавца (в ряде банков нотариальная доверенность в этом случае не принимается, продавец должен «назначить представителя» непосредственно в банке). Еще один существенный вопрос — передача ключей от ячейки покупателем продавцу и оформление последним расписок, как на основную (указанную в договоре), так и на «боковую» суммы, а также время и порядок подписания приемо-передаточного акта.

После сдачи денег в банк, подписания основного договора, оформления расписок и боковиков, передачи ключей партнеры едут сдавать документы на регистрацию, и, когда покупатель вступает в права собственности, продавец получает в банке свои деньги, подписывая после этого акт приемо-передачи квартиры.

В случае, когда сделка оформляется в простой письменной форме, без участия нотариуса, деньги завозятся в банк до посещения соответствующего органа юстиции, а изымаются продавцом после окончания процедуры госрегистрации (этот процесс может растянуться до 30 дней включительно).

Процедура передачи денег значительно упрощается, если партнеры указали в договоре реальную рыночную стоимость (в примере, рассмотренном выше, эквивалент 300 тыс. долл. в рублях) или сами расчеты производятся не в долларах, а в родных «деревянных денежных единицах».

Такова, уважаемый читатель, общая схема безопасной передачи денег. При расселении, натуральном обмене с доплатой, альтернативной цепочке все происходит аналогично, только роль «продавца» будет играть лицо, получающее деньги, а «покупателя» — отдающее.

На практике существует еще несколько особых случаев передачи денег, алгоритм которых отличается от рассмотренных выше В первую очередь это:

• расчеты при ипотечной сделке;
• перекупка прав требования по новостройке;
• продажа новостройки после подписанного приемо-передаточного акта (с перезаключением договора);
• расчеты за нежилое помещение.

Изложенный выше алгоритм, конечно, труден для восприятия, особенно теми из Вас, кто сталкивается с передачей денег впервые. Но только такая схема дает подлинные гарантии безопасности сторон!