Долевая квартира в зачет нового
О тонкостях систем взаимозачетов при покупке жилья и о связанных с этим рисках порталу Novostroy-M.ru рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева, а также руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Система взаимозачетов при покупке жилья заключается в быстрой продаже своей квартиры и приобретении другого жилого или нежилого помещения на вырученные средства. На практике, однако, эта система применяется нечасто: при покупке квартиры в новостройках, при покупке и продаже недвижимости в разных городах (областях) России или даже в разных странах (последний вариант крайне редок). Характерной особенностью такой схемы является наличие в качестве продавца и/или покупателя одного или нескольких юридических лиц.
Нужно отметить, что система взаимозачетов в настоящий момент распространена исключительно слабо. Это связано, прежде всего, с тем, что относительно простая и распространенная на рынке «альтернативная» сделка приносит продавцу квартиры вполне рыночную выручку, без всякого дисконта. А широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке недвижимости в новостройке препятствует отсутствие «резервного» жилья у большинства граждан, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а также высокие ставки на аренду жилья.
Плюсы
Взаимозачет позволяет относительно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в некоторых случаях применение системы взаимозачетов позволяет крупным девелоперам (риелторским компаниям) «связывать» сделки в различных регионах.
Минусы
К недостаткам схемы следует отнести, в первую очередь, довольно крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.
Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать, что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой квартире придется жить дольше.
Схемы при покупке жилья в зачет старого
1. покупатель продает квартиру и вносит эти деньги в счет оплаты новой, остальное доплачивает в рассрочку;
2. покупатель берет ипотеку под залог старого жилья, потом продает эту квартиру — досрочно погашает кредит;
3. застройщик покупает квартиру и затем перепродает ее;
4. покупатель приобретает жилье у застройщика на высокой стадии готовности дома или уже в построенном доме, выбранная квартира в построенном доме бронируется до момента совершения сделки по продаже квартиры на вторичном рынке;
5. покупатель «резервирует» квартиру на начальном этапе строительства дома, и продолжает жить в старой.
Рассмотрим эти схемы более подробно:
Схема 1. Происходит реализация квартиры на регулярном рынке жилья. После этого покупатель вносит средства за приобретаемую квартиру в новостройке, а недостающую сумму выплачивает по рассрочке платежа по согласованию с правообладателем квартиры.
Схема 2. Покупатель оформляет кредит под залог своей квартиры. После регистрации залога и подтверждения готовности банка перечислить заемные средства, заключается договор приобретения с правообладателем. За счет собственных и заемных средств стоимость новостройки погашается полностью. После сдачи новостройки в эксплуатацию и проведения ремонта, квартиру, находящуюся в залоге банка, продают и выплачивают кредит.
Схема 3. Крупные девелоперы имеют возможность выкупить квартиру покупателя с дисконтом и параллельно оформить права требования на новостройку. Процесс оценки жилья варьируется в разных компаниях. Как правило, дисконт при срочном выкупе квартиры составляет 10-20%.
Схема 4. Данная схема подразумевает реализацию своей квартиры и приобретение новой квартиры в новом доме, когда стадия готовности новостройки очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), с фиксацией цены новостройки на период продажи старой квартиры на регулярном рынке.
После того как покупатель старой квартиры найден, проходит сделка на регулярном рынке и одновременно сделка по приобретению новостройки. Если право собственности на квартиру правообладателем оформлено, то возможно проведение «альтернативной» сделки. После получения денег от продажи своей квартиры покупатель рассчитывается с правообладателем квартиры в новостройке, получает ключи и делает ремонт.
Схема 5. Покупатель определяется, какая новостройка ему необходима и заключает с правообладателем одновременно три договора.
Первый – на приобретение квартиры в новостройке с отсрочкой платежа до ввода объекта в эксплуатацию. Второй – на продажу своей квартиры с отсрочкой оплаты, а также физического и юридического освобождения квартиры. При этом сроки по нему соответствуют срокам, прописанным в договоре на новостройку. Третий – на аренду помещения на период до физического и юридического освобождения продаваемой старой квартиры. При этом третий договор заключать необязательно — его положения могут быть прописаны в договоре купли-продажи старой квартиры.
Взаимозачет, но без «вторички»
Взаимозачет – обычно под этим словом подразумевается продажа вторичного жилья и покупка квартиры в новостройке. Однако в рамках этой альтернативной сделки можно обменять одну первичную недвижимость на другую.
Согласно статистике компании «НДВ-Недвижимость», около 15% от общих обращений по взаимозачету приходятся на клиентов, желающих совершить эту сделку. При этом основной причиной обмена является желание получить прибыль. Новостройки – это отличный инструмент для инвестиций. По мере повышения стадии строительства стоимость квадратного метра гарантированно растет. Поэтому клиенты продают квартиры в построенных домах и вкладывают деньги в новые проекты.
Среди тех, кто совершают обмен одной «первички» на другую, более половины клиентов составляют частные инвесторы. Однако подобному взаимозачету способствуют и другие факторы. Например, клиент может разочароваться в выбранной новостройке и захотеть купить квартиру в другом проекте.
Изменения состава семьи, включая рождение ребенка, являются еще одним поводом для обмена. Нередко бывает так, что клиент сначала вкладывается в «однушку» или «двушку», а потом уже покупает более просторное жилье. Если в выбранном доме нет подходящих по площади и цене квартир, то тогда поиск переходит на другие объекты.
«Взаимозачет – это одна из самых актуальных сделок на рынке недвижимости, – говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. – Так как новостройки на начальном этапе реализации дешевле, то можно обменять свою вторичную квартиру на более просторное и комфортное жилье. При этом доплата не потребуется или будет минимальной. В результате взаимозачет очень популярен среди клиентов. Люди охотно продают квартиры в тех же пятиэтажках и переезжают в новые дома. Этот плюс настолько очевиден, что о такой возможности, как обмен «первички» снова на «первичку», вспоминают реже.
Специалисты «НДВ-Недвижимость» работают со сделками любой сложности, включая взаимозачет. Опытные сотрудники сделают необходимые расчеты и подберут наиболее выгодные варианты обмена. Такая схема, как взаимозачет, удобна со всех сторон. Речь идет не только о выгоде, но и безопасности сделки. Продажа и покупка выбранной квартиры происходят одновременно. Уже в день обращения сотрудники резервируют выбранную квартиру на весь срок реализации.
Комбинированная схема «взаимозачет плюс ипотека»
Это одна из наиболее распространенных схем — продажа своей квартиры и приобретение новой за счет выручки с добавлением средств ипотечного кредита.
Покупатель выставляет на продажу через подразделение холдинга, занимающегося регулярным рынком, свою квартиру, одновременно бронируя квартиру в новостройке через компанию, работающую на первичном рынке. Тогда же покупатель подает документы на рассмотрение в банк для получения кредита. Но обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно, так как большинство банков кредитуют исключительно определенные новостройки. В результате, получив одобрение заранее в одном банке, может понадобиться аккредитоваться в другом.
Как только на старую квартиру находится покупатель и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.
После этого покупатель переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.
Достоинством такой схемы является ее универсальность, а также отсутствие дисконта от срочной продажи недвижимости.
Минус данной схемы — ограничение по выбору жилья, так как, во-первых, это могут быть только квартиры в новостройках, аккредитованных банками, во-вторых, для того, чтобы кредит одобрили в интересующем банке, покупатель должны соответствовать определенным критериям. Если же квартира приобретается на стадии строительства, то появляется и необходимость где-то проживать и быть официально зарегистрированным до ввода объекта в эксплуатацию и проведения там ремонтных работ.
Наиболее выгодные и безопасные схемы
Наиболее распространенной, а также самой выгодной и безопасной, схемой является продажа своей квартиры и приобретение новостройки за счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для полной оплаты стоимости жилья, то возможно использование как кредитных средств, так и рассрочки платежа. Главное же в данном вопросе – адекватно оценивать собственные силы в погашении рассрочки/кредита и сопутствующих расходов (например, аренды съемного жилья). А также быть уверенным, что застройщик/правообладатель будет «держать» стоимость новостройки неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру на регулярном рынке (что получается крайне редко).
Наиболее безопасна была бы схема с реализацией своей квартиры и приобретением новой в новостройке, когда стадия ее готовности очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию новостройки) с фиксацией цены. Однако застройщику, как правило, невыгоден такой подход. Продать квартиру в готовом доме обычно значительно легче, чем на стадии строительства. Ждать же несколько месяцев, пока идет поиск покупателя на старую квартиру, застройщики не хотят.
Главный плюс в данных схемах – это возможность получить полную стоимость при продаже своей квартиры. Главный минус – зависимость от цен на недвижимость, устанавливаемых застройщиком.
Риски при покупке квартиры по подобным схемам
Основной риск – это повышение стоимости новостройки в период, пока идет поиск покупателя на старую квартиру.
Во-вторых, в случае, если покупатель вносит какой-либо аванс за новостройку, например, с целью фиксации цены, сделка на регулярном рынке может не состояться ввиду каких-либо причин. Тогда весьма велик риск данный аванс потерять.
В-третьих, если покупатель приобретает квартиру в новостройке на ранних стадиях, то могут затянуться сроки строительства, а также не произойти ввод объекта в эксплуатацию.
Минимизация рисков
При покупке любой недвижимости необходимо, прежде всего, очень внимательно и осторожно отнестись к документам, по которым приобретается объект, а также «документам-основаниям» новостройки.
Также необходимо предусмотреть возможность твердой фиксации цены и возврата средств в полном объеме, в случае, если сделка на регулярном рынке не состоится.
Бесспорно, стоит воспользоваться помощью профессионалов (юристов или риелторов), поскольку в ходе такой сложной сделки почти наверняка будет возникать множество спорных ситуаций, которые решить самостоятельно вряд ли получится.
Оценка старой квартиры (ниже рыночной стоимости)
Как правило, такую оценку проводят подразделения риелторских компаний, реже – профессиональные оценщики.
«Грубая» оценка проходит в соответствии с методом аналогов, т.е. делается выборка по стоимости аналогичных квартир в данном районе. В дальнейшем стоимость может уточняться уже после выезда на место и оценки дополнительных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. После этого компания, занимающаяся выкупом жилья, предлагает купить квартиру по стоимости несколько меньшей, чем указано в оценке. Размер дисконта сильно отличается у разных компаний и зависит от многих факторов. Чаще всего предлагают 75-85% от стоимости недвижимости. Хотя этот показатель для хороших квартир в хороших районах может достигать и 95%.
Требования к объекту, который принимают в «зачет»
К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости, на которые у покупателя оформлены права собственности и которые физически и юридически свободны, либо могут быть освобождены в кратчайшие сроки, а также не имеют незаконных (незарегистрированных) перепланировок и находятся в собственности более 3 лет. Большинство компаний, занимающихся выкупом жилья требуют, чтобы передаваемые объекты находились в «дорогих» городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге.
Дата публикации 25 августа 2014
Большинство экспертов утверждают, что «зачет жилья» в чистом виде, в соответствии с его классическим определением, применяется крайне редко. Его с успехом заменяет договор купли-продажи имеющегося у собственника жилья с одновременным бронированием новой квартиры у застройщика.
В общем
Зачет имеющегося жилья (схема «трейд-ин»), в классическом его понимании, – это одна из схем долевого участия в строительстве. Когда по причине недостатка финансовых средств на новую квартиру у потенциального покупателя застройщик принимает в качестве оплаты уже имеющееся в наличии у покупателя недвижимое имущество. В договоре долевого участия указываются основные параметры новой квартиры и то количество квадратных метров, которое фактически оплачено за счет зачтенной квартиры. Долг перед застройщиком, возникший в результате разницы между стоимостью старой и новой квартиры дольщик погашает в соответствии с условиями подписанного договора долевого участия. В соответствии с договором застройщик либо сразу переоформляет права собственности на старую квартиру на себя либо сохраняет право собственности за дольщиком до окончания строительства или до его переезда в новое жилье.
Для понимания общей ситуации, как схема «трейд-ин» «поживает» на рынке сейчас, корреспондентом БН было опрошено порядка 25 компаний, которые, так или иначе, продвигают подобные программы. В результате выяснилось, что применяют эту схему в каноническом ее варианте крайне редко. На начальном этапе подготовки сделки по схеме «трейд-ин» последовательность действий для всех вариантов «зачета», по сути, идентична. Клиент получает требуемую информацию о новом жилье у специалистов компании застройщика или агентства, выбирает квартиру в строящемся доме. Сотрудники агентства (или застройщика) проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность. Далее клиент определяет, самостоятельно или при помощи сторонних оценщиков, рыночную стоимость имеющегося жилья. Специалисты агентства недвижимости или застройщика выдают свое заключение о ее стоимости. Происходит согласование цены клиента с оценкой застройщика. А далее возможны варианты…
Берем все на себя
Взаимозачет жилья, подразумевающий выкуп имеющейся у клиента квартиры самим застройщиком, крайне редкое явление. Тем не менее оно все же встречается по стране. В частности, например, в предложении петербургской ГК «Кивеннапа» или брянской ИФК «Бинвест». Первая в соответствии с программой «зачета» может выкупить имеющуюся у клиента недвижимость на себя, при определенных обстоятельствах. По словам начальника отдела продаж «Кивеннапы» Дмитрия Благодерова, в зачет стоимости нового жилья принимаются наиболее ликвидные квартиры. «Схема взаимозачета распространяется на все объекты, имеющиеся у нас в продаже. В случае если у клиента после зачета его квартиры все же не хватает денежных средств на приобретение нового жилья, у нас действует беспроцентная рассрочка платежа на сумму до 500 тысяч рублей», – отмечает специалист.
Впрочем, при обращении в эту компанию в качестве потенциального клиента корреспонденту БН удалось узнать, что под «ликвидными объектами» понимаются дома «свежей» постройки, начиная с 2006 года. Кроме того, в данном случае, выкупаемые квартиры будут оценены, по словам менеджера, примерно на 10% ниже их реальной рыночной стоимости.
В случае с ИФК «Бинвест» программа выкупа распространяется на строящийся в Брянске жилой комплекс «Европейский». После согласования цены зачетной квартиры, которая, по словам специалистов компании, будет, как минимум на 15% ниже рыночной, между участником программы выкупа и застройщиком подписывается договор долевого участия с одновременным отчуждением вторичного жилья. И в этом случае, если сумма за отчужденное жилье не покрывает стоимость новой квартиры, возможна беспроцентная рассрочка платежа на оставшийся «хвост».
В ожидании покупки
Второй, наиболее популярный вариант «зачета жилья», в меньшей степени напоминает классический. Условно «цепочку» в этом случае можно обозначить как «Договор на продажу – Покупатель – Договор долевого участия».
В развернутом виде схема выглядит следующим образом. Клиент подписывает с застройщиком (агентством недвижимости) договор на продажу (договор на услуги по реализации) существующего у него жилья, одновременно бронируя (договор бронирования) новостройку у застройщика. После чего клиент оплачивает первоначальный взнос. Иногда первоначальный взнос за новое жилье, в размере 10-20%, в качестве предоплаты вносит покупатель «старой» жилплощади (если он уже найден). Цена на новостройку, в момент поиска покупателя на «старую» квартиру, обычно фиксируется на срок в среднем до 90 дней. После того, как покупатель на «старое» жилье найден, клиент с застройщиком подписывает договор долевого участия. При успешном завершении сделки по продаже имеющейся недвижимости в установленные сроки сумма за реализованную квартиру вносится в качестве второго платежа. Если старая квартира не была продана в установленные сроки, клиенту обещают вернуть все денежные средства, внесенные в качестве первоначального взноса.
Несколько иной, но похожий принцип «исповедуют» в «НДВ-Недвижимость». По словам руководителя департамента вторичной недвижимости компании Светланы Бириной, сначала (вместо договора на продажу) заключается агентский договор на услуги по продаже старой квартиры. Одновременно с подписанием агентского договора клиент выбирает квартиру в новостройке, и она резервируется (либо подписывается договор длительного бронирования, либо соответствующий пункт вносится в агентский договор).
«Подписание основного договора купли-продажи старой квартиры и договора на приобретение новой происходит только, когда покупатель на старый объект уже найден. У нас стоимость новостройки фиксируется именно в этот момент», – говорит Светлана Бирина.
Если стоимость новой квартиры превышает стоимость зачетной, клиент вносит недостающий «хвост» поэтапно, в рассрочку, либо вступает в ипотеку, либо оплачивает недостающую сумму из собственных средств. Обычно компании, работающие по программе «зачета», предлагают льготные варианты погашения недостающей суммы. Чаще всего – это либо беспроцентная рассрочка платежа, либо специальная ипотечная программа с низкими процентными ставками.
В качестве эксперимента мы провели собственную оценку однокомнатной квартиры, расположенной на последнем этаже в кирпичном 4-этажном доме во Фрунзенском районе. Общая площадь – 40 кв. м, площадь кухни – 7 кв. м. Было проанализировано 37 вариантов, средняя цена квадратного метра составила 89 тыс. Таким образом, приблизительная стоимость такой квартиры составила 3 560 тыс. руб.
Специалисты одной из компаний, продвигающих программу «жилье в зачет», оценили эту же квартиру в 82 тыс. руб. за кв. м (предварительная цена, без посещения квартиры специалистом, с предварительным выбором объекта в новостройке).
По таким программам «зачета» в Петербурге работают: ИСК «Отделстрой» в жилом массиве «Новый Оккервиль», агентства недвижимости «Рослекс», «Адвекс.Недвижимость», ИСХ «Петротрест», АН «Тулос» и другие. Преимущество данной схемы перед первым вариантом заключается в том, что квартира на вторичном рынке продается по рыночной, а не оценочной стоимости.
Вынужденный посредник
Третий, менее популярный вариант, но имеющий место быть, обозначим как «Договор на продажу – Партнер – Договор долевого участия». Он отличается от предыдущего тем, что продажу старого жилья застройщик поручает стороннему аккредитованному у него агентству. А договор долевого участия подписывается одновременно с договором на продажу «зачетного» жилья без ожидания момента, когда покупатель на старую квартиру отыщется. В данном случае первоначальный взнос, в 10% от стоимости новой квартиры, вносится клиентом сразу после подписания обоих договоров. Цена на новостройку, в период поиска покупателя на старое жилье, фиксируется сроком от трех до пяти месяцев. В остальном – все то же самое. По такой схеме в Петербурге «трудятся» ЗАО «Ленстройтрест», компания «Северный город», группа компаний «Филинъ».
Некая «смешанная» схема действует у ООО «БалтСтройКомплект». Здесь клиент подписывает договор с аккредитованным у застройщика агентством недвижимости на продажу имеющейся жилплощади и одновременно договор длительного бронирования на три месяца с застройщиком. Договор долевого участия фиксируется сторонами уже после того, как найден покупатель на старое жилье.
Третий вариант в целом вряд ли можно отнести к классическому «зачету жилья», т. к. здесь нарушается главный его принцип – «одного окна». Клиенту приходится самому работать сразу с двумя юридическими лицами. Тем не менее повторимся, данная схема все равно трактуется компаниями как программа «зачета имеющегося жилья».
Продажа
Студия | 25 м2 | 9/15 этаж
1 600 000 ₽
Мурино, Шоссе в Лаврики (Мурино), 64 к 2
Показать номер
Продажа
Студия | 22 м2 | 1/16 этаж
1 614 950 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер
Продажа
Студия | 11 м2 | 2/4 этаж
1 650 000 ₽
Фурштатская, 50
Показать номер
Продажа
Студия | 23 м2 | 16/16 этаж
1 666 020 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер
Продажа
1-комн. кв. | 26 м2 | 2/3 этаж
1 670 000 ₽
Хвойный, 32
Показать номер
Продажа
Студия | 23 м2 | 6/16 этаж
1 705 986 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер
Продажа
Студия | 23 м2 | 14/16 этаж
1 729 670 ₽
Всеволожск, Дорога Жизни ш.
Показать номер
Продажа
Студия | 21 м2 | 1/4 этаж
1 748 588 ₽
Сертолово, Пограничная ул.
Показать номер Продажа
Студия | 11 м2 | 2/5 этаж
1 750 000 ₽
Фурштатская, 54
Показать номер Продажа
1-комн. кв. | 31 м2 | 1/5 этаж
1 770 000 ₽
д. Керро, 143
Показать номер Продажа
Студия | 23 м2 | 3/8 этаж
1 811 700 ₽
Янино-2, Садовая ул.
Показать номер Продажа
Студия | 23 м2 | 8/8 этаж
1 782 000 ₽
Янино-2, Садовая ул.
Показать номер
Популярностью «не пахнет»
По поводу популярности схемы «зачета жилья» мнения экспертов рынка разделились. В частности, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина отмечает, что программа «взаимозачета» жилья в их компании достаточно популярна. Она занимает 30-40% от общего количества сделок.
Совершенно противоположного мнения придерживается Валентина Гнеушева, эксперт вторичного рынка АН «Итака»: «Сделки «с зачетом” непопулярны. У нас в общем объеме они занимают не более 1%. Связано это с тем, что продавцам чаще всего невыгодны такого рода операции, когда их собственная квартира оценивается в 60-70% от ее рыночной стоимости», – говорит она.
Конечно теоретически, можно обратиться к независимым оценщикам. И уже с их расчетами в руках осуществлять «сделку с зачетом», но вот пойдет ли на такой «обмен» застройщик – большой вопрос.
Решение всех проблем посредством «одного окна» – это одно из главных преимуществ описываемой схемы. Однако, как мы видим, в разных ее вариациях оно соблюдается далеко не всегда. К другим достоинствам программ «зачета жилья» стоит отнести:
– возможность приобретения новой квартиры по фиксированной цене еще до продажи своей недвижимости;
– новая квартира приобретается по минимальной цене на стадии строительства;
– клиент продолжает жить в проданной квартире до момента окончания строительства или завершения ремонта в ней;
– возможность погашения оставшейся суммы в рассрочку или с помощью ипотеки, под льготный процент или без оного.
При всем том недостатков у подобных программ все равно немало.
Во-первых, это ограниченный срок продажи имеющегося жилья на вторичном рынке и его низкая оценочная стоимость относительно рыночной, особенно в случаях выкупа «вторичной» квартиры застройщиком. Большинство менеджеров, представляющих агентства или застройщика, откровенно предупреждали, что их оценка будет как минимум на 10% ниже рынка.
Во-вторых, скидки, акции и прочие специальные предложения застройщиков по отношению к клиенту, приобретающему новостройку по схеме «зачета», как правило не действуют. Клиент обычно приобретает новое жилье по базовой цене. Более того, например, в АН «Рослекс» за услугу реализации «старого» жилья по максимальной стоимости и бронирование новостройки с вас взыщут дополнительно 50 000 рублей.
В третьих, наиболее ликвидные (недорогие новостройки), в большинстве случаев, не попадают в список предлагающихся к продаже по системе «зачета» Так, например, «Ленстройтрест» по системе «зачета» представляет квартиры исключительно в комплексе «Лучший выбор» во Всеволожске. Минимальная базовая стоимость «двушки» площадью 58 кв. м – 3 800 000 руб. Остальные проекты компании в «зачете» не участвуют.
Естественно, что в случае переноса сроков окончания строительства может «разрушиться» вся цепочка по сделке. Клиент вовремя не въедет в новостройку, покупатель «зачетного» жилья – в приобретенную квартиру, соответственно «подвиснет» второй платеж по новостройке. В худшем случае потенциальный покупатель «зачетного» жилья может просто расторгнуть сделку.
Стоит отметить, что к квартирам, принимаемым в зачет, предъявляются достаточно жесткие требования (желательно новое жилье, построенное после 2000 года, в хорошем состоянии, отсутствие любых обременений и пр.).
«Именно поэтому чаще всего клиент действует по более упрощенной схеме, нежели «зачет”: вносит первоначальный взнос, берет у застройщика рассрочку (на срок до шести месяцев) и параллельно продает через агентство свою квартиру», – отмечает Валентина Гнеушева. Эксперты утверждают, что и для застройщиков «зачет имеющегося жилья» становится все более обременительным. Продать «среднюю» квартиру на вторичном рынке за короткий промежуток времени, по цене приближенной к рыночной, и особенно летом, весьма проблематично.
Текст: Дмитрий Наумкин Коллаж: Владислав Кунгуров