Договор купли продажи 101

При покупке транспортного средства важно правильно оформить бумаги. Хорошо, если документы подготовлены заранее и распечатаны на принтере, но если готовых бланков нет – достаточно ручки и бумаги, напишем все руками. Будьте спокойны, рукописный договор при купле продаже автомобиля тоже имеет юридическую силу. Приготовьте пишущий инструмент, лист бумаги и, используя образец, внимательно заполните договор от руки. Поехали.

Что сделать ДО составления ДКП

Перед тем, как заняться оформлением соглашения и составлением письменного договора купли продажи, проведите проверку автомобиля. Помимо технического состояния особое внимание уделите юридической чистоте машины. Все-таки большинство технических проблем решается ремонтом, юридические сложности бывают неразрешимы.

Рекомендуем проверить:

1. ПТС (родной или дубликат);
2. Наличие запретов на регистрационные действия;
3. Количество хозяев у ТС и совпадение с указанной информацией в ПТС;
4. Наличие залогов и кредитов на автомашине;
5. Числится ли машина в угоне;
6. Наличие замененных номерных узлов и агрегатов (кузов, кабина, рама, двигатель и так далее).

Помимо транспортного средства не помешает проверить и владельца автомашины. Наличие неоплаченных штрафов, задолженностей и так далее.

Подробную информацию по проверке автомобиля перед приобретением читайте в статье.

Заключить соглашение о купле продаже в простой письменной форме можно между физическими и юридическими лицами. Однако сделки с юр лицами лучше готовить заранее и в печатной форме, это упростит процесс подготовки сделки.

Особенности составления договора в письменной форме

Договор можно напечатать на компьютере, а так же оформить куплю продажу от руки. Закон не устанавливает никаких ограничений на этот счет. Однако обязательно стоит учитывать ряд правил, которые стоит соблюдать при написании бумаг.

Для начала отметим общие правила, которые касаются печатной и рукописной формы:

1. Указание даты и места составления;
2. Вписать полную информацию о продавце и покупателе;
3. Точно внести сведения о транспортном средстве (для этого используйте ПТС или СТС);
4. Распишите условия оплаты и сумму сделки.
5. Так же можно указать дополнительные условия, если они есть.

Есть и специальные условия, относящиеся к заполнению бумаг от руки:

1. При покупке автомашины и написании договора продажи от руки заполнение обязательно производите синей пастой;
2. Все экземпляры пишутся одной пастой (составляется 3 экземпляра);
3. Не допускаются помарки и исправления при оформлении соглашения.

Как видите, оформление сделки купли продажи вручную достаточно кропотливое и ответственное дело, поэтому при написании от руки используйте образец для избегания ошибок.

Рекомендуем использовать шаблон дкп, чтобы учесть основные сведения и правильно составить соглашение. Скачайте бланк договора для рукописного заполнения, и впишите сведения об участниках сделки и автомашине. Помните, что этот документ подтверждает факт перехода права собственности от старого владельца к новому и является основным при перерегистрации ТС на нового собственника. Подробнее читайте в нашей статье «Договор купли продажи автомобиля!».

Соглашение заполняется в 3х экземплярах: для продавца, покупателя и передачи в ГИБДД при регистрации автомобиля.

Образец заполнения от руки

Для оформления и наполнения потребуется:

1. ПТС или СТС транспортного средства;
2. Паспорт покупателя;
3. Паспорт продавца;
4. Документы на прочее оборудование (если на авто установлено оборудование, требующее регистрации, например ГБО).

Для примера заполнения используйте образец (ссылка на скачивание):

Что нужно сделать ПОСЛЕ покупки авто

После подписания соглашения о купле продаже авто покупатель передает деньги, а продавец – имущество, указанное в бумагах. Помимо машины это могут быть: дополнительный комплект шин, сигнализация, аудиосистема и т.д. После подписания ДКП прежний владелец ставит автограф в ПТС, без этого не сменить собственника в ГАИ.

Если при заключении сделки при покупке не были вписаны подобные нюансы, то прежний собственник вполне законно может передать машину без доп.оборудования

Купленный по рукописному договору авто покупателю необходимо зарегистрировать в МРЭО в течение 10 дней. Для этого собираем полный пакет документов и обращаемся в ГИБДД для внесения изменений о собственнике транспортного средства.

Срок действия рукописного соглашения не ограничен, значение имеет сколько дней отведено законом на регистрацию ТС. Более подробно о регистрации ТС после оформления купли читайте в статье.

Продавец по новым правилам, действующим с 2013 года, вправе не обращаться в госавтоинспекцию для снятия авто с учета, процедура проводится автоматически при постановке на учет новым собственником.

В итоге: Для оформления купли продажи в рукописном варианте потребуется больше внимательности, запастись терпением, запасными листами бумаги и использовать шаблон, чтобы указать нужную информацию.

Видео по оформлению ДКП

Хотите купить или продать свой автомобиль? Тогда вам просто необходимо составить, согласовать и подписать договор купли продажи транспортного средства. Именно такая сделка является законной и регулируются гражданским законодательством. В данной соглашение происходит изменение формы имущества, одна сторона меняет транспорт на деньги, а другая, наоборот, деньги на машину. Но чтобы совершить данную сделку подойдёт не любой договор исполненный в простой письменной форме. В связи с этим, наши юристы, находящиеся в городе Чебоксары, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой письменный типовой образец (пример) формы (бланк) договора купли продажи автомобиля (авто / транспортного средства) с актом приема передачи, который пример ГИБДД (в формате word, open office или pdf) соответствующий законодательным актам 2020 года.

Скачать без регистрации

Внимание!!! Прочтите полезную информацию ниже, чтобы узнать нюансы ДКП автомобиля.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

Скачать образец «Образец договора купли-продажи транспортного средства (ДКП автомобиля)» в формате .doc (MS Word)

Скачать образец «Образец договора купли-продажи транспортного средства (ДКП автомобиля)» в формате *.pdf (PDF)

Задать вопрос юристу в 1 клик

Важно знать! Обязательно к прочтению

Купля-продажа транспортного средства является одной из самых распространённых сделок, заключаемых между гражданами. Но несмотря на это возникает большое количество самых разных ситуаций, связанных с оспариванием сделок, их расторжением и пр.

Основными причинами того, что стороны сделки начинают предъявлять друг к другу претензии, являются: нарушение одной из сторон своих обязательств, продажа транспортного средства один из узлов которого «неродной», «вдруг» обнаружившиеся ограничения на продажу ТС.

Что можно посоветовать всем участникам сделки? В первую очередь, быть честными друг с другом при совершении сделки, то есть, раскрывать всю имеющуюся у них информацию. Для Продавца это означает, что он должен предоставить все документы на ТС; при наличии ограничений на продажу и/или регистрацию ТС сообщить об этом Покупателю и предпринять меры по устранению этих препятствий; в случае наличия в ТС «неродных» узлов и агрегатов, как минимум, сообщить об этом, а лучше легализовать их в установленном порядке. От Покупателя по сути требуется только одно – обеспечить полную и своевременную оплату стоимости ТС.

Если какая-либо из сторон договора находится в браке, то лучше всего, во избежание возможных споров, отразить согласие супруга на покупку/продажу ТС, а лучше всего, чтобы такой супруг расписался в договоре. Это рекомендуется делать потому, что согласно Семейному кодексу РФ распоряжение совместным имуществом должно осуществляться с согласия обоих супругов.

Также рекомендуем указывать в договоре полную стоимость ТС. В настоящее время распространены ситуации, когда в договоре указывается заниженная стоимость транспортного средства, а по факту оплачивается больше. Делается это потому, чтобы Продавец ТС, владеющий им менее 3 лет, не платил налог на доходы физических лиц.

Но, во-первых, в случае судебного спора по расторжению договора, покупателю будет сложно или почти невозможно доказать, что он прибрёл ТС за бОльшую сумму. И получит он при расторжении договора столько, сколько было указано в договоре. А исходя из складывающейся судебной практики зачастую не помогают в таких случаях и расписка на полную стоимость ТС, которую выдаёт продавец покупателю по его просьбе.

Во-вторых, у самого продавца тоже могут возникнуть негативные последствия. Если его в течение 3 лет после продажи ТС признают банкротом, то такую сделку могут оспорить финансовый управляющий или кредиторы как сделку, совершённую с неравноценным встречным представлением и/или нарушающей права других кредиторов. Плюс ко всему это и основание для суда не списать долги по окончании процедуры банкротства. В принципе, в такой ситуации вновь может пострадать и добросовестный покупатель, которому придётся вернуть ТС в конкурсную массу. А вот получить обратно деньги ему уже вряд ли удастся.

Также мы рекомендуем составлять полноценный акт приёма-передачи ТС. Акт – это итоговый документ всей сделки купли-продажи ТС, который подписывается уже после того, как ТС осмотрено, дефекты, при их наличии, описаны и сторонами подтверждены, и, соответственно, можно переходить и к оплате. К составлению акта не нужно относиться формально, потому что груз отрицательных последствий, вызванных собственным безответственным поведением, гораздо больше, чем то небольшое количество времени, которое понадобится на его составление. Помните, что всё, что вы не сделаете, в будущем будет использовано против вас.

Мы надеемся, что данный простой письменный типовой образец (пример) формы (бланк) договора купли продажи автомобиля (авто / транспортного средства) с актом приема передачи, который пример ГИБДД (в формате word, open office или pdf) соответствующий законодательным актам 2020 года, поможет сохранить, Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на самостоятельное составление договора. Но как показывает практика, лучше не рисковать и обратиться за помощью опытных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по разработке договоров. Тем более, что в случае составив и подписав не правильный договор купли-продажи можно потерять много времени, нервов и денег на воссторжествования справедливости.

Вы из Чебоксар? Тогда Вам повезло!

Для жителей города Чебоксары
первичная консультация бесплатна!
Задайте вопрос прямо сейчас! Это легко!

Время чтения: 3 минуты Дата обновления: 1 декабря 2019 г. Евгения Иванова, юрист Развернуть

О том, есть ли срок действия у договора купли-продажи, в сети ведется много споров. Это не удивительно, ведь ответ на этот вопрос весьма неоднозначный. Разобраться, сколько действует договор купли-продажи автомобиля в 2020 году и какой срок дается на переоформление авто по ДКП, Вам поможет эта статья.

Какой срок действия договора купли-продажи авто

По ч. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу в момент его заключения. Стандартные договора купли-продажи, которые оформляются по образцу не имеют срока действия.

Если ознакомиться с обычным договором купли-продажи авто, то можно увидеть, что в тексте указана только дата заключения ДКП, но не дата окончания его действия. Это означает, что договор бессрочный.

Однако не все договора купли-продажи составляются по образцу. Согласно ч. 1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в свободной форме:

Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась

ч. 1 ст. 434 ГК РФ

Это значит, что по согласию покупателя и продавца в договор купли-продажи можно добавить дату окончания договора. Срок действия ДКП обычно устанавливают, чтобы новый владелец не откладывал перерегистрацию автомобиля на неопределенный срок.

Юридическая консультация Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди!

Штрафы ГИБДД будут продолжать приходить на имя бывшего владельца авто в случае, если новый владелец не переоформил авто на себя.

Следует также иметь в виду, что договор будет считаться незаключенным, если суд признает его недействительным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

абзац 1 ч. 1 ст. 167 ГК РФ

Например, это может произойти, когда продавец или (и) покупатель нарушили условия договора. Более подробную информацию о недействительных сделках можно найти в гл. 9 § 2 ГК РФ.

Какие могут возникнуть проблемы при оформлении

Какой срок переоформления автомобиля по договору купли-продажи

А вот здесь уже больше конкретики и это можно отнести как раз к сроку действия ДКП. Согласно п. 4 Приказа МВД России от 24.11.2008 N 1001 новый владелец обязан зарегистрировать на себя автомобиль в течение 10 дней после покупки.

Собственники транспортных средств либо лица, от имени собственников владеющие, пользующиеся или распоряжающиеся на законных основаниях транспортными средствами, обязаны в установленном порядке зарегистрировать их или изменить регистрационные данные в течение срока действия регистрационного знака «ТРАНЗИТ» или в течение 10 суток после приобретения, таможенного оформления, снятия с регистрационного учета транспортных средств, замены номерных агрегатов или возникновения иных обстоятельств, потребовавших изменения регистрационных данных.

п. 4 Приказа МВД России от 24.11.2008 N 1001

Это означает, что ответом на вопрос, сколько можно ездить на авто по договору купли-продажи, будет ровно 10 суток со дня заключения договора. По завершению этого срока водителя ожидает административное наказание по статьям 19.22 и 12.1 КоАП РФ.

В случае, если авто после продажи не было переоформлено в 10-дневный срок, бывший владелец имеет право снять авто с учета.

Вопрос-ответ

Какой срок действия ДКП?

ДКП не имеют срока действия, если сторонами не предусмотрено иное.

Зачем устанавливают срок действия ДКП?

Чтобы новый владелец не откладывал перерегистрацию автомобиля на неопределенный срок.

В какой срок необходимо переоформить автомобиль по ДКП?

В течении 10 дней после покупки.

Что будет, если просрочить переоформление авто?

По завершению 10-ти дневного срока водителя ожидает административное наказание.

Юридическая консультация Получите квалифицированную помощь прямо сейчас! Наши адвокаты проконсультируют вас по любым вопросам вне очереди! Дата обновления: 1 декабря 2019 г. Поделиться Facebook Twitter Вконтакте Одноклассники  8.8 из 10 Проголосовало 38 Вам понравилась статья? x Евгения Иванова

Практикующий юрист с 14-ти летним стажем. Получила опыт работы в прокуратуре, страховой компании, арбитражном суде.

Оформить сделку купли-продажи б/у автомобиля самостоятельно не так уж и трудно. С 2014 года заверять соглашение нотариально не нужно, законодательство не устанавливает жестких рамок требований к форме и содержанию документа. Но все-таки обратите внимание на стандартизированный образец, чтобы обезопасить себя. Следуйте предложенной инструкции, чтобы правильно заполнить договор купли-продажи автомобиля с пробегом, и смело подписывайте бумагу, без помощи юристов. В конце статьи вы можете скачать бесплатно бланк договора купли-продажи машины.

Документы для оформления купли-продажи б/у авто

Продавец подержанного авто должен предоставить:

• паспорт гражданина РФ;
• ПТС;
• cвидетельство о регистрации автомобиля.

От покупателя потребуется только паспорт.

Новый владелец автомобиля обязан купить полис ОСАГО в течение 10 дней после подписания договора. Советуем сделать это сразу, в противном случае при возникновении ДТП вина ляжет на вас.

Также читайте: Все о страховании б/у авто после покупки

Как правильно оформить договор купли-продажи автомобиля

Предлагаем вашему вниманию краткий чек-лист:

• Заполните договор в трех экземплярах ручкой темного цвета.
• Укажите дату и город, в котором происходит оформление сделки.
• Поставьте номер договора, чтобы вписать его позже в ПТС, например: 01012020
• (день, месяц и год продажи).
• Впишите паспортные данные продавца и покупателя.
• Заполните данные автомобиля.
• Укажите стоимость автомобиля.
• Обменяйте ключи на деньги.
• Подписывайте документ. Заверять у юриста его не нужно, ставить печать тоже.

Не забудьте в течение 10 дней поставить автомобиль на учет в ГИБДД! Если этого не сделать, бывший владелец имеет право снять машину с учета.

Также читайте: Правила постановки автомобиля на учет в ГИБДД

Типичные ошибки при заполнении договора купли-продажи

Чаще всего встречаются типичные ошибки при неправильном оформлении сделки:

• Не хватает данных (например, нет города сделки или ее даты).
• На бланке есть исправления.
• Неверная информация (например, пропущена цифра в серии паспорта или VIN-номере).
• Отсутствует номер договора.
• Перепутаны данные или подписи сторон.
• Не указана прописью стоимость продажи б/у авто.
• Нечитаемый и непонятный почерк.
• Различаются данные на экземплярах (часто для сокращения времени продавец и покупатель заполняют данные одновременно, в результате чего информация отличается. Отдайте все бланки тому, кто должен заполнять договор купли-продажи автомобиля, и не торопите его.
• Договор написан разными ручками и/или нетемных цветов.

Перепроверьте все данные несколько раз! Даже такие незначительные ошибки могут сделать договор купли-продажи недействительным!

В конце статьи вы можете скачать бесплатно образец договора купли-продажи. Правильно заполненный договор – подтверждение вашей собственности. Благодаря нашей инструкции по правильному оформлению сделки купли-продажи, вам останется только распечатать договор, правильно его оформить, внимательно перепроверить все пункты и поставить подпись.

Рекомендации покупателю

Обратите внимание, одни и те же ли данные указаны в паспорте продавца, ПТС и свидетельстве на авто. После подписания сделки не забудьте вписать себя как нового собственника в ПТС, указав дату покупки и номер договора.

Внимательно проверьте документы продавца:

• Владелец обязан предоставить оригиналы, копии документов (даже нотариально заверенные) неприемлемы.
• Паспорт не должен быть просрочен.
• Во всех документах в качестве владельца должно быть указано одно и то же лицо.

Также читайте: Как оформить покупку автомобиля: общая процедура сделки

Предлагаем вам автомобиля. Здесь вы найдете много полезной информации о том, как проверить и купить подержанную машину.

Последнее обновление: 29.05.2020

Некоторые владельцы квартир, продавая свою недвижимость, предлагают Покупателю занизить стоимость квартиры в Договоре купли-продажи (ДКП). Зачем им это нужно, и как на это реагировать Покупателю? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в договоре? И как это обычно решается на практике?

Тут ситуация из разряда «бабушка надвое сказала». Теоретически, для Покупателя некоторый риск есть. А практически – на рынке недвижимости проходит много сделок с заниженной ценой квартир, и обычно, это не приводит ни к каким негативным последствиям для Покупателей. Тем более, что есть способ, как можно купить квартиру с заниженной на бумаге стоимостью и при этом избежать риска.

А теперь подробнее и с примерами.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Для чего вообще Продавец занижает в договоре стоимость квартиры?

Тут дело вот в чем. Налоговый кодекс позволяет собственникам продавать свое жилье, не уплачивая налог с полученного дохода, только если человек владел им 3 года и более (а в некоторых случаях – 5 лет, подробнее по ссылке).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока эти годы пройдут (например, получил наследство и сразу его продает, или вложился в новостройку на котловане и продает на завершающем этапе). Тогда закон требует уплаты налога с продажи, а это немалые суммы, учитывая стоимость недвижимости (особенно, в Москве). Вот народ и выкручивается как может, пытаясь избежать этого налога всякими законными и «почти законными» способами.

Из законных способов применяют налоговые вычеты при продаже квартир. Тут можно применить либо фиксированный вычет, либо вычет в размере понесенных расходов (подробнее – в Глоссарии по ссылке).

А «почти законный» способ – это и есть занижение (уменьшение) реальной стоимости квартиры на бумаге. То есть цена в Договоре купли-продажи (ДКП) указывается меньше, чем уплачивается по сделке на самом деле. А насколько меньше?

Вот тут уже надо знать, что является налогооблагаемой базой при продаже недвижимости.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

За базу берется та сумма, которая оказалась больше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запоминаем этот факт!

Из этого следует, что занижать цену в Договоре купли-продажи для Продавца имеет смысл только до уровня = 0,7 Х кадастровая стоимость квартиры.

Так и происходит на практике! А в каких случаях Продавцу это может понадобиться?

Такое бывает, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к обнулению налога с продажи квартиры, например:

• Когда фиксированный вычет (см. ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал равен нулю;
• Когда вычет в размере понесенных расходов не позволяет свести налог с продажи к нулю. Такое бывает когда затрат на покупку квартиры вообще не было (например, получил в наследство), или когда цена покупки значительно ниже цены продажи, а налог с этой разницы платить не хочется.

Вот тогда Продавца квартиры и посещает гениальная мысль – а почему бы не указать в договоре заниженную стоимость! Уменьшить ее до уровня 0,7 Х кадастровую стоимость, а потом еще и вычет применить. Тогда налог придется платить минимальный, или он вовсе будет равен нулю.

Все бы хорошо, но тут возникает мандраж у Покупателя: «А чем мне это грозит? Чем я рискую, если соглашусь?»

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие риэлторы, не углубляясь в юридические тонкости, утверждают, что для Покупателя риск заниженной стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

1. В случае признания судом сделки недействительной, Покупатель сможет претендовать только на ту сумму, что указана в договоре;
2. Покупатель не сможет в полном объеме получить налоговый вычет за покупку квартиры (в объеме своих реальных затрат).

Рассмотрим эти риски по порядку.

По первому пункту дело обстоит не совсем так. Если суд признает сделку недействительной, то применяется двусторонняя реституция – то есть каждой стороне возвращается все, что было получено по сделке. Поэтому в практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы, используется обычная расписка, которая также учитывается судом, как и Договор купли-продажи квартиры.

Можно потребовать от Продавца написать одну расписку о получении полной (реальной) суммы за проданную квартиру. Или можно составить две расписки – одну на сумму, указанную в договоре (заниженную цену квартиры), другую – на остаток суммы (на разницу между реальной и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется как материальное обеспечение (гарантия) Продавца на случай расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие расписки дают реальную защиту от риска Покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика это подтверждает, вот конкретный пример:

Выдержки из определения суда апелляционной инстанции по гр. делу № 33-43371/17 от 20.10.2017 (Москва):

«…Кроме этого пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 руб., вторая расписка на сумму 2 200 000 руб., выданная (- кем: ФИО ответчика -), является обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным…

…Расписками, написанными собственноручно и выданными (- от: ФИО ответчика -) – (кому: ФИО истца -) от 09.03.2016 подтверждается, что по одной из них (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 руб. за проданную трехкомнатную …, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2016… По второй — (- кто: ФИО ответчика -) получила от (- кого: ФИО истца -) денежную сумму 2 200 000 руб. и обязалась в случае признания договора купли-продажи указанной квартиры недействительным или расторжении в судебном порядке на основании судебного решения вступившего в законную силу, возвратить (- кому: ФИО истца -) указанную денежную сумму 2 200 000 руб. в течение 3 дней…

Буквальное толкование представленных истцами расписок позволило суду сделать вывод о том, что (- кто: ФИО ответчика -) получила по двум распискам от (- кого: ФИО истца -) в счет стоимости квартиры 5 700 000 руб. и 2 200 000 руб., а всего 7 900 000 руб.

… суд пришел к правильному выводу о том, что у (- кого: ФИО ответчика -) возникло обязательство по возврату (- кому: ФИО истца -) 7 900 000 руб., уплаченных последней (- кому: ФИО ответчика -) по договору купли-продажи квартиры от 09.03.2016, в счет возврата исполненного по недействительной сделке.»

Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной в договоре стоимости и Покупателю были даны две расписки – одна на 5,7 млн. р. (согласно цене договора), другая – на 2,2 млн. р. (как обеспечение, «гарантия» Продавца). И суд принял решение, что в результате признания сделки недействительной, Продавец должен вернуть Покупателю обе суммы по обеим распискам, несмотря на то, что в Договоре купли-продажи фигурировала только одна сумма (заниженная цена квартиры).

Теоретически, конечно, другой суд может принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует. Однако, здесь приведен реальный пример того, как расписка, выданная Продавцом квартиры, полностью закрыла риск Покупателя, связанный с заниженной ценой договора.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

В практике те же риэлторы используют и другую формулировку для второй расписки. Первая выдается на получение суммы по договору, а вторая – за так называемые «неотделимые улучшения в квартире» (ремонт, встроенная мебель, техника и т.п.). При таком подходе, юристы советуют составлять дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все эти неотделимые улучшения. Чтобы не наломать дров, разработку такого договора лучше поручить специализированным юристам.

Что касается второго пункта – по поводу неполного получения Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре стоимости – то и здесь риэлторы не все договаривают (а может, и сами не знают).

Во-первых, налоговая для обоснования вычета рассматривает не только Договор купли-продажи, но и расписки, выданные Продавцом Покупателю, и другие платежные документы (платежки по аккредитиву, например). Задача здесь – доказать и подтвердить реально затраченные суммы на покупку квартиры.

Во-вторых, налоговый вычет за покупку жилья предоставляется только в пределах 2-х млн. руб. затрат Покупателя (подробнее – в Глоссарии по ссылке). И если сниженная цена в договоре будет превышать эти 2 млн. руб., то это означает, что Покупатель уже сможет получить свой вычет по максимуму. В Москве, например, все квартиры продаются по ценам, превышающим этот порог в 2 млн. руб. (даже с учетом заниженной стоимости).

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Вот и выходит, что риски Покупателя от занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сильно преувеличены. Правда, есть некоторые «финансовые неудобства» для Покупателя от такого манипулирования ценой. Это случаи, когда происходит:

1. покупка квартиры с заниженной стоимостью в ипотеку;
2. последующая продажа квартиры, которая была куплена по цене ниже реальной.

В первом случае банк может не пойти на заниженную стоимость и отказать в ипотеке (другие причины отказа – см. по ссылке). Хотя некоторые банки на это идут. Но в таких случаях банк может ужесточить условия кредитования – повысить уровень первоначального взноса и/или повысить ставку по кредиту.

Во втором случае Покупателю придется уплатить повышенный налог с продажи (если он продаст квартиру в течение 3-х лет), так как он не сможет применить налоговый вычет в размере реальной стоимости покупки этой квартиры.

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

А чем рискует Продавец, если занизит цену квартиры?

Для Продавца квартиры риск занижения стоимости в Договоре купли-продажи – это возможные проблемы с налоговой, если там узнают о его проделках. А как ФНС может узнать об этом?

Ну, например – если Покупатель захочет получить налоговый вычет за покупку жилья и представит в налоговую не только Договор купли-продажи, но и расписку на полную сумму, подтверждая свои реальные расходы.

И чем это грозит Продавцу?

Его, скорее всего, вызовут в налоговую для дачи пояснений, после чего доначислят недостающий налог от реальной цены продажи квартиры и выпишут штраф за неудачные шутки с налоговой инспекцией.

За уклонение от уплаты налогов в крупном размере существует даже уголовная статья (ст.198, УК РФ). Но при сделках с недвижимостью она, обычно, не применяется, так как там речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн. руб. Тут Продавцу слегка повезло…